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Pignorare la Prima Casa è lecito?

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Ci giungono numerose richieste per la pubblicazione di articoli riguardanti le situazioni di difficoltà economiche nelle quali possono trovarsi le famiglie, che possono provocare ripercussioni anche sul patrimonio immobiliare.

Oggi affronteremo una questione molto controversa, soggetta, come spesso accade, ad alcune credenze errate o poco veritiere:

La Prima Casa è Pignorabile?

La risposta è Sì ma bisogna operare dei distinguo.

Di norma, la prima casa è pignorabile solamente in caso di inadempimento economico di natura privata, come ad esempio per debiti contratti con banche, finanziarie o privati cittadini e non sono previsti limiti o tutele per i debitori.

Non è previsto neanche un importo minimo a partire dal quale sia possibile attuare il pignoramento, per cui il creditore può ricorrere alla procedura di esecuzione forzata anche per debiti di importo molto basso.

D’altro canto, di certo non si tratta di una procedura che i creditori siano così ansiosi di intraprendere.

E’ infatti un processo dai costi piuttosto elevati (inizialmente a carico del creditore) e dai tempi di conclusione incerti e generalmente molto lunghi.

Per questa ragione i creditori sono potenzialmente disposti ad ascoltare proposte che consentano di rientrare almeno di una parte del credito in tempi certi e brevi, applicando ad esempio la procedura di Saldo e Stralcio di cui abbiamo parlato in un precedente articolo.

Quali sono i limiti della pignorabilità

Contrariamente a quanto generalmente si crede, non esiste nessun divieto al pignoramento della prima casa se in essa vive e risiede un bambino piccolo, un anziano o un invalido.

Non costituisce impedimento neanche il fatto che il debitore si trovi in condizioni economiche tali da non poter comprare o affittare un altro immobile o trovarsi senza alloggio.

Tutto ciò è ovviamente possibile solo se il creditore sia in possesso di un titolo esecutivo, come una cambiale, un assegno, un contratto registrato o trascritto o un decreto ingiuntivo con valenza di Legge.

Quando la Prima Casa NON è pignorabile

Per comprendere al meglio le procedure attuali, dobbiamo fare riferimento al D.p.r. 602/1973 e alla sentenza n° 19270/2014 della Corte di Cassazione, che disciplinano regole, limiti e condizioni dell’espropriazione immobiliare.

La prima casa è di norma tutelata se il debito risulta essere nei confronti dell’Agenzia delle Entrate Riscossione.

Si tratta infatti di un Ente pubblico incaricato di recuperare i crediti della Pubblica Amministrazione, ovvero tasse e imposte.

Ma anche in questo caso ci sono dei limiti e quindi la prima casa non è totalmente al sicuro.

Le condizioni per cui la prima casa sia impignorabile sono:

1. è l’unica abitazione del debitore;

2. l’immobile è accatastato come civile abitazione;

3. non è di lusso, quindi non deve essere di categoria A/8 e A/9;

4. il debitore deve risiedere in quell’immobile;

5. il debito è inferiore a 120mila euro;

6. il valore degli immobili di proprietà del debitore non supera 120mila euro.

Per importi inferiori a 120 mila euro e superiori a 20 mila euro, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può soltanto provvedere all’iscrizione ipotecaria senza pignoramento.

Può quindi “bloccare” l’eventuale vendita dei beni ipotecati ma non può rendere esecutivo il proprio diritto alla riscossione.

Quando è Pignorabile anche dall’Agenzia delle Entrate

Facciamo degli esempi concreti di casi in cui invece la prima casa sia pignorabile anche da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione:

1. se il debitore ha altre proprietà oltre alla prima casa, allora anche questa può essere pignorata;

2. se l’unico immobile che ha il debitore è ad uso commerciale o un appartamento ad uso ufficio (A/10), questo può essere pignorato;

3. l’immobile del debitore è una villa di pregio e quindi, anche se è l’unica abitazione, può essere pignorata;

4. nel caso in cui il debitore abbia una sola casa, ma l’abbia affittata a terzi, può subire il pignoramento.

La procedura di pignoramento

I vari passaggi necessari al pignoramento della prima casa sono:

1. notifica della cartella esattoriale;

2. attesa di 60 giorni prima di procedere con la notifica di preavviso di ipoteca;

3. attesa di 30 giorni per iscrivere l’ipoteca sulla casa del contribuente;

4. attesa di almeno 6 mesi prima dell’avvio del pignoramento.

Se non vengono rispettati questi tempi il pignoramento è illegittimo.

Per pignorare la prima casa è poi necessario, come precedentemente indicato, un titolo esecutivo a favore del creditore, quindi una sentenza o un decreto ingiuntivo definitivo da parte di un giudice.

L’intervento del giudice non è richiesto solo nel caso in cui sia l’Agenzia delle Entrate Riscossione a chiedere il pignoramento ad eccezione dei casi di cui abbiamo precedentemente parlato.

In caso di un assegno o di una cambiale impagati o di un contratto di mutuo stipulato dinanzi al notaio, non è necessaria la notifica al debitore di un titolo esecutivo emesso dal Tribunale (decreto ingiuntivo o sentenza), in quanto il protesto o il contratto stipulato innanzi al notaio sono già titoli esecutivi.

Pertanto in questi casi, la Banca o il privato creditore, dovranno notificare l’atto di precetto, allegando la copia del contrato di mutuo o dei titoli protestati.

Prima del pignoramento immobiliare, si procede anche all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale sulla prima casa, così che il creditore possa aggredire l’immobile se si volesse trasferirlo a terzi.

In questo caso non serve la notifica né al debitore, né ad eventuali comproprietari.

L’atto di pignoramento immobiliare va logicamente presentato tramite un ufficiale giudiziario.

Vanno inoltre informati anche eventuali cointestatari del bene.

Pignoramento della Prima Casa Cointestata

Cosa accade allora se la prima casa è soggetta a comunione dei beni tra coniugi?

Anche in questo caso può essere pignorata e si applica l’art. 599 del Codice di procedura civile che recita: “possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore.”

Il pignoramento è quindi legittimo anche se si tratta di una comproprietà tra coniugi in cui solo uno dei due è debitore.

In questi casi di solito il giudice valuta se è possibile dividere l’immobile e venderne solo una parte, lasciando l’altra parte al comproprietario.

Se la divisione non è possibile si procede con il pignoramento e viene messo all’asta l’intero immobile.

Il 50% (o comunque la quota di proprietà) ricavato dalla vendita, andrà successivamente restituito al coniuge non debitore.

Si può evitare il pignoramento della prima casa?

Esiste un’alternativa a cui può ricorrere il debitore in difficoltà o che non ha la possibilità di ripagare il proprio debito ed evitare il pignoramento immobiliare: ricorrere ad una delle procedure della legge sul sovraindebitamento, tecnicamente L. 3/2012, di cui abbiamo accennato in un precedente articolo.

Se la procedura di sovraindebitamento è ritenuta ammissibile e viene concessa, il pignoramento può essere bloccato.

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