Il nostro articolo più letto in assoluto si intitola: “E' possibile vendere un immobile con Irregolarità Urbanistiche?“, segno che il tema sia di grandissimo interesse e attualità.
Una recente sentenza della Cassazione penale, sez. III, n. 16349 del 30 aprile 2025, ha fatto chiarezza su un tema specifico con un’importante precisazione.
Ma facciamo un passo indietro…
Molti proprietari, soprattutto dopo aver scoperto irregolarità su immobili già esistenti o acquistati, ci pongono questa domanda: “Ma dopo 10, 20, 30 anni… il Comune può ancora obbligarmi a demolire?”
Sì, può farlo.
E lo può fare SEMPRE, perché l’abuso edilizio è considerato un illecito permanente, e quindi non si prescrive mai sotto il profilo amministrativo.
Vediamo tutto nei dettagli, in modo chiaro e senza inutili tecnicismi.
Un abuso edilizio si ha quando si realizza un’opera senza permesso di costruire, oppure in modo totalmente diverso da quanto autorizzato.
Secondo la legge e la giurisprudenza (cioè le decisioni dei tribunali), questo non è un semplice errore passeggero: è un illecito permanente.
Vuol dire che finché l’opera abusiva rimane in piedi, la violazione continua.
Ogni giorno che passa, quella costruzione illegittima rappresenta un danno all’assetto del territorio.
La situazione si chiude solo in due modi:
• demolendo l’opera;
• sanandola, se le condizioni lo permettono (es. in caso di condono o sanatoria ordinaria).
No, mai.
Il Comune (o altra autorità) può ordinare la demolizione anche dopo decenni.
Non esiste un termine massimo.
È un principio affermato tra gli altri da:
• Corte costituzionale (Sentenze n. 140/2018, n. 233/2020);
• Consiglio di Stato (Adunanza Plenaria n. 16/2023);
• Cassazione a Sezioni Unite (Sentenza n. 8230/2019).
Esempio reale: hai ampliato la cubatura di casa con un vano abusivo nel 1992?
Il Comune può ordinare la demolizione oggi. O anche nel 2060!
Sì, il reato penale conseguente ad un abuso edilizio si prescrive in 4 anni, che diventano 5 se ci sono atti interruttivi (come un rinvio a giudizio).
Quando parte il conteggio della prescrizione?
Non da quando si inizia a costruire, ma da quando l’opera è totalmente ultimata.
Questo è stato chiarito dalla sentenza della Cassazione n. 16349/2025 (depositata il 30 aprile 2025) di cui abbiamo parlato nelle premesse: “La prescrizione penale decorre solo dal momento in cui l’opera abusiva è completamente ultimata in tutte le sue parti, oppure quando i lavori sono definitivamente interrotti in modo evidente e stabile.”
Nel caso trattato nella sentenza, alcune parti dell’immobile erano ancora al grezzo. La Cassazione ha detto chiaramente: l’abuso edilizio penalmente rilevante è ancora in corso. Quindi il reato non è ancora prescritto, e può ancora essere perseguito.
In pratica:
• Se stai costruendo abusivamente una casa con due piani e un annesso deposito,
• E hai finito solo la casa, ma il magazzino annesso è a metà,
• Allora il reato non è ancora consumato, e la prescrizione non è nemmeno iniziata.
Attenzione: La prescrizione del reato penale non comporta l'estinzione dell'illecito amministrativo legato all'abuso edilizio.
Assolutamente no.
Anche dopo 30, 40 o 90 anni, il Comune può intervenire.
Il silenzio non vale come “autorizzazione tacita”.
La giurisprudenza è chiara: Il tempo non cancella l’abuso e non legittima la sua permanenza.
Chi detiene un immobile abusivo non può invocare il “legittimo affidamento” solo perché l’amministrazione non ha agito prima.
Sì. L’abuso edilizio è legato all’immobile, non alla persona.
Per questo:
• Anche se hai comprato un immobile già abusivo,
• Anche se non eri a conoscenza dell'abuso,
• E anche se non hai materialmente realizzato nulla,
• Il Comune può ordinarti di demolire.
Lo abbiamo già abbondantemente rimarcato ne "la Colpevole Ignororanza" e non puoi salvarti così. Il tuo unico strumento sarà eventualmente rivalerti contro il venditore, come abbiamo scritto in precedenti articoli, se hai subito un danno o ti ha taciuto la situazione.
No.
L’ordinanza di demolizione è un atto obbligatorio e vincolato: non serve una motivazione particolare.
Non occorre dimostrare un “interesse pubblico attuale”.
È sufficiente accertare che l’opera è abusiva.
Questo vale anche se:
• L’abuso risale a decenni prima;
• Il Comune era da tempo a conoscenza del fatto.
Questione Risposta
L’ordine di demolizione si prescrive? No, mai. Vale anche dopo 40/50 anni.
Il reato penale si prescrive? Sì, ma solo dopo ultimazione totale (Cass. 16349/2025)
Il Comune deve motivare l’ordinanza tardiva? No. È un atto obbligatorio.
L’inerzia comunale rende l’abuso legittimo? No. Il silenzio non è autorizzazione.
Può colpire il nuovo proprietario? Sì. L’illecito “segue” l’immobile.
1. Affidati solo a Consulenti e Agenti Immobiliari competenti e regolarmente iscritti alla Camera di Commercio;
2. Verifica preventivamente se l’immobile ha irregolarità (attente verifiche urbanistiche e catastali);
3. Affidati a un tecnico abilitato per valutare una possibile sanatoria o comunque la regolarizzazione urbanistica;
4. Consulta un avvocato esperto in difformità urbanistiche se ricevi un’ordinanza di demolizione.
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