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Gli Investimenti Immobiliari - Parte 1

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Navigando sui social, si assiste recentemente ad un proliferare di esperti che danno consigli su come investire in immobili, assicurando che seguendo i loro metodi si possano facilmente ottenere risultati sensazionali.

Non ci permettiamo di giudicare quanto viene affermato non avendo alcun dato reale in merito alla veridicità dei risultati portati da questi personaggi (che però danno l’impressione di avere come unico scopo la vendita di corsi o  pubblicazioni contenenti i segreti del successo), fatto sta che è realmente interessante capire cosa ci sia dietro il mondo degli Investimenti Immobiliari perché, pur comportando gli inevitabili rischi di un qualsiasi investimento finanziario, se ben programmati possono riservare belle soddisfazioni.

Come molti di voi già sanno, la nostra capogruppo EffettoCasa Soluzioni Immobiliari, è coinvolta da oltre 30 anni in questo tipo di business, tanto in proprio quanto come Co-Investor Partner della holding del gruppo FRIMM.

L’argomento è estremamene serio, complesso ed articolato, per cui abbiamo ritenuto più utile e meglio fruibile per i nostri Clienti e Lettori, suddividerlo in più parti per cominciare a presentare gli elementi basilari di questo business, senza però avere la pretesa di esaurire temi così complessi in poche righe.

Cominciamo con il capire cosa si intende per Investimento

Con il termine Investimento, viene intesa l'attività finanziaria di un soggetto economico detto Investitore, atta all'incremento di beni e capitali mediante l'acquisizione, la creazione e la valorizzazione delle risorse economiche da utilizzare nel processo produttivo.

Ne deriva quindi che lo scopo finale di ogni investimento sia in sostanza l’incremento dei capitali impiegati nella singola operazione o nel complesso di quelle programmate.

Che tipo di investimento può essere programmato nel settore immobiliare?

Iniziamo con il dire che non sono necessari capitali da magnati dell’e-commerce o da sceicchi arabi per cominciare ad investire in immobili.

Anche una famiglia, un piccolo investitore o una società capitalizzata da amici, può iniziare un business per diversificare il proprio budget impiegato.

Tralasceremo ovviamente le attività che sono ad appannaggio delle grandi aziende, che hanno logiche economiche proprie e spesso non replicabili dai privati, perché inserite in contesti finanziari complessi.

Parleremo allora di quello che più può interessarci in questa sede:

• Immobili a Reddito

• Trading Immobiliare

• Valorizzazione Immobiliare

Immobili a Reddito

Dobbiamo iniziare con una premessa: conviene scegliere il mercato Residenziale (appartamenti) o quello Business (negozi, uffici, capannoni, ecc.)?

La risposta risiede essenzialmente nel tipo di rischio che ci si vuole assumerne e nella quantità di capitali che si intende impiegare.

L’investitore non professionale si rivolge essenzialmente al Mercato Residenziale, quello di cui parleremo in queste pagine, per garantirsi una certa Redditività e lo fa per avere un esborso iniziale più contenuto e la possibilità di diversificare il tipo di investimento nel corso del tempo.

E’ quasi sempre possibile infatti, scegliere che tipo di contratto di locazione applicare di volta in volta (leggi i nostri precedenti articoli) tra contratti a Canone Libero, Concordato o Transitorio, fino alle Casa-Vacanza e a quelli riservati alle strutture ricettive extra-alberghiere (tipico Airbnb), fatte salve le necessarie autorizzazioni se si opta per queste ultime attività.

Scelte così differenti comportano risultati economici e di redditività diversissime.

Chi sceglierà la prima categoria di contratti (Libero, Concordato, Transitorio), opterà per una gestione più soft dell’investimento, con rendimenti più bassi ma relativamente sicuri, tempi di riscontro medio/lunghi, un unico interlocutore per il periodo di contratto e canoni ben definiti sin dal momento della stipula dell’accordo con l’inquilino.

Chi invece valuterà la seconda categoria (Casa-Vacanza e il cosiddetto Airbnb), avrà un approccio all’investimento più aggressivo ma molto più impegnativo nella gestione.

La somma dei canoni mensili, se la percentuale di occupazione sarà quella attesa (circa il 65-70% su base annua), darà sicuramente maggiori soddisfazioni.

L’impegno nell’esercizio dell’attività economica (perché proprio di quello si tratta) sarà però molto maggiore, dovendo anche valutare, qualora si pensi di allargare l’investimento a più unità immobiliari, la possibilità di affidare la gestione ad una struttura specializzata o ad organizzare un’adeguata rete di manutentori, collaboratori e servizi vari.

Quale sarà la Redditività che si potrà ottenere?

Il calcolo del ROI (Return On Investment), ossia l’Indicatore di Rendimento (return) sul totale degli Investimenti (investment) effettuati, è l’elemento fondamentale per capire se l'impiego dei capitali sarà produttivo e sostenibile.

Per semplificare l’argomento, si dovrà scegliere quale sarà il tasso di incremento annuale dell’investimento immobiliare di interesse, valutare il rischio ed i costi e confrontarlo con eventuali altre tipologie di intervento di cui già si conoscono le redditività.

Ad esempio, andrà bene un Ritorno del 5% annuo sul capitale investito o si vorrà puntare magari a un buon 10%?

Facciamo un esempio pratico

Pensiamo di comprare un bilocale a Roma in zona semi centrale di 60-65 mq, investendo per l’acquisto una cifra compresa tra i 150 ed i 200.000€.

Le spese totali accessorie per l'acquisto (agenzia, notaio, imposte, ev. oneri bancari) e ristrutturazione potranno variare tra i 20 e i 40.000€.

L’investimento complessivo finale sarà quindi compreso tra i 170 e i 240.000€

Locazione standard

Nel caso della locazione con contratti standard (Canone Libero, Concordato o Transitorio), potremo locare questo appartamento in media tra i 700 ed i 1.000€/mese, quindi tra gli 8.400 e i 12.000€ annui.

Il ROI di questo investimento sarà proprio il 5% lordo annuo, al netto della cedolare secca (leggi articolo), il che vuol dire un ROI effettivo lordo compreso tra il poco meno del 4 ed il 4,5%.

A questo bisogna chiaramente aggiungere le spese di gestione e manutenzione, che ci portano ad ottenere un ROI netto annuo compreso tra il 3,5 ed il 4%.

Locazione Airbnb

In questo caso, dovremo considerare la possibilità di affittare lo stesso immobile dell’esempio precedente, per un ricavo compreso tra i 120 ed i 150€ a notte (in considerazione anche della stagionalità), con una percentuale di occupazione del 65-70%.

Il ricavo lordo sarà quindi compreso tra i 2.300 ed i 3.000€/mese.

Una bella differenza rispetto ai contratti standard ma dovremo considerare le maggiori spese di gestione, delle imposte, delle assicurazioni, della necessaria manutenzione, di eventuali imprevisti e soprattutto un impegno quotidiano nell’assistenza ai Clienti.

Avremo quindi un ROI netto compreso tra il 7 ed il 10%, poco più del doppio della locazione standard.

Sicuramente un bel rendimento!

Le Conclusioni sull’Investimento a Reddito nel settore Residenziale

Chiaramente abbiamo cercato di dare un’indicazione di massima rispetto all’argomento, che merita un approfondimento decisamente molto più dettagliato e personalizzato.

I numeri espressi sono assolutamente realistici.

Possiamo quindi dire che l’investimento a Reddito con contratti di locazione standard, può essere consigliato a chi voglia garantirsi una certa tranquillità nella gestione del proprio patrimonio, con poche spese e soprattutto pochi pensieri ma con una redditività non eccelsa.

Chi invece dovesse scegliere la formula che abbiamo chiamato Airbnb, dovrà farlo consapevole del fatto che sta iniziando un’attività semi professionale e, per quanto piccola, estremamente impegnativa e di grandi responsabilità nei confronti di molteplici Clienti e degli adempimenti necessari.

Chiaramente sarà gratificato da Ritorni più interessanti e avrà la possibilità di incrementare il proprio business, reinvestendo i ricavi nell’acquisto di altri immobili da mettere a reddito, magari intraprendendo una vera e propria attività professionale.

La scelta è personale.

Va da sé che qualsiasi formula si prediliga, sarà fondamentale vagliare con grande attenzione gli immobili da acquistare, anche in funzione di una futura potenziale rivendita e ciò farà la differenza tra l’avere successo e la catastrofe economica.

Ricordiamoci che nell’acquisto di un appartamento che vorremo utilizzare come nostra abitazione, il cuore sarà quasi sempre il fattore determinante nella scelta.

Nel Business invece contano la testa, la razionalità e il calcolo economico, per cui si ha la necessità di essere consigliati e seguiti da chi ha vera competenza ed esperienza in materia.

Nella prossima news, approfondiremo gli altri temi che abbiamo anticipato come il Trading e la Valorizzazione Immobiliare.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su FacebookInstagram e YouTube.

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