Abbiamo già parlato della possibilità di vendere un immobile con irregolarità urbanistiche, ma l’acquisto viziato da abusi edilizi pone questioni di estrema rilevanza giuridica e pratica.
La recente sentenza della Cassazione Penale n. 3752/2025 ha infatti ribadito con forza un principio che era già in via di consolidamento: l’acquirente non può giovarsi della propria colpevole ignoranza circa la presenza di illeciti edilizi sull’immobile acquistato.
In sostanza l’ignoranza, anche se non dolosa, non è un salvagente giuridico.
Il caso oggetto della pronuncia riguarda una donna che, ricevuto in eredità un immobile con abusi edilizi, ha tentato di opporsi a un ordine di demolizione, invocando il tempo trascorso (oltre 30 anni) e le sue condizioni economiche.
La Corte ha invece affermato che il decorso del tempo non può costituire causa di elusione della sanzione edilizia e che l'acquirente (o l’erede come in questo caso) ha l’obbligo di verificare la regolarità urbanistica del bene.
Il significato del principio dalla Cassazione
Il principio affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 3752/2025 è semplice ma dirompente: «Il condannato non può lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza, ciò vale, a maggior ragione, per l’eventuale avente causa, il quale, al momento dell’acquisto, ha il dovere di informarsi circa la liceità o meno dell’edificazione del bene, con l’evidente conseguenza che egli non può certamente giovarsi della propria colpevole ignoranza».
Questo principio attribuisce dunque una responsabilità attiva sia all’acquirente sia agli aventi causa (come gli eredi): non basta dichiarare di non sapere ma bisogna dimostrare di essersi diligentemente informati, soprattutto in fase precontrattuale.
Implicazioni pratiche per acquirenti, venditori e professionisti
• Acquirente: ha l’obbligo giuridico (oltre che quello pratico) di verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, preferibilmente mediante una perizia tecnica. In caso contrario, può trovarsi esposto a demolizioni, sanzioni e perdita di valore del bene.
• Venditore: ha la responsabilità diretta (civile e penale) dell’eventuale difformità e deve collaborare attivamente e fornire tutta la documentazione necessaria (titoli edilizi, pratiche di sanatoria, certificazioni).
• Professionisti (agenti immobiliari, tecnici, notai): sono chiamati ad assumere un ruolo di controllo e consulenza, nel rispetto delle normative di settore.
La mancata informazione può generare responsabilità professionali.
Conseguenze penali e civili
In ambito penale:
• L’abuso edilizio non si estingue col tempo.
• L’ordine di demolizione è sempre eseguibile, anche nei confronti dell’erede o dell'acquirente.
• L’ignoranza della situazione non è una giustificazione.
In ambito civile:
• La responsabilità dell’acquirente si estende alle conseguenze dell’abuso, anche se non ne era consapevole.
• Il principio si collega al concetto di buona fede contrattuale e obbligo di diligenza (art. 1176 e 1375 c.c.).
Possibili effetti:
a) Risarcimento danni se il venditore ha taciuto l’abuso.
b) Risoluzione del contratto o riduzione del prezzo pattuito se l’abuso incide sull’abitabilità.
c) Nullità dell’atto in alcuni casi gravi (es. mancanza certificazione urbanistica/impossibilità dell'ottenimento dell'abitabilità).
I Riferimenti normativi
Il quadro normativo di riferimento comprende:
• D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia):
o Art. 34-bis, comma 3: prevede che le difformità lievi rispetto al progetto approvato (tolleranze costruttive ed esecutive) devono essere attestate da un tecnico abilitato, che certifichi lo Stato Legittimo dell’immobile.
o Questo obbligo rafforza l’idea che la verifica della conformità edilizia non sia opzionale.
• Decreto-legge 69/2024 "Salva Casa" (convertito in L. 105/2024):
o Ha riformato profondamente il concetto di Stato Legittimo e di tolleranze edilizie, chiarendo i confini tra sanabilità e insanabilità.
o Introduce una visione più flessibile su piccole difformità, ma conferma la centralità della verifica documentale pre-vendita.
• Giurisprudenza della Corte EDU: talvolta invocata per la proporzionalità delle sanzioni (es. demolizioni), ma non può prevalere sulla normativa interna quando vi è una violazione edilizia accertata e non sanata.
Esempi pratici
• Caso 1 – Acquisto da privato senza verifiche: Mario compra un appartamento in periferia, si fida del venditore che gli dice “è tutto in regola”. Dopo due anni, riceve un’ingiunzione di demolizione per una veranda abusiva. Mario tenta di difendersi dicendo di non sapere nulla, ma il Comune lo obbliga comunque a demolire. Colpevole ignoranza.
• Caso 2 – Acquisto con perizia tecnica: Lucia, prima di comprare una villetta, incarica un tecnico di verificare lo stato urbanistico. Scoprono un abuso del 1992. Pretende dal venditore di regolarizzare l’abuso con gli strumenti urbanistici opportuni prima del rogito. In questo caso, Lucia ha agito con la diligenza richiesta, ed evita problemi futuri.
• Caso 3 – Eredità con abuso: Giovanni eredita una casa con un piano fuori terra mai dichiarato. Dopo trent’anni arriva l’ordine di demolizione. Invoca le sue condizioni economiche e il tempo trascorso. La Corte risponde: “Non conta, l’abuso è permanente e l’ignoranza non è scusabile”.
Conclusione: la nuova cultura della diligenza immobiliare
La sentenza della Cassazione Penale n. 3752/2025 non introduce quindi un principio nuovo ma rafforza e chiarisce un orientamento giurisprudenziale solido: l’acquirente è tenuto a sapere.
L’ignoranza non solo non assolve, ma espone a gravi conseguenze.
Oggi infatti, più che mai, in un mercato dove si vendono immobili con storie urbanistiche complicate, verificare è un dovere, non un'opzione.
In pratica, chi compra senza controllare compra anche i problemi.
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