Ecco cosa devi sapere per non perdere occasioni concrete.
Dal 1° agosto 2025 è entrata in vigore nel Lazio una normativa che rappresenta una vera svolta per proprietari e investitori immobiliari.
La Legge Regionale n. 12/2025, pubblicata sul BURL n. 63 del 31 luglio, introduce incentivi concreti per chi vuole valorizzare il proprio patrimonio attraverso ristrutturazioni, ampliamenti e cambi di destinazione d'uso.
Come sempre abbiamo analizzato nel dettaglio queste novità per offrirti una guida pratica e immediata.
L'evoluzione del mercato immobiliare ha dimostrato che oggi non basta più possedere un immobile: bisogna saperlo valorizzare.
Questa normativa offre strumenti concreti per:
• Aumentare la superficie del tuo immobile fino al 20%
• Recuperare spazi inutilizzati come seminterrati e sottotetti
• Cambiare destinazione d'uso per adattarti alle nuove esigenze del mercato
• Ottenere premi volumetrici significativi in caso di demolizione e ricostruzione
Ma attenzione: ogni opportunità ha requisiti precisi che vanno valutati caso per caso.
La legge consente di ampliare la superficie abitabile fino al 20% dell'esistente, con un tetto massimo di 70 mq per le residenze.
Se installi un tetto verde o giardino pensile certificato, il limite sale a 80 mq.
Per uffici e attività produttive si arriva a fino a 150 mq, con la distinzione che gli spazi produttivi hanno limiti più restrittivi (15% della copertura), mentre 150 mq si applica a non residenziali in generale.
I requisiti imprescindibili:
• Miglioramento di almeno una classe di rischio sismico
• Incremento di due classi energetiche (se sottoclasse fino a C) o una classe (se già in C o superiore)
La nostra esperienza ci insegna che questi interventi, pur richiedendo investimenti iniziali importanti, generano plusvalenze significative, sia in termini di valore commerciale sia di qualità abitativa.
Dal +20% al +40% di volumetria: mai visto prima
Chi sceglie la ristrutturazione può ottenere un incremento del 20% della volumetria (15% per edifici produttivi).
Ma la vera rivoluzione riguarda chi opta per la demolizione e ricostruzione: il premio sale al 40% per le residenze, 20% per i produttivi.
Inoltre, la legge permette di:
• Frazionare un edificio in più appartamenti
• Recuperare pertinenze e locali accessori fino a 100 mq
• Ricostruire su altro lotto urbanisticamente compatibile
Questi incentivi possono trasformare completamente il valore di mercato del tuo immobile.
Secondo i primi calcoli il valore dell'immobile può aumentare fino all’80% grazie a questi interventi.
Dal 2026 regole automatiche per tutti i Comuni
Fino a fine 2025, ogni Comune stabilisce le proprie regole per cambi d'uso fino a 15.000 mq per edificio.
Ma dal 2026 scatta il regime automatico:
• Comuni sotto 10.000 abitanti: cambi possibili fino a 1.500 mq
• Comuni più grandi: limite di 2.000 mq
• Funzioni compatibili: residenziale, turistico, direzionale, piccoli negozi
• Esclusioni: non applicabile in aree industriali consortili o insediamenti produttivi, né in ambiti storici tutelati dal PTPR.
Questa è un'opportunità unica per adattare immobili commerciali dismessi alle nuove esigenze del mercato, specialmente nel settore turistico e degli affitti brevi.
Anche nei centri storici, con i giusti requisiti
La vera novità riguarda il recupero di seminterrati e piani terra, possibile anche nei centri storici rispettando:
• Rapporto aeroilluminante 1/8
• Altezza minima: 2,40 m (residenziale/uffici), 3 m (commerciale)
• Requisiti igienico-sanitari completi
• Requisiti obbligatori chiave (art. 25): per 10 anni, gli spazi recuperati devono essere locati a canoni calmierati per contrastare l'emergenza abitativa
• Obbligo di pagare oneri di costruzione (art. 16 D.P.R. 380/2001) più un sovrapprezzo del 50% con riduzioni per prime case (20-50%).
Le procedura potranno essere presentate con SCIA, ma solo dopo sanatoria eventuali abusi.
In un mercato come quello romano, dove ogni metro quadro ha valore, questa possibilità può letteralmente raddoppiare la superficie utile di molti immobili.
Anche i sottotetti diventano utilizzabili per residenze, turismo e uffici, con:
• Rapporto aeroilluminante minimo 1/16
• Altezza media ponderale 2,70 metri
• Conformità igienico-sanitaria
Il "Salva Casa" regionale aggiorna i margini della L.R. 15/2008:
• Volume/superficie: fino al 15%. Ad esempio, se il tuo appartamento ha una superficie lorda di 100 mq, puoi aggiungere fino a 15 mq (es. chiudendo un balcone di 10 mq) senza che l’intervento sia considerato abuso, a patto che rispetti gli altri requisiti edilizi (es. rapporto aeroilluminante 1/8, efficienza energetica).
• Altezza: fino a 1,5 metri (edifici bassi), 10% (edifici alti). Nel dettaglio:
Gli incentivi non si cumulano tra loro.
Si deve scegliere la strada più conveniente per il caso specifico, senza possibilità di sommare diversi bonus della stessa legge regionale.
Come Consulenti Immobiliari con esperienza consolidata nel mercato in tantissimi anni, ti consigliamo di:
1. Valutare subito la fattibilità del tuo immobile con un tecnico specializzato
2. Verificare vincoli urbanistici e paesaggistici prima di pianificare
3. Calcolare l'impatto economico completo dell'intervento e gli eventuali Vantaggi di Valorizzazione e Patrimonializzazione
4. Considerare le tempistiche di progettazione e realizzazione
5. Analizzare il mercato di riferimento per la tua zona
Una Legge che Premia Chi si Muove
La L.R. 12/2025 rappresenta un'opportunità concreta per valorizzare il patrimonio immobiliare nel Lazio.
Ma come sempre, nel settore immobiliare, il successo dipende dalla capacità di valutare correttamente opportunità e rischi.
L'esperienza ci ha insegnato che le normative agevolative funzionano davvero solo quando si combinano competenza tecnica, conoscenza del mercato e strategia di investimento.
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