E’ noto da tempo che l’obbligo del rispetto della norma Antiriciclaggio, riguardi ogni rapporto insorgente tra gli i Clienti e, ad es, le banche, i professionisti (avvocati, notai, commercialisti, tra gli altri) e nelle operazioni di gestione del denaro o di altri strumenti finanziari.

Ovviamente da quest’obbligo, non può essere esclusa ogni operazione immobiliare significativa, che riguardi tanto la compravendita, quanto la locazione.

Per questo, oggi indicheremo quali sono i principali adempimenti da rispettare per il nostro settore.

L’obbligo di adeguata verifica del cliente e del titolare effettivo

Deve essere sostenuta dal Professionista Immobiliare e scatta fra le altre ipotesi:

• in occasione dell'instaurazione di un rapporto continuativo o del conferimento dell'incarico per l'esecuzione di una prestazione professionale;

• in occasione dell'esecuzione di un'operazione occasionale disposta dal cliente, che comporti la trasmissione o la movimentazione di mezzi di pagamento di importo pari o superiore a € 15.000, indipendentemente dal fatto che sia effettuata con una operazione unica o con più operazioni collegate.

Identificazione del Cliente

La norma prevede che vengano identificati tutti i Clienti coinvolti in un’oparazione, pertanto, sia venditore sia acquirente, sia locatore sia conduttore, anche quando una delle parti non abbia relazione diretta con il Professionista Immobiliare (es. collaborazione tra più Agenzie).

L’identificazione deve essere contestuale all’avvio del rapporto con il Cliente e deve essere corredata da apposito consenso al trattamento dei dati personali ai fini della legge sulla privacy, predisponendo un punto dedicato nell’informativa, indicando le finalità di raccolta, la conservazione e il trattamento dei dati, con esplicito riferimento alla “normativa in materia di antiriciclaggio (D.lgs. 231/2007, modificato e integrato dal D.Lgs. 90/2017), connesse agli obblighi previsti da leggi e regolamenti specifici e dalla normativa comunitaria, nonché da disposizioni impartite dalle Autorità e legittimate dalla legge o dagli Organi di vigilanza e controllo”.

Quanto al momento in cui deve essere identificato il Cliente, si deve avere come riferimento il momento in cui conferisce l’incarico di mediazione o sottoscrive la proposta di acquisto.

Obblighi del Cliente

La norma recita: “I Clienti forniscono, sotto la propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie e aggiornate per consentire ai soggetti destinatari del decreto, di adempiere agli obblighi di adeguata verifica della clientela. Ai fini dell'identificazione del titolare effettivo, i Clienti forniscono per iscritto, sempre sotto la propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie e aggiornate delle quali siano a conoscenza”.

Le Sanzioni

Relativamente alle sanzioni, il Decreto Legislativo 8/2016 (Decreto Depenalizzazione) ha modificato la precedente norma, convertendo alcune sanzioni antiriciclaggio da penali ad amministrative.

A seguito del D.Lgs. 90/2017, sono stati ridotti gli importi per l’ipotesi di violazioni meramente colpose (es. l’omessa acquisizione di dati, importo fisso di € 2.000) ma sono state inasprite le sanzioni per le violazioni di natura dolosa o comunque gravemente lesiva degli obblighi antiriciclaggio, con sanzioni che possono arrivare fino ad € 1.000.000, quando la violazione sia correlata ad un vantaggio economico ottenuto dal soggetto obbligato che ha commesso l’infrazione.

Le sanzioni sono quindi previste in caso di omessa, tardiva o incompleta registrazione.

Obbligo di conservazione

E’ obbligatoria per il Professionista Immobiliare, la conservazione di tutti i dati in un apposito fascicolo, contenente i documenti e gli atti relativi al Cliente e all’operazione registrata (es.: copia proposta di acquisto/contratto preliminare, documenti di identità e CF, ecc.).

I registri utilizzati devono essere conservati per 10 anni, insieme a tutta la documentazione relativa ad ogni operazione registrata ed ai documenti identificativi dei Clienti.

Firma elettronica avanzata (FEA) e identità digitale a distanza

Il “Decreto Semplificazioni” (D.L. n. 76/2020, convertito dalla Legge n. 120/2020), ha previsto alcune misure atte a semplificare e diffondere la firma elettronica, soprattutto per garantire validità giuridica alla chiusura di un “contratto a distanza”, forma sviluppata soprattutto a causa del momento che stiamo vivendo, ove molti accordi non si formalizzano in presenza ma tramite trattative effettuate da remoto.

Pertanto, non è più necessaria l’esibizione del documento di identità come criterio generale per l’adeguata verifica della clientela, allorquando tale verifica avvenga a distanza tramite gli strumenti di verifica dell’identità digitale con livello di sicurezza almeno significativo, in conformità a quanto previsto dal Regolamento UE n. 910/2014, ai fini dell’identificazione sicura del cliente.

Ribadiamo che tale procedura, riguarda esclusivamente i casi di verifica della clientela a distanza.

Rimane invece confermato l’obbligo di raccolta del documento d’identità e dei suoi estremi, in tutti i casi di verifica in presenza del Cliente.

Ci auguriamo di essere stati in grado di chiarire e semplificare un argomento estremamente tecnico e complesso, che può avere conseguenze rilevanti se si disattendono le norme di riferimento.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.