Non c’è dubbio che uno dei temi più caldi di questo periodo, riguardi i rapporti condominiali.

Noi stessi abbiamo già pubblicato una lunga serie di articoli sia sul Condominio, sia nello specifico, sui debiti condominiali, che sono stati tra i più apprezzati dai nostri amici Clienti e Lettori.

Molta disinformazione o troppa “facile” informazione reperibile su internet da fonti incontrollate, contribuisce a creare tanta confusione anche tra amministratori di condominio e condòmini.

Il tema che affronteremo in dettaglio oggi, è particolarmente delicato e coinvolge tanto quella parte del condominio sempre perfettamente in regola con norme e scadenze (quasi sempre la maggioranza), quanto l’altra parte che tende a ritardare o a omettere del tutto il rispetto degli impegni obbligatori, soprattutto di carattere economico.

Parliamo della Prescrizione dei Debiti Condominiali

Per fare un po' di chiarezza, ricordiamo come il diritto di un credito, qualsiasi esso sia, può essere tutelato nelle opportune sedi solo entro un certo periodo di tempo.

Decorso tale termine, si verifica ciò che comunemente viene chiamata Prescrizione (artt. dal 2934 al 2963 c.c.) e quindi, al creditore che non ha intrapreso le azioni previste a sua tutela, viene inibita ogni azione legale e il debitore non deve più temere un decreto ingiuntivo, una causa e tantomeno un pignoramento, vedendo in pratica annullato per legge il proprio debito.

La prescrizione ordinaria dei crediti è di norma 10 anni 

In alcuni casi però la legge prevede termini più brevi, che possono arrivare a 5, 3 e anche un solo anno.

In materia di debiti condominiali, la prescrizione non è sempre uguale, ma dipende dal tipo di spese che bisogna riscuotere.

E difatti:

• per le quote ordinarie, quelle cioè che si pagano ogni mese per la manutenzione e i consumi, pulizia, giardinaggio, compenso amministratore, ecc., la prescrizione è di soli 5 anni (così come previsto dal Codice civile per tutti i pagamenti periodici da effettuare almeno una volta all’anno);

• per le quote straordinarie, quelle cioè che vanno corrisposte per i lavori di ristrutturazione e altre spese eccezionali, da affrontarsi di tanto in tanto e di valore particolarmente alto, la prescrizione è di 10 anni.

Questo significa che l’amministratore, a partire dal primo giorno successivo alla scadenza del quinto anno per le quote ordinarie e da quello successivo alla scadenza del decimo per quelle straordinarie, non può più pretendere alcunché dal condomino moroso.

Se anche lo facesse, quest’ultimo potrebbe legittimamente rifiutarsi di pagare.

Vedremo in seguito però, che nel caso in cui venga notificato un decreto ingiuntivo al moroso, quest’ultimo dovrà invece attivarsi con un’opposizione entro il termine inderogabile di 40 giorni.

Non basta però sapere qual è la prescrizione dei debiti condominiali.

Bisogna anche comprendere da quando inizia a decorrere il termine e da quali atti può essere interrotto.

Difatti, è proprio il cosiddetto dies a quo, ossia il giorno da cui parte il conteggio, che definisce l’inizio del termine. Vediamo allora cosa dice a riguardo la legge:

Da quando inizia a decorrere la prescrizione dei debiti condominiali?

La norma prevede che la prescrizione inizi a decorrere da quando il diritto può essere esercitato.

Un diritto ancora non maturato non potrà infatti mai prescriversi.

Ecco che allora è necessario comprendere qual è il primo giorno a partire dal quale iniziare a calcolare i cinque o dieci anni per poter proclamare la liberazione dai debiti condominiali.

Al riguardo, dobbiamo di nuovo distinguere tra le quote ordinarie e quelle straordinarie.

Per quanto riguarda i debiti condominiali relativi alle quote ordinarie, la prescrizione decorre dal giorno successivo alla delibera di approvazione del rendiconto economico (di solito annuale) presentato dall’amministratore.

E’ infatti proprio da questo momento, che il credito del condominio è esigibile e può essere tutelato in giudizio.

Tale è stato infatti l’orientamento più di recente espresso dalla Corte di Cassazione.

Dunque, per l’ordinaria amministrazione, la decorrenza della prescrizione quinquennale parte dalla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto.

Ricordiamo a riguardo, che l’assemblea deve obbligatoriamente riunirsi almeno una volta all’anno, su convocazione dell’amministratore o dei condomini qualora non provveda l’amministratore, proprio al fine di approvare tale rendiconto e rendere possibile la riscossione delle quote già ripartite per millesimi e riscosse poi mensilmente.

Per quanto riguarda invece i debiti condominiali relativi alle quote straordinarie, la prescrizione decennale inizia a decorrere dalla delibera che approva i lavori e il piano di riparto presentato dall’amministratore.

A differenza delle quote ordinarie, qui la delibera può ovviamente essere approvata in qualsiasi momento dell’anno, a seconda delle esigenze che si presentano in condominio.

Come si calcola la prescrizione dei debiti condominiali?

Ogni atto formale con cui l’amministratore di condominio ricorderà al moroso il pagamento delle quote insolute, interromperà il termine di prescrizione e lo farà ripartire da capo.

Ad esempio, se un giorno si dovesse ricevere una raccomandata o una Pec con cui è intimato il pagamento delle quote ordinarie (e così vale a maggior ragione per un decreto ingiuntivo) la prescrizione si interrompe.

Dal giorno dopo, riparte il termine per calcolare altri cinque anni.

Abbiamo parlato specificamente di atto formale.

Non hanno rilevanza quindi le richieste fatte a voce, per telefono, con gli avvisi immessi nella cassetta della posta o quelli lasciati sotto la porta di casa, a meno di non aver ricevuta una copia firmata dal debitore, a titolo di ricevuta.

Neanche la mail ordinaria ha valore legale, a meno di non aver ricevuto risposta certa alla stessa da parte del debitore, così dimostrando di averla presa in carico.

Come difendersi da una richiesta di pagamento per debiti condominiali prescritti

Potrebbe succedere che l’amministratore bussi ugualmente alla porta a reclamare un debito prescritto.

Se così dovesse essere, non c’è da preoccuparsi: si può ignorare la sua richiesta.

Al contrario, come precedentemente anticipato, se dovesse essere notificato un decreto ingiuntivo per debiti condominiali, anche se prescritti, si è tenuti a fare opposizione entro 40 giorni.

Decorso detto termine senza che sia stata presentata opposizione nei termini di legge, il decreto diventerà definitivo e il debito si riterrà consolidato, con l’obbligo per il debitore del pagamento nei termini previsti.

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