È sempre più frequente la richiesta che lettori e clienti, soprattutto anziani, ci pongono per capire quali sia la migliore soluzione per ottenere una certa quantità di denaro, mantendo la disponibilità della propria casa per un determinato periodo o meglio, vita natural durante.

Le motivazioni possono essere molte ma essenzialmente la gran parte delle volte sono dovute alla volontà di integrare pensioni troppo basse oppure alla necessità di aiutare parenti (figli in primis) in difficoltà economica o alla ricerca della propria abitazione.

Essenzialmente le opzioni che possono essere concretamente realizzate sono due:

Il Diritto di Abitazione e l’Usufrutto

Il Diritto di Abitazione (art. 1022 c.c.) e Il Diritto di Usufrutto (art. 981 c.c.) sono entrambi diritti reali di godimento e garantiscono al soggetto titolare determinate facoltà, per un determinato periodo di tempo o per tutta la vita, su una cosa di proprietà altrui.

Il Diritto di Abitazione

È definito dal Codice civile come il Diritto di abitare una proprietà di un altro individuo.

Una delle principali differenze rispetto all’Usufrutto, è che questo Diritto è riservato solo alle persone fisiche.

Ciò significa che società o altri enti giuridici non possono godere del Diritto di Abitazione.

I limiti del Diritto di Abitazione

Dato che non si può usare la proprietà per scopi diversi da quelli abitativi, chi ha il Diritto di Abitazione su una casa, non può utilizzarla come ufficio, magazzino o altro che non sia il puro e semplice abitare.

Si può dimorare nella casa solo in base alle proprie esigenze o a quelle della famiglia.

È quindi possibile ospitare i propri conviventi e i figli anche se nati dopo la costituzione del Diritto, ma non si può godere dei frutti derivanti, come dare in affitto la casa su cui si abbia il semplice Diritto di Abitazione.

Si ha il dovere di prendersi cura della manutenzione dell’immobile, rispettarne la sua destinazione economica, sostenere le spese ordinarie e il pagamento di tasse e imposte connesse all’utilizzo.

Quindi chi ha il Diritto di Abitazione deve pagare:

• le spese di manutenzione ordinaria (quella straordinaria spetta al proprietario);
• le spese condominiali relative ai soli consumi e all’ordinaria gestione dell’immobile (tutte le altre sono a carico del proprietario);
• le imposte collegate all’immobile (es. l’imposta sulla nettezza urbana); 
• riguardo l’Imu invece si gode dell’esenzione per l’Abitazione principale sicché tale imposta non è dovuta da nessuno, né dal titolare della Nuda Proprietà né da quello del Diritto di Abitazione.

Come acquisire il Diritto di Abitazione

Posto che il Diritto di Abitazione è un Diritto reale e quindi può essere trasferito in base a un accordo tra le parti per mezzo di un atto notarile, la legge prevede anche due ipotesi di Diritto di Abitazione che scattano in automatico:

1. il Diritto di Abitazione sulla casa familiare spettante al coniuge superstite a seguito della morte del proprietario o comproprietario, che permane fino alla morte del titolare;

2. il Diritto di Abitazione sulla casa coniugale che spetta all’ex coniuge, a seguito di separazione e/o divorzio, che ha ottenuto dal giudice la collocazione dei figli presso di sé (leggi l'articolo relativo alla separazione).

Come si Estingue il Diritto di Abitazione?

Il Diritto si estingue al verificarsi delle seguenti cause:

• morte del titolare;
• prescrizione, derivante dal mancato utilizzo ventennale del diritto;
• consolidazione, cioè per riunione nella stessa persona della titolarità del diritto di abitazione e della piena proprietà;
• perimento del bene (ad esempio, crollo o demolizione della casa);
• rinuncia del titolare del diritto di abitazione;
• scadenza del termine indicato nell’atto costitutivo;
• revoca giudiziale, nell’ipotesi in cui il giudice decida che l’ex coniuge non ha più diritto di conservare il diritto di abitare nella casa coniugale.

Il Diritto di Usufrutto

La scelta relativa alla costituzione del Diritto di Usufrutto va invece assunta qualora una persona intenda riservarsi un maggior potere sulla casa, lasciando al Nudo Proprietario solo la possibilità di ottenerne la proprietà al momento della morte dell’Usufruttuario (Riunione di Usufrutto).

La riserva del Diritto di Usufrutto è indicata qualora il proprietario di una casa intenda gestire il proprio patrimonio quando è ancora in vita, in modo da non lasciare una situazione ancora da definire agli eventuali eredi legittimati, oppure per godere completamente del proprio patrimonio quando, ad es., non ci siano eredi.

I Vantaggi dell’Usufrutto

Con il Diritto di Usufrutto, il titolare non solo abita ancora nella sua casa (come nel caso del Diritto di Abitazione), ma ha facoltà molto più ampie.

Può trarre dalla sua casa ogni tipologia di utilità che questa può dare, ovviamente nei limiti di legge e dei patti stabiliti.

Restano precluse quelle facoltà che andrebbero a determinare un mutamento significativo della destinazione economica del bene.

Colui che ha acquistato la Nuda Proprietà lo ha fatto conoscendo lo stato di fatto dell'immobile, pertanto, nel corso della restante vita, l’Usufruttuario non può mutarne lo stato d’uso o destinazione rispetto al momento in cui è stato stipulato il contratto.

L’Usufruttuario può concedere in locazione il bene?

Sì, può trarre i frutti civili e naturali e quindi può godere anche del canone di un eventuale contratto di locazione o di affitto a seconda del bene immobile in oggetto.

L’Usufruttuario può oltretutto concedere l’immobile in locazione senza dover ottenere il preventivo consenso del Nudo Proprietario, salvo espresso patto contrario.

Cosa succede al contratto di locazione alla morte dell’Usufruttuario?

Il contratto si estinguerà o continuerà a produrre effetti?

E in questo secondo caso, in capo a chi continuerà a produrre effetti, al Nudo Proprietario o agli eredi dell’Usufruttuario?

Il Nudo Proprietario subentrerà in automatico nel contratto che resterà valido ed efficace fino alla scadenza originariamente prevista.

Qui ci viene in soccorso l’art. 999 del Codice civile, che prevede appunto che sia il Nudo Proprietario (ora pieno proprietario per via dell’estinzione dell’Usufrutto) a subentrare automaticamente nella locazione nella precedente posizione dell’Usufruttuario e il contratto di locazione rimane in essere fino al termine originariamente previsto a condizione che:

• questo termine non ecceda i 5 anni dalla data della morte dell’Usufruttuario;

• il contratto di locazione risulti da scrittura privata debitamente registrata all’agenzia delle entrate o da atto pubblico.

Per questo tema è da sottolineare un'altra ipotesi significativa.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14834 del 20 luglio 2016, si è pronunciata sulla sorte del contratto di locazione una volta intervenuta la morte dell’usufruttuario-locatore del bene, stabilendo che, alla morte dell’usufruttuario-locatore, qualora il Nudo Proprietario non manifesti la volontà di subentrare nel contratto di locazione, la titolarità di quest’ultimo si trasmette agli eredi del de cuius (il precedente Usufruttuario), con la possibilità per questi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il precedente diritto di usufrutto.

L’Usufruttuario può cedere a terzi il suo Diritto?

Sì, può cederlo per un determinato periodo di tempo o per tutta la durata, salvo che ciò non sia espressamente vietato dal contratto di acquisto della nuda proprietà.

Se il soggetto a cui l’Usufruttuario ha ceduto il Diritto muore prima di lui, il Diritto torna sempre in capo al titolare.

Ciò in quanto l’Usufrutto è commisurato alla vita del suo titolare e si estingue quando questi muore, consolidandosi con la nuda proprietà.

L’Usufruttuario può costituire altri diritti sul bene?

Certo, è legittimato a costituire sul bene dei Diritti reali di contenuto minore, quali ad esempio il Diritto di Uso e di Abitazione.

Può anche ipotecare il suo stesso Diritto, ipoteca che si estinguerà alla cessazione dell’Usufrutto.

Di quanto perde valore un immobile ceduto con Diritto di Usufrutto?

Non è sempre semplice dare un valore esatto all’Usufrutto rispetto alla piena proprietà.

È evidente come al di là dell’apprezzamento del bene in vendita, l’età dell’Usufruttuario o degli Usufruttuari (ci sono molti casi in cui sono entrambi i coniugi a cedere la nuda proprietà) incida in modo determinate sul valore, così come le sue/loro condizioni di salute.

Per avere comunque un'ipotesi concreta di deprezzamento rispetto alla Piena Proprietà, possiamo fare riferimento alle apposite Tabelle pubblicate ogni anno in Gazzetta Ufficiale (per l’anno 2024 la n. 288 dell’11 dicembre 2023), dove vengono calcolate le percentuali di diminuzione del valore, in base all’età dell’Usufruttuario, per il pagamento delle imposte relative all'acquisto della Nuda Proprietà.

Conclusioni

L’argomento è, tanto per cambiare, estremamente complesso e vario e non è possibile stabilire a priori quale sia la migliore scelta da fare tra Diritto di Abitazione e Usufrutto.

C’è sempre bisogno di uno studio dettagliato del singolo caso e la comprensione delle necessità del Cliente da parte di un Professionista molto preparato.

I Consulenti EffettoCasa sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.