Nel nostro articolo più letto in assoluto, si affronta il tema se si possano vendere immobili con irregolarità urbanistiche e si evidenzia anche come la questione relativa alla regolarizzazione di piccoli abusi edilizi sia da anni un enorme problema per molte famiglie che si trovano in difficoltà nella vendita del proprio immobile non in regola o nell’ottenimento di un mutuo bancario, spesso a causa dell’insufficienza di strumenti urbanistici necessari a sistemare queste minime difformità.

Quali sono le Novità?

A partire dal 4 aprile scorso, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) sta preparando un pacchetto di norme per intervenire sull’argomento, così come chiesto e auspicato anche dalle Amministrazioni territoriali, dalle associazioni e dagli enti del settore edilizio.

Di cosa si tratta?

La discussione è intorno a una serie di misure che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano.

In particolare:

1. le difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;

2. le difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche;

3. le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi risalenti nel tempo;

4. la difficoltà di ottenere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Queste sono le linee di indirizzo su cui gli uffici si sono mossi, a seguito anche delle proposte raccolte nelle precedenti riunioni sul tema e che hanno portato alla bozza normativa presentata nel corso della riunione sul Piano Casa tenutasi al Mit, alla presenza del vicepresidente del Consiglio e ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini con il Dipe (dipartimento per la programmazione e il coordinamento della politica economica) e rappresentanti di circa 50 tra istituzioni, enti, associazioni, ordini professionali e fondazioni del settore.

Come sempre cerchiamo di capire di cosa si parla.

Che cosa è una Difformità Edilizia?

Il termine difformità è usato in ambito tecnico e identifica quello che nel linguaggio comune viene definito (a volte erroneamente) abuso edilizio.

Si verifica quando un intervento viene eseguito senza seguire l’iter amministrativo prescritto dalle norme o risulta diverso da quanto presentato nel progetto.

Gli abusi possono essere di diversa entità e gravità e quindi sarà necessario vedere il provvedimento prima di capire se e cosa si potrà sanare.

Come si possono Sanare adesso i Piccoli Abusi?

Gli abusi che complessivamente non violino la cosiddetta tolleranza costruttiva, pari al 2% dei volumi permessi dal titolo abilitativo (esempio: un locale che dovrebbe essere alto 3 metri e realizzato a 305 centimetri) sono considerati lievi e non necessitano di sanatoria.

Negli altri casi le procedure cambiano a seconda che la costruzione sia avvenuta con titolo abilitativo ma ne sia totalmente difforme, che vi sia il titolo ma la difformità sia solo parziale o che addirittura non vi sia il titolo.

Che cosa è la Doppia Conformità?

Perché un’opera sia oggi sanabile è necessario che rispetti sia la normativa vigente alla data di presentazione della pratica edilizia in sanatoria, sia la normativa vigente nel momento in cui è avvenuto l’abuso edilizio.

Pare di capire che con il pacchetto casa per sanare basti il rispetto di una sola delle due condizioni.

Abuso per la realizzazione di Soppalchi.

Che cosa succederà? Un altro caso molto diffuso è quella della costruzione senza titolo edilizio di un soppalco.

Se questo realizza di fatto una nuova stanza (ad esempio uno studio o una camera da letto) e aumenta la superficie calpestabile, serve il permesso del Comune e quindi per sanare serve anche la doppia conformità.

Se si tratta di un semplice deposito non abitabile, non è considerato un abuso.

E un Tramezzo spostato o aggiunto?

Se si tratta di una struttura leggera (ad esempio in cartongesso o foratini) per dividere due locali o della demolizione di una struttura meramente divisoria, è manutenzione straordinaria.

Serve la semplice Cila (Comunicazione inizio lavori) in Comune perché cambia la pianta dell’immobile ma non la volumetria.

La mancanza della Cila è sanabile con una sanzione amministrativa.

Il discorso cambia se si toccano i muri portanti: serve una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) e la demolizione senza autorizzazione rende più onerosa, o in taluni casi del tutto impossibile, la regolarizzazione.

E come funziona oggi per i Cambi di Destinazione d’Uso?

Gli immobili sono divisi a seconda delle loro finalità di utilizzo in quattro categorie:

1. residenziale (con la sottocategoria turistico ricettiva);

2. produttiva e direzionale;

3. commerciale;

4. agricola.

All’interno di ogni categoria il cambio di destinazione è sempre possibile, purché si rispettino le regole previste per ogni singola tipologia (ad esempio se si vuol trasformare una casa in un B&B bisogna rispettare le prescrizioni previste per quel tipo di attività).

Il cambio tra categorie funzionali diverse deve invece rispettare non solo le prescrizioni per ogni singola tipologia ma anche quelle dei Piani Urbanistici Territoriali.

Se poi l’unità coinvolta si trova in un condominio, l’operazione deve rispettare anche quanto previsto (o vietato) dal regolamento condominiale.

Quali sono gli Obiettivi prefissati con questo pacchetto di norme?

Essenzialmente, tutelare i piccoli proprietari immobiliari che, in molti casi, attendono da molti anni la regolarizzazione delle loro posizioni e che attualmente non riescono a ristrutturare o vendere la propria casa.

Allo stesso tempo deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, spesso sommersi dalle richieste di sanatorie.

Alla luce della semplificazione e dell’efficienza amministrativa si è previsto anche di intervenire sulle procedure amministrative per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi.

Conclusioni

È innegabile come siano ancora molti gli ostacoli da superare per definire completamente l’iter del pacchetto di norme di cui abbiamo scritto, ma c’è da dire che, tolti i veri abusi edilizi fatti di aumenti di cubature o trasformazioni di baracche in ville principesche (che non sono compresi in queste proposte), si tratterebbe di venire incontro a tantissime famiglie che hanno semplicemente adeguato la casa alle necessità reali, senza intenzione di delinquere o truffare alcuno, ma che adesso si trovano nella condizione di vedere azzerato o comunque sensibilmente diminuito il proprio patrimonio immobiliare per motivazioni che, nella gran parte dei paesi occidentali, vengono considerate di ordinaria amministrazione.

I nostri lettori abituali sanno bene che non faremo mancare le giuste informazioni non appena avremo gli sviluppi della questione.

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