La compravendita immobiliare rappresenta uno dei contratti più significativi nella vita di una famiglia o di un'impresa.
Data la sua importanza economica e sociale, il legislatore ha previsto una serie di tutele per le parti coinvolte, specialmente nel caso in cui una di esse non adempia agli obblighi assunti, solitamente formalizzati in un contratto preliminare (o "compromesso") prima del rogito notarile definitivo.
Il Contratto Preliminare e l'Inadempimento
Il contratto preliminare di compravendita (o la proposta di acquisto in forma di preliminare) è un accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo, il rogito notarile, con il quale avverrà il trasferimento effettivo della proprietà.
Già in questa fase possono sorgere inadempimenti.
L'inadempimento si verifica quando una delle parti non esegue esattamente la prestazione dovuta.
Può essere:
• Del venditore:
o Mancata stipula del contratto definitivo entro il termine pattuito.
o Consegna di un immobile con vizi occulti o difformità rispetto a quanto promesso (art. 1490 c.c.).
o Presenza di gravami, ipoteche o pignoramenti non dichiarati (art. 1482, 1489 c.c.).
o Mancata consegna dei documenti necessari (es. certificato di agibilità se pattuito, documenti urbanistici in caso di trasformazioni o lavori eseguiti, ecc.).
• Dell'acquirente:
o Mancata stipula del contratto definitivo entro il termine pattuito.
o Mancato pagamento del prezzo o delle rate pattuite alle scadenze.
o Difformità di pattuizioni contrattualizzate nel preliminare.
Rimedi Generali per l'Inadempimento (Art. 1453 c.c.)
In caso di inadempimento di una delle parti, la parte Adempiente ha a disposizione, ai sensi dell'art. 1453 del Codice civile ("Risolubilità del contratto per inadempimento"), due strade principali, oltre al risarcimento del danno:
• Azione di Adempimento (o Manutenzione del Contratto): La parte può chiedere al giudice di condannare la parte Inadempiente ad eseguire obbligatoriamente la prestazione dovuta. Nel caso della compravendita immobiliare, ciò si traduce spesso nell'esecuzione dell'obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.). Con questa azione, se il preliminare ha i requisiti di forma e sostanza e se è materialmente possibile, la parte Adempiente può ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, trasferendo in maniera forzosa la proprietà dell'immobile.
Riferimento Giurisprudenziale: La Cassazione ha più volte ribadito che per l'azione ex art. 2932 c.c. è necessario che il contratto preliminare sia sufficientemente determinato o determinabile nei suoi elementi essenziali (es. Cass. Civ., Sez. II, n. 11321/2020).
• Azione di Risoluzione del Contratto: Se la parte Adempiente non ha più interesse all'adempimento, può chiedere la risoluzione del contratto. La risoluzione ha effetto retroattivo, sciogliendo il vincolo contrattuale e obbligando le parti a restituire le prestazioni eventualmente già ricevute. Affinché si possa chiedere la risoluzione, l'inadempimento deve essere di non scarsa importanza riguardo all'interesse dell'altra parte (art. 1455 c.c. - "Importanza dell'inadempimento").
Riferimento Giurisprudenziale: La valutazione della gravità dell'inadempimento è rimessa al giudizio del giudice di merito, che deve considerare l'economia complessiva del rapporto e l'incidenza dell'inadempimento sull'equilibrio sinallagmatico (es. Cass. Civ., Sez. VI-2, Ordinanza n. 23821/2019).
In entrambi i casi (azione di adempimento o risoluzione), la parte Adempiente ha diritto al risarcimento del danno subito (art. 1218 c.c. "Responsabilità del debitore" e art. 1223 c.c. "Risarcimento del danno"), che comprende sia la perdita subita (danno emergente) sia il mancato guadagno (lucro cessante), purché siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento.
Il Ruolo delle Caparre
Come abbiamo già scritto in un precedente articolo di grande riscontro, nel contratto preliminare è prassi comune la previsione di una caparra.
È fondamentale distinguere tra i diversi tipi di caparra, poiché le conseguenze in caso di inadempimento variano significativamente.
a) Caparra Confirmatoria (Art. 1385 c.c.)
È la forma più diffusa. Si tratta di una somma di denaro (o quantità di altre cose fungibili) che una parte consegna all'altra al momento della conclusione del contratto preliminare, a conferma della serietà dell'impegno.
o Se la parte che ha dato la caparra è Inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra a titolo di risarcimento forfettario del danno.
o Se la parte che ha ricevuto la caparra è Inadempiente l'altra parte (che ha versato la caparra) può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata.
o Alternativa alla caparra confirmatoria:
La parte Adempiente ha sempre la facoltà, anziché avvalersi della caparra (trattenendola o chiedendone il doppio), di scegliere di agire in via ordinaria per l'adempimento (ex art. 2932 c.c.) o per la risoluzione del contratto (ex art. 1453 c.c.), chiedendo in quest'ultimo caso il risarcimento del danno secondo le regole generali (cioè provando l'effettivo danno subito, che potrebbe essere superiore o inferiore alla caparra).
b) Caparra Penitenziale (Art. 1386 c.c.)
Questa caparra ha una funzione diversa: rappresenta il corrispettivo per il diritto di recesso convenzionale. Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
o Se recede la parte che ha dato la caparra: Perde le somme versate.
o Se recede la parte che ha ricevuto la caparra: Deve restituire il doppio di quanto ricevuto.
o Conseguenza cruciale: Chi esercita il recesso previsto con caparra penitenziale non può chiedere altro. La caparra penitenziale esaurisce ogni pretesa risarcitoria, in quanto il recesso è un diritto legittimamente esercitato e non un inadempimento.
c) Acconto sul Prezzo
Se la somma versata al momento del preliminare è qualificata semplicemente come "acconto" o "anticipo sul prezzo" e non come caparra (né confirmatoria né penitenziale), essa non ha la funzione di liquidazione preventiva del danno.
o In caso di inadempimento:
In entrambi i casi, la parte Adempiente dovrà agire per la risoluzione del contratto (o per l'adempimento) e chiedere il risarcimento del danno integrale, che dovrà essere provato nel suo ammontare. L'acconto verrà semplicemente computato nel dare-avere tra le parti.
Clausola Penale (Art. 1382 c.c.)
Spesso confusa con la caparra, la clausola penale è una pattuizione con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione (solitamente il pagamento di una somma di denaro), a titolo di risarcimento.
• Ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore.
• È dovuta indipendentemente dalla prova del danno.
• Il giudice può ridurla se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo (art. 1384 c.c.).
La Trascrizione del Contratto Preliminare
Per una maggiore tutela, soprattutto del promissario acquirente, è possibile trascrivere il contratto preliminare presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
La trascrizione produce un effetto "prenotativo": rende quindi opponibile il preliminare ai terzi che abbiano acquistato diritti sull'immobile successivamente alla trascrizione.
In caso di inadempimento del venditore, la sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. retroagirà alla data di trascrizione del preliminare, prevalendo su eventuali ipoteche o vendite successive.
Conclusioni
L'inadempimento in una compravendita immobiliare può avere conseguenze patrimoniali e fattuali importanti.
È cruciale che le parti siano consapevoli dei propri diritti e degli strumenti di tutela offerti dall'ordinamento.
La corretta redazione del contratto preliminare, con una chiara specificazione della natura delle somme versate (acconto, caparra confirmatoria o penitenziale) e l'eventuale previsione di clausole penali, è fondamentale per prevenire contenziosi o gestirli con maggiore certezza.
In ogni caso è sempre estremamente utile farsi assistere nella compravendita da un Consulente Immobiliare abilitato per ridurre al massimo i rischi connessi.
E a fronte di fronte di un eventuale inadempimento, è necessario rivolgersi a un legale esperto in diritto immobiliare per valutare la strategia più opportuna da intraprendere, considerando le specificità del caso concreto e le più recenti evoluzioni giurisprudenziali.
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