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Modifiche 2025 ai costi di Registrazione dei Compromessi

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Il Nuovo Anno Porta Buone Notizie per Chi Vuole Comprare Casa!

A partire dal 1° gennaio 2025 è entrata in vigore una rilevante modifica normativa che riduce significativamente l’imposta sugli acconti dei preliminari di compravendita.

Con il Decreto Legislativo n. 139/2024 (che ha modificato anche le imposte di successione e donazione), l’aliquota relativa alle somme versate a titolo di Acconto Prezzo passa dal 3% allo 0,5%, equiparandola a quella relativa alla Caparra, alleggerendo in modo sostanziale il carico fiscale iniziale per chi acquista degli immobili.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio le novità introdotte, gli adempimenti richiesti e tutto ciò che c’è da sapere su questa importante agevolazione.

L’Imposta per i Preliminari su Caparra e Acconti: di Cosa Parliamo?

Per comprendere l’impatto della modifica, riepiloghiamo brevemente come funziona l’imposta di registro applicata ai Preliminari di Compravendita, noti anche come “compromessi”.

Si tratta di un tributo obbligatorio previsto per la registrazione di atti giuridici come appunto i preliminari, che rappresentano un accordo definitivo tra venditore e acquirente per la successiva stipula del contratto definitivo.

Fino al 31 dicembre 2024, la normativa prevedeva:

• Un’imposta fissa di 200 euro per la registrazione del preliminare.

• Un’aliquota proporzionale dello 0,5% sulla caparra confirmatoria concordata.

• Un’aliquota proporzionale del 3% sull’acconto versato.

Le Novità Dal 1° Gennaio 2025

Con il Decreto Legislativo n. 139/2024, l’imposta sugli acconti passa dal 3% allo 0,5%, uniformandosi all’aliquota già prevista per la caparra confirmatoria.

Rimane invece invariata la tassa fissa di 200 euro per la registrazione del compromesso.

Sia nella precedente versione della norma sia nella nuova dovranno sempre essere aggiunte:

• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe;

• se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, l’imposta di bollo è di 155 euro.

Esempio Pratico:

Supponiamo di firmare un preliminare di compravendita il 10 gennaio 2025, registrato il 20 gennaio 2025, per un immobile dal valore di 250.000 euro, con un acconto di 50.000 euro e una caparra confirmatoria di 20.000 euro.

Prima del 1° gennaio 2025:

  • Imposta fissa: 200 euro.
  • 3% sull’acconto: 1.500 euro.
  • 0,5% sulla caparra: 100 euro.
  • Totale: 1.800 euro oltre costi di bollo

 

Dal 1° gennaio 2025:

  • Imposta fissa: 200 euro.
  • 0,5% sull’acconto: 250 euro.
  • 0,5% sulla caparra: 100 euro.
  • Totale: 550 euro oltre costi di bollo.

Grazie alla modifica, il risparmio è evidente: una riduzione di circa il 70% rispetto alla normativa precedente.

Attenzione alla Data di Sottoscrizione del Preliminare

Per beneficiare delle nuove aliquote, il preliminare deve essere sottoscritto dopo il 1° gennaio 2025.

Quindi non è sufficiente che la registrazione avvenga nel 2025 ma un compromesso firmato prima del 31 dicembre 2024 continuerà a essere soggetto alla vecchia normativa, anche se registrato nel nuovo anno.

Preliminari e Acconti Soggetti a IVA

Se il preliminare riguarda una transazione soggetta a IVA, come l’acquisto da impresa di costruzione, la normativa non introduce variazioni.

In questo caso:

• Gli acconti devono essere fatturati con l’applicazione dell’IVA e l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro).

• La caparra confirmatoria, se non soggetta a IVA, rimane legata all’imposta di registro proporzionale dello 0,5%.

Detraibilità delle Imposte al momento dell’Atto Notarile

L’Imposta di Registro pagata con il preliminare sarà detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita (pari al 2% in caso di acquisto Prima Casa o 9% negli altri casi).

Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetterà il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.

Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.

La domanda di rimborso deve essere presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione.

L’imposta di registro pagata in misura fissa per la stipula del contratto preliminare pari a 200 euro invece non è scomputabile (circolare MEF n. 18/2013).

Validità e Tempi di Versamento

L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione del preliminare e non dalla sua registrazione.

È fondamentale rispettare questo termine per evitare sanzioni.

Riferimenti Normativi

La modifica è disciplinata dal Decreto Legislativo n. 139/2024, che introduce un sistema fiscale semplificato per chi compra casa.

Tra i riferimenti utili:

• Il Codice Civile, che regola i preliminari di compravendita.

• Le disposizioni dell’Agenzia delle Entrate, disponibili sui relativi portali ufficiali.

Conclusioni

La riduzione dell’imposta di registro sugli acconti dal 3% allo 0,5% rappresenta un importante incentivo per chi desidera acquistare casa, riducendo sensibilmente i costi iniziali.

I principali punti da ricordare sono:

• Applicabilità per compromessi sottoscritti a partire dal 1° gennaio 2025;

• Riduzione delle imposte sugli acconti per acquisti tra privati;

• Nessuna variazione per quelli soggetti a IVA;

• Termine di versamento fissato a 30 giorni dalla data di sottoscrizione.

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