I bonus per ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche sono stati per anni una leva fondamentale per rinnovare il patrimonio immobiliare italiano e rilanciare l’economia del settore edile.
Ma l’epoca delle agevolazioni generose è ormai al tramonto.
Ne abbiamo già scritto diffusamente ma con la Circolare 8/E del 19 giugno 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le numerose novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, segnando una netta stretta sui requisiti di accesso e sulle percentuali detraibili.
Dal 2026 la situazione sarà ancora più rigida.
Nel 2025 restano attivi i seguenti bonus:
• Bonus ristrutturazione 50% per lavori su immobili adibiti a prima casa, con spese detraibili in 10 anni.
• Ecobonus e Sismabonus: stessi limiti, stessi vincoli del bonus ristrutturazione (50%), ma progressivamente ridimensionati.
• Bonus barriere architettoniche: l’unica vera eccezione, valido fino al 31 dicembre 2025 con detrazione al 75%, a patto di rispettare i requisiti del DM 236/1989.
• Bonus mobili: confermato, ma con tetto a 5.000 euro.
Per accedere alla detrazione del 50% è obbligatorio:
• avere un diritto reale sull’immobile (proprietà, usufrutto, abitazione, superficie);
• che l’immobile sia adibito a prima casa;
• oppure che le spese siano sostenute da un familiare fino al terzo grado non convivente.
In tutti gli altri casi, ad esempio:
• seconde case,
• immobili in affitto,
• compromessi registrati ma senza rogito,
la detrazione scende al 36%.
E dal 2026 sarà peggio: si passerà al 30% per questi stessi casi.
Nota importante: la promessa di vendita registrata (compromesso) non basta per ottenere la detrazione del 50%. Serve l’atto definitivo (rogito). Anche spostare il pagamento della prima fattura non basta se la CILA o la pratica edilizia è stata già presentata.
Il Superbonus è ormai ridotto al lumicino.
È previsto un residuo 65% solo per:
• condomini con CILA presentata entro il 15 ottobre 2024;
• edifici da 2 a 4 unità di unico proprietario, sempre con pratica edilizia presentata entro tale data;
• demolizioni e ricostruzioni se è stata depositata l’istanza per il titolo abilitativo in tempo.
Chi ha sostenuto spese nel 2023 può ora scegliere di spalmare la detrazione su 10 anni (invece che 4), presentando una dichiarazione integrativa entro il 31 ottobre 2025, senza sanzioni.
Dal 2025 l’Ecobonus non vale più per le caldaie a condensazione, nemmeno se di classe energetica A.
Scelte agevolabili:
• pompe di calore, anche a gas;
• sistemi ibridi integrati in fabbrica;
• generatori a biomassa;
• microcogeneratori.
La novità è dettata dalla Direttiva UE 2024/1275, che impone di abbandonare progressivamente i sistemi a combustibili fossili, in linea con l’obiettivo “Case Green”.
Valido fino al 31 dicembre 2025, il Bonus 75% copre:
• installazione di ascensori e servoscala,
• rampe per disabili,
• adeguamento bagni e accessi.
Ma attenzione: vale solo se i lavori rispettano le norme tecniche del DM 236/1989. Nessuna deroga.
Buone notizie per chi deve rifare il tetto o ristrutturare il box auto: la detrazione al 50% si applica anche a:
• pertinenze della prima casa (garage, cantine…),
• parti comuni condominiali, se riferite a immobili usati come abitazione principale.
Dal 2024, i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro vedranno:
• una riduzione progressiva delle detrazioni fiscali, compresi i bonus edilizi;
• in alcuni casi, l’azzeramento completo del beneficio.
A meno di cambi normativi in corsa:
Tipo di bonus Aliquota 2025 Aliquota 2026
Prima casa – diritto reale 50% 36%
Altri casi (es. seconde case) 36% 30%
Bonus barriere architettoniche 75% Prevista Cessazione
Superbonus 65% Terminato
L’Agenzia delle Entrate non esclude nuove riduzioni o vincoli dal 2027 in poi, anche per motivi di bilancio pubblico.
Chi ha in programma di ristrutturare la prima casa o effettuare interventi trainanti farebbe bene a muoversi subito:
• i bonus stanno per finire;
• i requisiti sono già molto più rigidi;
• i benefici scenderanno sensibilmente nel 2026.
E non è solo una questione di soldi: l'abbassamento delle agevolazioni rischia di favorire il lavoro sommerso, frenare la transizione ecologica e vanificare gli obiettivi della Direttiva UE sulle case green.
Il consiglio pratico? Pianifica bene, avvia i lavori entro il 2025, e assicurati che tutto sia documentato in modo impeccabile.
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