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Sappiamo bene che un buon numero di immobili presenti sul territorio, presenta qualche piccolo o grande problema urbanistico e/o catastale.
In un altro articolo parleremo della grande differenza tecnica e giuridica tra irregolarità urbanistiche e irregolarità catastali, spesso assimilate e confuse, ma oggi ci soffermiamo sulle prime.
C’è da dire che la gran parte delle difformità urbanistiche, può essere risolta semplicemente con gli strumenti disponibili o tramite la ricerca della giusta documentazione tenuta presso i Comuni o gli Enti preposti (fatta salva la tempistica necessaria per l’ottenimento dei documenti richiesti).
Ci sono però casi in cui l’irregolarità non risulta sanabile e quindi è bene verificare (o far verificare da chi ha competenza) con attenzione ogni documento relativo all’immobile che si intende acquistare.
La giurisprudenza si è spesso trovata ad affrontare il tema della vendita di appartamenti non in regola sotto l’aspetto urbanistico o edilizio.
Oltre a quanto riportato negli articoli del Codice Civile e dalle varie Leggi licenziate ad hoc (in primis le 47/85 e 380/01), anche la Corte di Cassazione ha prodotto numerose sentenze e scritto le linee guida su come comportarsi prima di cedere la proprietà di un immobile non regolare urbanisticamente o addirittura abusivo, anche con una recentissima sentenza, la 7521 dell’8 marzo 2022.
L’irregolarità edilizia di un immobile NON ne determina l’invendibilità.
Si può quindi vendere o trasferire un qualsiasi diritto reale di un immobile in cui sia presente un'irregolarità o un abuso.
Il contratto è valido però, solo se titolare del bene rende edotto l’acquirente della presenza dell’irregolarità o dell’abuso stesso.
Tale comunicazione deve essere formalizzata tanto nel compromesso o precedentemente nella proposta di acquisto, quanto nel rogito.
Se consapevole dell’irregolarità edilizia, l’acquirente non potrà più contestare alcunché al venditore o chiedere risarcimenti.
Se invece non fosse stata trasferita un’informazione adeguata, l’acquirente potrà impugnare il contratto entro 10 anni e chiedere al tribunale lo scioglimento dell’accordo, proponendo una conseguente domanda di risarcimento del danno.
In alternativa, dinanzi a un abuso di piccola rilevanza, l’acquirente potrà optare per mantenere in vita la compravendita, chiedendo una parziale restituzione del prezzo pari alle spese di regolarizzazione, oltre all’eventuale immancabile richiesta di risarcimento del danno.
C'è da sapere che lo stesso acquirente, avrà facoltà di procedere giudizialmente contro il venditore dopo la stipula del rogito, anche se prima della firma del contratto avrà effettuato alcuni sopralluoghi nel corso dei quali abbia avuto la possibilità di prendere conoscenza dell’abuso.
Non è quindi sufficiente la semplice conoscibilità della costruzione non a norma da parte dell’acquirente, senza l’esplicita presa d‘atto, per esonerare il venditore dalla responsabilità per non aver trasferito adeguatamente le informazioni.
Qualora la compravendita sia curata da un’agenzia immobiliare e quest’ultima risultasse a conoscenza dell’irregolarità senza averla esplicitamente segnalata all’acquirente, questi potrà rivalersi, oltre che contro il venditore, anche contro l’agente.
Se l’acquirente scopre l’abuso dopo la firma del compromesso?
Potrebbe succedere che il venditore non comunichi all’acquirente la presenza dell’irregolarità e i due firmino un contratto preliminare. Come si può agire?
La risposta data dalla giurisprudenza è volta a conservare l’efficacia dell’accordo per quanto possibile.
Il che significa che il venditore potrà impedire la risoluzione del contratto, ossia la cessazione della sua validità, solo se prima della data del rogito notarile otterrà la corretta regolarizzazione urbanistica necessaria.
E se non arriva la Regolarizzazione prima della data del rogito?
Potrebbe comunque succedere che il venditore presenti adeguata richiesta di regolarizzazione urbanistica o di rilascio della Concessione in Sanatoria precedentemente presentata ma il Comune o l’Ente preposto tardi a rilasciarla.
Che succede se nel frattempo, le parti intendono comunque procedere al rogito?
In tali ipotesi ci si può accordare in modo tale da salvaguardare l’acquirente.
In pratica venditore e acquirente firmano il contratto di compravendita dal notaio, subordinando però il passaggio di proprietà o il trasferimento del prezzo o entrambe le situazioni, alla regolarizzazione richiesta.
In questo caso, le somme del prezzo di vendita non verranno erogate materialmente dall’acquirente al venditore ma incassate dal notaio, il quale le depositerà in un conto corrente dedicato fino a quando non dovesse arrivare il nulla osta del Comune o dell’Ente incaricato.
Solo allora il notaio rogante, che in tal modo funge da garante della bontà dell’operazione, svincolerà le somme e le depositerà sul conto del venditore.
Se invece la regolarizzazione non dovesse giungere nei tempi pattuiti, sarà lo stesso notaio a risolvere il contratto e a restituire il denaro all’acquirente, salve le eventuali clausole per il danno previste in sede di stipula.
Di chi è la responsabilità penale e civile per l’abuso edilizio?
La responsabilità resta sempre in capo a chi ha realizzato l'abuso. Per cui, anche nel caso di vendita dell’immobile, l’acquirente non dovrà rispondere penalmente dell’irregolarità.
Per quanto riguarda invece l’obbligo dell’eventuale demolizione per un immobile il cui abuso risultasse insanabile, questa potrà essere imposta dal giudice all’acquirente, senza alcun limite di tempo, fatta salva la possibilità di quest’ultimo di rivalsa nei confronti del venditore.
Come si vede il tema è, come sempre, molto delicato, complesso ed articolato.
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