La locazione di un appartamento per brevi periodi come fonte di reddito aggiuntivo, è un esercizio finanziario sempre più in voga presso le famiglie italiane e ne abbiamo parlato in dettaglio alcune settimane fa in un articolo particolarmente apprezzato da Voi lettori.
L’intervento del Governo nell’ultima Legge di Bilancio, approvata il 29 dicembre '23, contiene delle importanti novità per le locazioni brevi rispetto a quanto normato in precedenza.
La Cedolare Secca aumenta al 26% ma per chi?
L'articolo 1, comma 63, aumenta dal 21 al 26 per cento l'aliquota di imposta in forma di cedolare secca applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche, in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta.
Resta quindi immutata al 21% solo per il primo appartamento destinato alla locazione breve.
Va da sè che qualora una famiglia destinasse alla locazione breve più appartamenti, intestati a persone fisiche diverse (ad esempio uno al marito e uno alla moglie), pagherebbe comunque solo il 21% per ogni primo immobile locato.
Cedolare Secca: che cos'è?
Ricordiamo che la cedolare secca, prevista dall'art 3 del Dlgs n 23/2011, riguarda le locazioni di immobili abitativi operate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’impresa.
La cedolare è quindi un’imposta sostitutiva dell'IRPEF, delle addizionali regionale e comunale, nonché delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.
E' regime opzionale sulle locazioni abitative, applicabile con tutte le condizioni previste dalla norma e su opzione del contribuente.
Le aliquote attuali, fatta eccezione per quanto esposto in precedenza, sono:
Intermediari come Sostituti d’Imposta
Viene inoltre previsto che i soggetti che esercitino l’attività di intermediazione immobiliare ovvero i gestori di portali telematici dedicati (i vari Airbnb, Booking, ecc.), qualora incassino direttamente o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, riscuotano la ritenuta operata a titolo di acconto delle imposte.
Vengono inoltre modificate le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra i soggetti residenti fuori dall'Unione Europea, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro e i soggetti residenti nell'Unione Europea che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.
CIN: codice identificativo e norme di sicurezza
Altra modifica sostanziale alla precedente disciplina, è l’assegnazione obbligatoria del CIN.
Il Codice Identificativo Nazionale (il CIN appunto) dovrà essere assegnato dal Ministero del Turismo, tramite apposita procedura automatizzata, a tutte le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Al Ministero è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale.
Il locatore dovrà presentare un’istanza telematica, che prevede:
Qualora l’unità immobiliare risulti già essere in possesso di un eventuale codice identificativo locale, la Regione o la Provincia autonoma – ossia i due enti territoriali competenti in materia – dovranno ricodificare gli immobili, aggiungendo un prefisso alfanumerico che verrà fornito direttamente dal Ministero del Turismo.
Stesso adempimento dovrà essere effettuato dal Comune, nel caso, ovviamente, che siano state attivate delle procedure per fornire dei codici identificativi agli immobili.
Attenzione al fatto che l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale anche da chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per ciascun periodo d’imposta.
Ai fini dell'attribuzione del CIN, il locatore o il titolare della struttura turistico-ricettiva, dovrà presentare in via telematica un’istanza, corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ove siano indicati i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura.
La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà deve attestare anche la sussistenza della dotazione di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge, e quando gestiscono le unità immobiliari nelle forme imprenditoriali come sopra definite, anche dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
I termini per la presentazione dell’istanza sono differenziati in relazione ad eventuali procedimenti in corso da parte dell’ente territoriale.
Si prevedono inoltre degli obblighi quali:
• l’esposizione del CIN all’esterno dello stabile, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
• la sua indicazione in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
L’obbligatoria indicazione negli annunci è prevista anche per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e per quelli che gestiscono portali telematici.
CIN: sanzioni per chi non lo possiede o non lo espone
La normativa, in relazione ai nuovi obblighi su indicati, prevede un regime sanzionatorio che non si applica qualora un fatto ivi previsto sia sanzionato dalla normativa regionale.
Il Comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva o l’unità immobiliare locata, attraverso gli organi di polizia locale, provvede alle funzioni di controllo, verifica e all’applicazione delle sanzioni amministrative.
In particolare, il titolare di una struttura turistico-ricettiva priva di CIN, nonché chiunque proponga o conceda in locazione per finalità turistiche o per locazioni brevi unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN, è punito con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
La mancata esposizione del CIN all’esterno dello stabile è invece punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione.
Identica sanzione pecuniaria, accompagnata dall’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato, è prevista in caso di mancata indicazione del CIN negli annunci.
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