Come spesso accade, in tanti ci avete chiesto chiarimenti su un argomento molto delicato.
Questa volta riguarda le procedure per "blindare" un immobile, rendendolo meno esposto a possibili aggressioni da parte del fisco o di creditori privati.
Questo articolo è stato redatto a titolo puramente informativo, in risposta proprio a queste numerose richieste, e non ha lo scopo di istigare a frodi o elusioni illegali.
Al contrario, mira a illustrare opzioni legittime previste dal diritto italiano, sempre nel rispetto delle norme vigenti.
Ricordiamo che qualsiasi azione deve essere intrapresa in buona fede e preventivamente, prima dell'insorgere di debiti, per evitare contestazioni giudiziarie.
È fondamentale consultare un notaio o un avvocato qualificato per adattare queste strategie al proprio caso specifico, tenendo conto degli aggiornamenti normativi al 30 settembre 2025.
In Italia, la protezione del patrimonio immobiliare è regolata dal Codice civile e da leggi specifiche come il D.P.R. 602/1973 per i debiti erariali.
Non esiste un metodo infallibile al 100%, ma vari strumenti possono creare barriere patrimoniali, riducendo i rischi.
Di seguito analizzeremo i principali, con dettagli, opportunità e rischi, in modo chiaro e accessibile anche per chi non è esperto di legge.
Nel nostro Paese non esistono formule magiche per rendere una casa completamente intoccabile.
Usando però gli strumenti legali giusti e agendo per tempo, si può creare una barriera più o meno solida che protegge il patrimonio dai rischi maggiori.
Vediamo insieme quali sono i principali.
E' disciplinato dagli articoli 167-171 del Codice civile, consente ai coniugi o ai partner di unioni civili, di vincolare determinate proprietà, come l’abitazione, alle esigenze della famiglia, quali il mantenimento e l’educazione dei figli.
La costituzione avviene con atto pubblico notarile trascritto nei registri immobiliari, rendendo il bene indisponibile senza il consenso di entrambe le parti o autorizzazione giudiziale.
Questo strumento tutela principalmente dai creditori personali per debiti estranei alle esigenze familiari (es. professionali), mentre ha una protezione limitata nei confronti di crediti fiscali e contributivi, spesso considerati necessità della famiglia.
È soggetto a revocatoria se costituito nei cinque anni antecedenti un debito (art. 2901 c.c.), rendendo i beni aggredibili solo per i creditori attori.
Opportunità: Semplice e low-cost (costi notarili 1.000-2.000€), ideale per famiglie.
Rischi: Revocabilità, scioglimento automatico al divorzio, limitata contro fisco.
Il trust, pur non essendo regolato da una normativa interna organica in Italia, è riconosciuto attraverso la Convenzione dell’Aja del 1985, ratificata con L. 364/1989.
Questo istituto prevede il trasferimento della proprietà dei beni a un trustee (soggetto fiduciario) che li gestisce per i beneficiari indicati dal disponente, creando segregazione patrimoniale.
È uno strumento flessibile e capace di garantire una protezione consolidata, particolarmente indicato per patrimoni elevati e pianificazioni successorie.
Il D.Lgs. 139/2024 introduce opzioni fiscali per imposte indirette (es. pagamento in misura fissa).
Tuttavia, richiede costi di costituzione e gestione elevati (oltre 5.000€), una struttura professionale affidabile e un’attenta consulenza fiscale, considerando la tassazione dei redditi generati.
Opportunità: Alta segregazione, utile per successioni; resiste a pignoramenti se genuino.
Rischi: Complessità, costi, contestabilità se elusivo (es. post-debito).
La donazione (artt. 769-798 c.c.) di cui abbiamo già parlato in diverse occasioni, consente di trasferire un immobile gratuitamente a un familiare o ad altro soggetto, con atto notarile, uscendo così dal patrimonio personale e dalle mani dei creditori del donante.
Occorre grande prudenza nella tempistica: atti eseguiti entro cinque anni dall'insorgere di debiti noti possono essere impugnati dai creditori tramite l’azione revocatoria (art. 2901 c.c.), se pregiudizievoli.
Inoltre, la donazione può essere oggetto di contestazioni da parte degli eredi se danneggia le quote di legittima (impugnabile entro 10 anni dalla morte o 20 dal sorgere).
Va segnalato che gli immobili donati trovano difficoltà nel mercato a causa dell’incertezza percepita dagli istituti di credito (es. mutui più complessi) e dai potenziali acquirenti.
Opportunità: Protegge da futuri creditori; vantaggi fiscali (aliquote ridotte oltre franchigie).
Rischi: Revocatoria, lesione legittima, sanzioni penali se fraudolenta (art. 640 c.p.).
Il trasferimento degli immobili a una società (es. SRL o semplice) permette di separare il patrimonio personale dai beni immobiliari, limitando i rischi in caso di debiti personali.
Tuttavia, la società deve gestire l’attività in modo reale e consistente o in caso contrario si configura abuso del diritto (art. 10-bis L. 212/2000).
I costi e gli oneri di gestione sono elevati (bilanci, tasse) e si aggiungono imposte maggiorate, come l’IMU.
Inoltre, i creditori possono aggredire le quote societarie detenute dai soci.
Opportunità: Separazione efficace per imprenditori e deducibilità dei costi.
Rischi: Costi alti, aggressione quote, contestazione se non genuina.
La normativa italiana, con l’articolo 76 del D.P.R. 602/1973, prevede l’impignorabilità della prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione, a condizione che sia l’unico immobile di proprietà dell’intestatario in Italia, che ne abbia la residenza anagrafica effettiva e che l’immobile non sia classificato come di lusso (escluse cat. A/1, A/8, A/9 o con caratteristiche di lusso ex D.M. 2/8/1969).
Questa tutela riguarda esclusivamente i debiti fiscali (es. IRPEF, IVA) e non si estende ai creditori privati.
Se soddisfatti tutti i requisiti, vale per qualsiasi importo; altrimenti, il pignoramento è possibile con un debito superiore a 120.000€ dopo 6 mesi dall'ipoteca.
Oltre 20.000€ di debito, può essere iscritta un’ipoteca a garanzia, che però non consente la vendita forzata se protetta.
Opportunità: Automatica e gratuita, copre cartelle esattoriali.
Rischi: Non vale contro privati; verifiche giudiziarie su requisiti; aggressione altri beni.
Esistono forme meno diffuse come:
• Il patto di famiglia (artt. 768-bis ss. c.c.), che permette un trasferimento di aziende o quote societarie con accordo tra eredi; aggiornato con Risoluzione 12/2025 per esenzione imposte su compensative.
• Il vincolo di destinazione (art. 2645-ter c.c.), che vincola un bene a uno scopo sociale o familiare specifico; rafforzato dal D.Lgs. 139/2024 su imposte indirette.
• Inoltre, polizze vita e fondi pensione rappresentano strumenti efficaci per proteggere liquidità, segregandola da creditori.
Le vendite simulate e gli atti o le intestazioni fittizie (art. 1414 c.c.) possono comportare non solo la nullità dei contratti ma anche il sequestro dei beni e rilevanti responsabilità penali, tra cui il reato di frode ai creditori (art. 388 c.p.) o truffa (art. 640 c.p.) se con raggiro.
È altresì importante non effettuare operazioni patrimoniali dopo la notificazione di atti di pignoramento o agire in malafede, poiché queste azioni sono facilmente revocabili.
La scelta dello strumento di tutela più idoneo dipende dalla situazione personale, dal valore del patrimonio, dal tipo di debiti e dai rischi specifici.
La protezione patrimoniale è una legittima difesa e non deve mai essere confusa con pratiche elusive o evasive.
Questa guida fornisce una panoramica completa, ma ogni caso e sempre necessario richiedere un’analisi dettagliata a professionisti del settore per assumere decisioni consapevoli e conformi alla normativa vigente
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