Il Certificato di Agibilità (precedentemente conosciuto come “Abitabilità” per gli immobili residenziali) attesta la sussistenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o del successivo intervento.

C’è purtroppo moltissima confusione, anche tra alcuni professionisti, in merito a questo argomento, accresciuto anche dalla pubblicazione su stampa e internet di estratti di sentenze di sezioni locali della Corte di Cassazione, che devono però essere lette e comprese nel merito della stessa sentenza e non solo nel titolo ad effetto.

Non valuteremo qui il motivo per il quale moltissimi immobili, soprattutto nelle grandi città, non siano dotati di questo Certificato o perché molto spesso questo non sia reperibile presso i Comuni, ma cercheremo di fornire le indicazioni necessarie a comprendere le informazioni basilari per effettuare una serena e corretta compravendita immobiliare.

L’art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia), entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003, prevede che il Certificato di Agibilità debba essere obbligatoriamente richiesto solo per:

• le nuove costruzioni;

• le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

• gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza.

A far data dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia, il Certificato di Agibilità deve quindi essere richiesto dal venditore e necessariamente consegnato all’acquirente, solo per i nuovi edifici (quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguite le determinate tipologie di interventi edilizi sopra riportate.

Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il Certificato di Agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto degli interventi edilizi indicati nelle lettere b) e c) del 2° comma del predetto art. 24 del D.P.R. 380/2001, successivamente alla sua entrata in vigore (appunto il 30/06/2003). 

Qualora chiaramente fosse invece disponibile o comunque recuperabile il Certificato di Agibilità, sarà opportuno che questo venga consegnato dal venditore all’acquirente alla data del rogito.

È quindi fondamentale sapere che il D.P.R. 380/2001 costituisce, di fatto, l’unico riferimento normativo in materia, in quanto ha abrogato tutta la disciplina previgente. 

Il D.P.R. ha infatti il vantaggio di avere coordinato in pochi articoli la dispersiva normativa in tema di Certificato di Agibilità.

Nulla però dettaglia sull’eventuale obbligo di presentazione del Certificato di Agibilità in rapporto all’atto notarile di compravendita dell’immobile, che quindi è reso indipendente dalla presenza o meno del Certificato e può di conseguenza essere regolarmente redatto.

A titolo di ulteriore precisazione, precisiamo come la L. 28 febbraio 1985 n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), all’art. 40, comma 2, prevede che gli atti di trasferimento di immobili debbano contenere, per dichiarazione della parte venditrice, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità dell’atto.

Prosegue poi la 47/85, affermando che per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia, può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (sia inserita nell’atto stesso a mano del notaio rogante sia in un documento separato) che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967.

Nulla dice in ordine al Certificato di Agibilità, che quindi non è condizione contrattuale o fattore che incida sulla compravendita.

Anche qui, nessuna norma regola le conseguenze della mancanza del Certificato di Agibilità al momento della stipula dell’atto notarile.

Si può quindi affermare nello specifico, che non vi è nessuna norma che contempli un obbligo di preventivo rilascio e consegna del Certificato di Agibilità per ogni tipo di costruzione eseguita in tempi precedenti al Testo Unico, se non nei casi sopra citati.

Per gli immobili non dotati del Certificato di Agibilità ma che comunque avrebbero l’obbligo di presentazione perché non indicati nelle specifiche esclusioni di cui abbiamo trattato, è comunque prevista la possibilità di “sanare” questa mancanza (qualora ve ne siano i requisiti), con una specifica procedura chiamata “SCIA per Agibilità o SCA”, di cui parleremo in un prossimo articolo.

Ci auguriamo di aver chiarito i punti essenziali di un argomento che spesso è motivo di discussione tra le parti venditrice ed acquirente.

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