Siamo stati inondati di richieste da parte di tanti Clienti e Lettori che vogliono conoscere se è vero che oggi è più semplice cambiare la Destinazione Urbanistica di un immobile, anche alla luce dei recentissimi fatti di cronaca che hanno coinvolto Milano.
Rispondiamo volentieri, cercando di semplificare un tema tutt’altro che facile da affrontare.
Immaginate di avere un vecchio ufficio vuoto o un negozio che non è più appetibile come prima.
Fino a ieri per trasformarlo in un appartamento servivano mesi di carte, permessi e spesso costi imprevedibili.
Oggi non più
Con il Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024 convertito nella L. 105/2024) di cui abbiamo già scritto nel recente passato, sono state rivoluzionate le regole del gioco: cambiare destinazione d’uso è diventato più semplice, rapido e sicuro.
Il cuore della riforma si chiama SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
In pratica basta una dichiarazione del tecnico di fiducia (architetto, geometra, ingegnere) per avviare subito il nuovo utilizzo dell’immobile.
Non si aspetta più l’ok del Comune: l’attività parte immediatamente, mentre l’ufficio tecnico ha 30 giorni per controllare ed eventualmente bloccare l’operazione se qualcosa non torna.
La SCIA vale subito e diventa inattaccabile dopo 30 giorni, salvo casi gravi e limitati in cui il Comune può annullarla entro 12 mesi per motivi di interesse pubblico.
Lo ha ricordato anche una recente sentenza del TAR della Puglia (n. 731/2025), che ha dato ragione a un cittadino contro un Comune intervenuto fuori tempo massimo.
Il Testo Unico dell’Edilizia divide gli immobili in cinque grandi famiglie:
• residenziale,
• turistico-ricettiva,
• produttiva-direzionale,
• commerciale,
• rurale.
Il Salva Casa permette di passare da una categoria all’altra — per esempio da negozio a casa, o da ufficio a B&B — nelle principali zone urbane (centri storici, quartieri residenziali, aree di espansione).
Restano fuori le aree rurali e i terreni agricoli.
C’è una novità importante: per questi cambi “verticali” non bisogna più garantire parcheggi o altre aree a standard urbanistico, un obbligo che in passato spesso bloccava le operazioni.
Potranno essere richiesti solo eventuali oneri economici, decisi dai Comuni e legati alla diversa destinazione.
Qui la riforma ha fatto chiarezza:
• SCIA per i cambi d’uso senza lavori, oppure con lavori interni leggeri (quelli che prima richiedevano una semplice CILA).
• Permesso di costruire o SCIA alternativa solo se il cambio comporta interventi edilizi pesanti, come modifiche strutturali o ampliamenti.
Tradotto: se voglio trasformare un negozio in appartamento con solo un po’ di cartongesso e impianti, oggi basta una SCIA.
Se invece devo rifare travi e pilastri, serve il permesso edilizio vero e proprio.
Il decreto apre anche alla possibilità di sanare piccole difformità con una SCIA in sanatoria, pagando una multa che può variare da circa 500 a 10.000 euro, a seconda della gravità.
Ma non si tratta di un condono: gli abusi gravi restano fuori, con il rischio di demolizione.
Ogni Comune decide i propri diritti di segreteria: si va da circa 70 euro in città come Milano fino a 300–500 euro a Roma.
A questo vanno aggiunti gli onorari del professionista che redige la pratica.
Gli oneri di urbanizzazione, invece, scattano solo nei cambi “verticali” e vengono calcolati sulla differenza tra vecchia e nuova destinazione.
La logica è semplice: dare nuova vita a spazi oggi inutilizzati.
Uffici vuoti che diventano case, negozi sfitti che si trasformano in studi professionali o miniappartamenti turistici.
Un modo per riempire i vuoti urbani e accorciare le distanze tra offerta e domanda di abitazioni, soprattutto nelle grandi città.
Per i cittadini, come già scritto, la certezza giuridica è rafforzata: dopo 30 giorni la pratica non può più essere contestata se non per casi eccezionali.
Per i Comuni rimane la possibilità di imporre condizioni specifiche per tutelare i centri storici o gli equilibri di quartiere.
Il Salva Casa è una riforma che punta a sbloccare la rigenerazione urbana con meno burocrazia e più velocità ma non è una liberalizzazione selvaggia: le regole urbanistiche restano, così come i vincoli paesaggistici e igienico-sanitari.
Per chi vuole cambiare la destinazione del proprio immobile la strada è ora quindi più breve ma il consiglio è sempre lo stesso: affidarsi a professionisti seri e preparati, controllare il piano regolatore del Comune e non farsi tentare da scorciatoie.
La legge oggi è più permissiva ma solo seguendo alla lettera le regole.
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