In diverse occasioni abbiamo scritto di Eredità e Successioni.
Oggi trattiamo però un argomento di stretta attualità, che tante frizioni crea all’interno di famiglie e partenti anche alla lontana:
Cosa succede quando si vuole vendere un Immobile ereditato da più persone?
Quando un immobile arriva in successione a più eredi, si crea la cosiddetta comunione ereditaria.
In pratica ciascun erede diventa proprietario pro quota del bene secondo quanto previsto dagli articoli 1100 e seguenti del Codice civile sulla comunione.
In questa situazione nessun coerede può vendere l’intero immobile senza l’accordo degli altri (art. 1108 c.c.), ma ciascuno può vendere la propria quota, con alcune limitazioni.
Vediamo allora quali opzioni ha chi vuole uscire dalla comunione, e come farlo rispettando le regole.
1. Vendita dell’intero immobile con accordo tra tutti gli eredi
Questa è la soluzione più semplice e vantaggiosa. Se tutti i coeredi sono d’accordo, l’immobile può essere venduto a un terzo acquirente, con suddivisione del ricavato in base alle quote ereditarie.
L’accordo è valido ai sensi degli articoli 1105 e del predetto 1108 c.c., che regolano l’amministrazione e gli atti dispositivi della cosa comune.
Un’alternativa valida è l’acquisto delle quote da parte di uno o più coeredi.
Si procede in questo caso a una stima professionale del valore dell’immobile (consigliamo 3 stime di differenti agenti o periti) e alla liquidazione della quota da parte di chi intende acquisire la piena proprietà.
2. Vendita della propria quota ereditaria a terzi
Ogni coerede può decidere di vendere solo la propria quota.
Tuttavia, in base all’art. 732 del Codice civile, gli altri coeredi hanno diritto di prelazione.
Ciò significa che:
• L’erede che intende vendere deve notificare formalmente la proposta di acquisto del terzo agli altri coeredi, indicando l'acquirente, il prezzo concordato e le condizioni;
• I coeredi hanno 60 giorni di tempo dalla ricezione della notifica per decidere se esercitare il diritto di prelazione, acquistando la quota alle stesse condizioni.
Decorsi i termini, se nessuno esercita la prelazione, l’erede può vendere liberamente a terzi.
Nota bene: la vendita di una quota indivisa può essere difficile sul mercato libero, perché pochi acquirenti sono disposti a entrare in una comunione.
Il prezzo di vendita, di conseguenza, potrebbe essere inferiore al valore proporzionale dell’intero immobile.
3. Divisione giudiziale: la soluzione estrema
Se non si raggiunge un accordo tra coeredi, ciascuno ha il diritto soggettivo perfetto di chiedere la divisione giudiziale della comunione, ai sensi dell’art. 713 c.c.
Il Tribunale, valutando il caso, potrà:
a) Dividere materialmente l’immobile
Possibile solo se l’immobile è comodamente divisibile (cioè frazionabile in unità autonome con valore proporzionale). Si tratta di ipotesi rara per abitazioni civili.
b) Assegnare l’intero immobile a un coerede
Secondo l’art. 720 c.c. il giudice può assegnare l’immobile a uno dei coeredi, purché questi liquidi gli altri coeredi con pagamento delle rispettive quote. In caso di più richieste, ha priorità chi possiede la quota maggiore o già abita l’immobile.
c) Vendere l’immobile all’asta
Se l’assegnazione dovesse risultare impossibile, si procede con la vendita forzata all’asta pubblica, con suddivisione del ricavato.
È spesso la soluzione più svantaggiosa: i valori d’asta sono di norma molto inferiori a quelli di mercato e la procedura può richiedere anni, con costi legali elevati e conflittualità.
4. Mediazione e soluzioni alternative
Una valida alternativa alla lite giudiziaria è la mediazione civile, disciplinata dal D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28
Questa procedura consente di tentare una conciliazione con l’assistenza di un mediatore professionista.
È veloce, meno costosa e consente di mantenere un rapporto il più possibile civile tra coeredi.
5. Cosa fare in pratica?
Chi vuole vendere una casa ereditata deve:
• Parlare chiaramente con gli altri coeredi, esprimendo le proprie intenzioni.
• Ottenere una valutazione professionale del bene per definire il prezzo equo.
• Verificare il diritto di prelazione, se si intende vendere una quota.
• Valutare la mediazione, prima di intraprendere un giudizio civile.
• Consultare un avvocato esperto in successioni: in caso di controversie, è fondamentale agire con competenza legale per evitare errori e perdite di tempo.
Conclusione
Il nostro ordinamento tutela il diritto di ciascun coerede a uscire dalla comunione, ma privilegia le soluzioni consensuali.
L’accordo amichevole tra eredi è sempre la strada più vantaggiosa.
Tuttavia, in mancanza di intesa la legge prevede strumenti precisi e complessi per garantire comunque l’uscita di chi non vuole restare nella comproprietà.
Ma come sempre è necessario interagire con Professionisti competenti.
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