Ci sono dei momenti, senza apparente logica, nei quali sui social spopolano temi che vengono ripresi da una moltitudine di “influencer”.

Alcuni, pochissimi, ben preparati.

Altri, la gran parte purtroppo, che non hanno la minima competenza per affrontare degli argomenti di tipo tecnico/giuridico e diffondono informazioni approssimative o totalmente sbagliate, che potrebbero risultare molto pericolose per chi dovesse prenderle come veritiere.

Molti lettori ci hanno chiesto di fare chiarezza circa uno dei trend del momento, che riguarda la discussione relativa ai Contratti di Comodato, spesso spacciati come un’ottima alternativa a basso costo e poco impegno rispetto ai Contratti di Locazione.

Niente di più sbagliato!

Ma cominciamo dall’inizio, cercando di rendere l'argomento il più chiaro possibile.

Cos'è il Comodato

È un Contratto cosiddetto intuitu personae, basato quindi sul fondamentale elemento di fiducia personale e tale caratteristica è confermata dall'articolo 1804 c.c. che vieta al Comodatario la possibilità di concedere in uso a terzi il bene oggetto del Comodato, se non dietro esplicito consenso.

Risulta infatti evidente come colui che presti qualcosa a qualcuno sia mosso, il più delle volte, da ragioni di familiarità, cortesia, amicizia o favore e ciò implica un certo rapporto diretto tra le parti.

L’art. 1803 del c.c. recita infatti: “Il Comodato è il Contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il Comodato è essenzialmente gratuito”.

Classico esempio è il Contratto che si stipula con un figlio o un parente, per la dazione a titolo gratuito di un immobile.

Quali sono le Caratteristiche

È quindi evidente come si possano determinare 3 caratteristiche essenziali:

1. La disponibilità di un bene da far godere ad altri (mobile o immobile);

2. Il tempo non definito per legge ma libero nella pattuizione;

3. L'essenziale gratuità.

I Dettagli

Se sul Punto 1 non ci sono grandi dubbi, di tutt’altro tenore sono gli altri due.

Punto 2. Il tempo non definito per legge ma libero nella pattuizione

Una volta definito un libero periodo di validità del Contratto, raggiunto il termine dello stesso, il bene dovrà essere restituito al Comodante (il titolare del bene).

La legge prevede però anche la possibilità per lo stesso Comodante di chiedere la restituzione immediata nel caso in cui sia sopraggiunto un urgente, imprevisto, bisogno.

Nel caso in cui il Comodato non preveda invece una durata definita, la legge dispone che il Comodatario (chi gode del Comodato) debba restituire il bene non appena il Comodante lo richieda.

Lo stesso diritto di richiedere la restituzione immediata, sussiste nel caso di morte del Comodatario.

Proprio per la sua stessa natura giuridica che abbiamo precedentemente evidenziato, il Comodante in questo caso può chiedere agli eredi l'immediata restituzione del bene, anche se era stato stabilito un termine non ancora scaduto.

Punto 3. L'essenziale gratuità

Abbiamo scritto che si tratta di un Contratto a titolo essenzialmente gratuito.

Essenziale, in termini giuridici, significa obbligatorio e il venir meno della condizione prevista (in questo caso la gratuità) rende nullo lo stesso contratto.

Esiste però l'eventuale eccezione di una specifica variante denominata Comodato "modale" o "oneroso", che deve essere espressamente specificata, a patto che l'onere economico imposto non sia di una consistenza tale da far venir meno la natura tipica del Contratto e che il pagamento risponda ai precisi criteri di cui parleremo appresso. 

Attenzione alla Motivazione degli Oneri Economici

L’eventuale Onere Pattuito non deve comunque intendersi come corrispettivo per il godimento della cosa, pena trasformarsi in un Contratto di Locazione ordinario.

Il Comodato Modale o Oneroso

Quindi oltre alla forma essenzialmente Gratuita del Comodato, possiamo trovarne anche una a titolo oneroso.

Il Comodato Modale è una particolare fattispecie di Comodato, ove il Comodatario s’impegna a sostenere un onere specifico, il Modus appunto.

Il caso tipico può essere il seguente: edificio di proprietà di persona fisica o di società, dato in Comodato Modale ad un’impresa commerciale che la usi per suoi fini (uffici, negozi, rappresentanza, ecc.)

Il Modus può essere costituito da lavori, manutenzioni, custodia, partecipazione a spese di gestione e forniture o altro.

Il proprietario può anche riservarsi una parte del bene in godimento esclusivo o promiscuo.

Il Comodatario s’impegna a custodire il bene, a mantenerlo ed eventualmente a effettuare dei lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria o di ristrutturazione.

Gli Effetti

In questo modo, il proprietario ha il bene mantenuto e custodito, senza sostenerne gli oneri.

D'altro canto il Comodatario ha la possibilità di avere la disponibilità di un bene, anche importante, sostenendo solo due tipi di oneri:

1. spese correnti (luce, acqua, telefono, riscaldamento, pulizia, manutenzione ordinaria, custodia, giardino, ecc.);

2. spese programmate o straordinarie per eventuali lavori.

Per tutto quanto sopra riportato, essendo l'utilizzo del bene inerente all'attività del Comodatario, si ha piena detraibilità dell'IVA sugli acquisti e l’imputazione degli oneri come costo detraibile.

Chi sostiene le Spese di Manutenzione?

Chi ha ricevuto in consegna il bene deve sapere che, a determinate condizioni, su di lui può ricadere il rischio del perimento della cosa.

L'articolo 1805 c.c. dispone infatti che il Comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, ovvero se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria.

Il Comodatario non risponde invece del normale deterioramento che il bene subisce per effetto dell'uso per il quale gli è stato consegnato, eccetto il caso che non vi sia un deterioramento dovuto a colpa.

Esiste poi un obbligo che grava invece sul proprietario del bene (il Comodante) e che riguarda eventuali vizi della cosa data in Comodato.

Se tali vizi dovessero causare danni a chi se ne serve, il Comodante dovrà risarcirli se, essendo a conoscenza dei vizi, non ha avvertito il Comodatario.

Per quanto riguarda poi le spese legate all'utilizzo del bene, l'articolo 1808 c.c. prevede che chi utilizzi il bene in Comodato, dovrà sostenere le spese necessarie per servirsi della cosa senza poterne chiedere il rimborso, mentre avrà diritto a essere rimborsato delle sole spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa se queste erano necessarie e urgenti.

L'eventuale inadempimento rispetto agli obblighi impostigli dall'articolo 1804 c.c., dà diritto al proprietario di ottenere l’immediata restituzione del bene oltre al risarcimento del danno.

La Registrazione del Contratto di Comodato riguardante beni immobili

L’Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 14/E/2001, ha precisato che il Contratto di Comodato gratuito avente ad oggetto immobili, è soggetto a registrazione con termine fisso se stipulato in forma scritta.

Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di € 200.

Questo sia che si tratti di scrittura privata autenticata, sia non autenticata, sia che si tratti di atto pubblico.

I Rischi

Per quanto possa sembrare una modalità molto semplice per gestire determinati rapporti che si basano sulla fiducia e sulla cortesia o alle volte per evitare i vincoli e il pagamento delle imposte relative ai contratti di locazione, in realtà si tratta di una scelta contrattuale che può creare problematiche di non poco conto.

Se ad esempio un Contratto di Comodato ha per oggetto un bene immobile e alla scadenza il Comodatario non intende restituirlo, il Comodante dovrà intraprendere un giudizio ordinario per ottenere la restituzione del bene, non essendo prevista per il Comodato una procedura rapida come, ad esempio, per le procedure di sfratto nei contratti di locazione.

Un altro aspetto da non sottovalutare è la possibilità che l’accordo non lecito tra proprietario e inquilino venga meno, ipotesi tutt’altro che rara, e in questo caso l’inquilino può chiedere che gli sia riconosciuto il Contratto di locazione in luogo del Comodato d’uso gratuito fittizio.

In questo caso i termini di scadenza e i vincoli sarebbero quelli previsti per legge per i contratti di affitto.

In alternativa, il Conduttore potrebbe chiedere la restituzione dei canoni pagati o un importo parziale dei canoni versati, in quanto un Contratto di locazione non registrato è formalmente nullo, così come stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25503/2016.

Le Sanzioni

Il proprietario che conceda un immobile in locazione simulando un Comodato d’uso gratuito, rischia una sanzione che va dal 120 al 240% dell’imposta di registro per omesso versamento, oltre naturalmente ad un accertamento fiscale per i redditi non dichiarati, con relative sanzioni e interessi.

Anche l’inquilino rischia di essere chiamato in solido con il locatore al pagamento dell’imposta di registro, degli interessi di mora e delle sanzioni previste dal 120 al 240%.

Inoltre, accettando un Comodato d’uso gratuito fittizio, l’affittuario si troverà senza le tutele previste dalla legge, con il proprietario che potrà chiedere in qualsiasi momento il rilascio dell’immobile senza alcun preavviso.

Conclusioni

Ci auguriamo di aver fornito un quadro dettagliato delle caratteristiche di questa tipologia di Contratti e dei rischi che comporta agire con leggerezza, pur rammentando, come sempre, che ogni caso è differente dagli altri e necessita di un’analisi approfondita.

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