Un recentissimo articolo del Sole24ore ha riportato come i Dati del Notariato indichino una sorprendente crescita del 6,8% delle donazioni di beni immobili nel 2024. 

Sorprendente, perchè il termine di prescrizone per liberare la proprietà dai "pericoli connessi" arriva a 20 anni.

Un tempo assimilabile alla condanna per chi commette reati di omicidio volontario aggravato, strage, associazione a delinquere di stampo mafioso o traffico di droga.  

Ne abbiamo già parlato in altre occasioni, e siamo anche stati illusi nel recente passato (come tutti) che gli assurdi vincoli, esclusivi di questo negozio giuridico, potessero essere in qualche modo mitigati. Ma non è andata così. 

E allora, a seguito di tante domande che ci sono arrivate da chi ha capito solo a posteriori in quale guaio si fosse cacciato per risparmiare qualche soldo di imposte, vediamo in dettaglio vizi e virtù della Donazione, esaminando ovviamente le implicazioni reali nel mondo immobiliare, che possono essere tranquillamente estese in senso generale.

Definizione di Donazione Immobiliare

La donazione è un contratto, regolato dall'articolo 769 del Codice civile, con il quale una parte (il donante), per puro spirito di liberalità, arricchisce un'altra parte (il donatario), disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione.

Nel caso della donazione immobiliare, l'oggetto del contratto è un bene immobile (casa, terreno, etc.). In parole semplici, è il regalo formale di un immobile.

Le caratteristiche fondamentali sono:

• Spirito di liberalità: Il donante agisce senza volere nulla in cambio, con il solo scopo di beneficiare il donatario.
• Arricchimento del donatario: Il patrimonio di chi riceve la donazione aumenta.
• Impoverimento del donante: Il patrimonio di chi dona diminuisce.
• Forma solenne: La donazione immobiliare deve essere fatta obbligatoriamente per atto pubblico davanti a un notaio e in presenza di due testimoni, pena la nullità dell'atto.

Differenza tra Donazione e Vendita

La differenza principale risiede nella causa del contratto, cioè lo scopo per cui viene stipulato.

Limiti della Donazione

La legge pone dei limiti precisi alla possibilità di donare:

1. Tutela degli Eredi Legittimari (Quota di Legittima):
   Questo è il limite più importante. La legge italiana riserva a determinati eredi (i legittimari: coniuge, figli e, in assenza di figli, gli ascendenti) una quota minima del patrimonio del defunto, chiamata "quota di legittima".
   • Una donazione fatta in vita dal donante non può mai ledere questa quota.
   • Se alla morte del donante si scopre che le donazioni fatte hanno intaccato la quota di legittima, gli eredi legittimari possono contestare la donazione per ripristinare il valore della propria quota.
2. Divieto di Donazione di Beni Futuri (Art. 771 c.c.):
   È nulla la donazione di un bene che non fa ancora parte del patrimonio del donante. Non si può donare una casa che si pensa di acquistare in futuro.
3. Divieto di Donazione di Beni Altrui:
   Anche la donazione di un bene di proprietà di un'altra persona o comunque di terzi, è considerata nulla.

Problemi e Rischi Derivanti dalla Donazione

Questi gli aspetti più critici della donazione immobiliare, che ne limitano fortemente l'uso come strumento di trasferimento della proprietà:

A. Rischio di "Azione di Riduzione"

Se una donazione lede la quota di legittima di un erede, quest'ultimo, dopo la morte del donante, può intraprendere un'azione legale chiamata azione di riduzione.

Questo è il problema che più spaventa chi acquista un immobile proveniente da una donazione. Se l'erede legittimario vince l'azione di riduzione e il donatario (chi ha ricevuto l'immobile) non ha abbastanza beni per soddisfare le sue pretese, l'erede può agire contro chiunque abbia acquistato l'immobile dal donatario.

• Scopo: Chiedere la restituzione materiale dell'immobile.
• Tempistica: L'azione di restituzione contro i terzi acquirenti può essere esercitata solo se non sono trascorsi 20 anni dalla data della donazione o 10 anni dalla morte del donante.

B. Conseguenze Pratiche sul Mercato Immobiliare

I rischi di riduzione e restituzione creano due enormi problemi pratici:

1. Difficoltà a Vendere l'Immobile: Un potenziale acquirente sarà molto riluttante a comprare un immobile che ha una donazione nella sua storia recente, perché sa che potrebbe vedersi portare via la casa da un erede del donante originario.
2. Difficoltà a Ottenere un Mutuo: Le banche, per lo stesso motivo, molto raramente concedono un mutuo per l'acquisto di un immobile di provenienza donativa. L'ipoteca che la banca iscriverebbe sull'immobile potrebbe essere annullata dall'azione di restituzione, lasciando la banca senza la sua principale garanzia.

C. Revocabilità della Donazione

Infine, la donazione può essere revocata dallo stesso donante (qualora in vita ovviamente) in due casi specifici:

• Per ingratitudine del donatario: Se il donatario compie atti molto gravi contro il donante o la sua famiglia (es. ingiuria grave, grave pregiudizio al patrimonio, omicidio tentato o consumato).
• Per sopravvenienza di figli: Se il donante, al tempo della donazione, non aveva o non sapeva di avere figli, e successivamente ne nasce o ne riconosce uno.

Questi rischi non sono solo teorici, ma sono stati più volte confermati dalla giurisprudenza, che ha creato un orientamento costante e molto netto sulla questione.

Conferme Giurisprudenziali: Le Sentenze sui Rischi della Donazione

Le sentenze della Corte di Cassazione sono fondamentali, perché forniscono l'interpretazione definitiva delle norme “crude” emanate dal Parlamento. Ecco alcuni dei principi chiave affermati in materia di donazione.

A. Il Rischio Intrinseco e la Commerciabilità del Bene

La giurisprudenza ha stabilito che la provenienza donativa costituisce di per sé un potenziale vizio giuridico che incide sulla commerciabilità dell'immobile.

• Sentenza Cass. Civ., Sez. II, n. 965 del 29 gennaio 2013
  • Principio: La Corte ha affermato che il venditore di un immobile di provenienza donativa ha l'obbligo di dichiarare tale provenienza all'acquirente nel contratto preliminare. La provenienza donativa è una circostanza che "influisce sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto".
  • Implicazione Pratica: Se il venditore omette questa informazione, l'acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo e chiedere la risoluzione del preliminare con la restituzione del doppio della caparra oltre ai danni eventuali. Questo perché l'acquirente si troverebbe ad acquistare un bene con un rischio che non aveva previsto e accettato. La Corte riconosce che il rischio di un'azione di riduzione è un fatto oggettivo che diminuisce il valore e la sicurezza dell'acquisto.

B. La Potenza dell'Azione di Riduzione

Le sentenze hanno chiarito che l'azione di riduzione è un diritto "potestativo" dell'erede, ovvero un diritto che egli può esercitare per modificare la situazione giuridica altrui senza che il donatario (o il suo acquirente) possa opporsi.

• Sentenza Cass. Civ., Sez. Unite, n. 2541 del 11 aprile 2006
  • Principio: Le Sezioni Unite hanno chiarito che l'azione di riduzione ha come scopo quello di rendere inefficace l'atto di donazione nei confronti dell'erede legittimario leso. L'obiettivo primario è la reintegrazione in natura della quota di legittima, cioè l'erede ha diritto a recuperare il bene fisico, non solo un suo equivalente monetario.
  • Implicazione Pratica: Questa sentenza conferma che l'erede non si "accontenta" di un risarcimento in denaro dal donatario. Il suo diritto è quello di riavere indietro l'immobile, il che costituisce la base del rischio per chiunque lo abbia acquistato.

C. L'Azione di Restituzione contro il Terzo Acquirente

Questa è la parte più temuta, confermata senza ambiguità dalla Cassazione: l'erede può agire direttamente contro chi ha acquistato l'immobile dal donatario.

• Sentenza Chiave: Cass. Civ., Sez. II, n. 20644 del 12 dicembre 2012
  • Principio: La Corte ha ribadito che, se il donatario non ha beni sufficienti per soddisfare le pretese dell'erede che ha vinto l'azione di riduzione, l'erede può "escutere i beni oggetto della donazione presso i terzi acquirenti". La buona fede del terzo acquirente è irrilevante.
  • Implicazione Pratica: Questa sentenza è lapidaria. Anche se hai comprato l'immobile pagando il giusto prezzo e ignorando completamente le vicende familiari del donante originario, puoi essere costretto a restituire l’immobile acquistato. L'unica vera barriera di protezione è il decorso dei 20 anni dalla data della donazione o 10 dalla morte del Donante.

D. Le Conseguenze sul Finanziamento Bancario e sull'Ipoteca

La giurisprudenza si basa direttamente sulla legge per spiegare perché le banche non finanziano questi acquisti. Non è una scelta arbitraria, ma una conseguenza diretta del rischio giuridico.

• Fonte del Rischio: Art. 561 del Codice civile
  • Principio (Norma di Legge): Questo articolo stabilisce che gli immobili restituiti in conseguenza dell'azione di riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il donatario (o il terzo acquirente) li avesse gravati.
  • Implicazione Pratica: Se la banca iscrive un'ipoteca sull'immobile di provenienza donativa per garantire il mutuo, e successivamente un erede vince l'azione di restituzione, l'ipoteca della banca viene cancellata. La banca si ritroverebbe con un credito non più garantito da un bene reale, un rischio che nessun istituto di credito è disposto a correre. Le sentenze che applicano questo principio non fanno altro che confermarne la rigidità.

Sintesi delle Implicazioni Giurisprudenziali

Le sentenze della Corte di Cassazione non lasciano spazio a dubbi:

1. Un immobile di provenienza donativa è oggettivamente meno sicuro di uno proveniente da compravendita.
2. L'acquirente ha il diritto di essere informato di tale provenienza e può recedere dall'acquisto se non lo è stato.
3. Il diritto dell'erede legittimario a riprendere il bene prevale sulla buona fede del terzo acquirente.
4. L'eventuale ipoteca iscritta sull'immobile è destinata a soccombere, rendendo il bene non finanziabile.

Le Polizze Assicurative a Tutela della Donazione

Esistono comunque specifiche polizze assicurative, spesso commercializzate con nomi come "Donazione Sicura" o simili, che sono state create appositamente per mitigare i rischi economici derivanti da un'azione di restituzione.

Tecnicamente non si tratta sempre di una polizza assicurativa in senso stretto, ma più spesso di un contratto di fideiussione o di una garanzia finanziaria. Lo scopo, tuttavia, è lo stesso: proteggere l'acquirente e la banca finanziatrice.

Come Funzionano?

1. Chi la stipula? La polizza può essere stipulata:
   • Dal donante al momento della donazione.
   • Dal donatario quando decide di vendere o ipotecare l'immobile.
   • Dallo stesso terzo acquirente per proteggere il suo acquisto.
2. Chi sono i beneficiari? I beneficiari della polizza sono:
   • L'acquirente dell'immobile.
   • L'eventuale banca che ha concesso il mutuo per l'acquisto.
3. Cosa copre la polizza? La polizza si attiva nel momento in cui l'erede legittimario vince l'azione di riduzione e l'acquirente viene condannato a restituire l'immobile. In questo caso, la compagnia assicurativa indennizza i beneficiari per il danno economico subito. L'indennizzo solitamente copre:
   • Il valore di mercato dell'immobile al momento della sentenza di restituzione.
   • Il debito residuo del mutuo che l'acquirente deve ancora alla banca.
   • Le spese legali sostenute e ogni altro eventuale danno economico (es. il valore delle migliorie apportate all'immobile).
4. Quanto dura? La copertura deve durare fino a quando il rischio non si estingue. Quindi, la polizza rimane valida fino al verificarsi di una delle seguenti condizioni:
   • Sono trascorsi 20 anni dalla data della donazione.
   • Sono trascorsi 10 anni dalla morte del donante.
5. Quanto costa? Il costo è un premio unico pagato al momento della stipula. L'importo varia in base al valore dell'immobile, all'età del donante e alla complessità della sua situazione familiare, ma si aggira indicativamente tra lo 0,5% e l'1,5% del valore assicurato.

Efficacia Reale e Limiti delle Polizze

Queste polizze sono uno strumento estremamente efficace, ma è fondamentale capirne la portata esatta e i limiti.

Punti di Forza (Efficacia)

1. Neutralizzazione del Rischio Finanziario: Questo è il vantaggio principale. L'acquirente e la banca sono protetti dalla perdita economica. Se l'acquirente perde la casa, riceve un indennizzo che gli permette di riacquistare un immobile di pari valore e di estinguere il mutuo.
2. Rende l'Immobile Commerciabile: La presenza di una polizza valida rende l'immobile appetibile sul mercato, perché il potenziale acquirente sa di essere protetto.
3. Rende l'Immobile Mutuabile: Le banche, essendo co-beneficiarie della polizza, sono disposte a concedere un mutuo. La polizza sostituisce di fatto la garanzia reale (l'ipoteca) che potrebbe essere cancellata. In pratica, è la chiave per ottenere il finanziamento.
4. Soluzione Pratica: Spesso è l'unica via percorribile. Alternative come la "rinuncia all'azione di riduzione" da parte degli eredi sono complesse, non sempre possibili (se un erede è minorenne o incapace) e talvolta contestabili.

Limiti e Aspetti da Considerare

1. La Polizza Non Impedisce l'Azione Legale: È un punto cruciale da comprendere. L'assicurazione non blocca l'azione di riduzione e restituzione. L'erede legittimario può comunque fare causa. L'acquirente potrebbe quindi trovarsi coinvolto in un contenzioso legale, con tutto lo stress che ne consegue. La polizza interviene solo dopo che la causa si è conclusa con una sentenza di restituzione.
2. Si Perde l'Immobile, Non il Denaro: La tutela è economica, non "affettiva". Se l'acquirente ha comprato la casa dei suoi sogni, dovrà comunque restituirla. L'indennizzo monetario compensa la perdita finanziaria, ma non necessariamente quella personale legata a quello specifico immobile.
3. Lettura Attenta del Contratto: Come ogni prodotto assicurativo, è fondamentale leggere attentamente le condizioni contrattuali:
   • Massimali: Verificare che il massimale di copertura sia adeguato al valore dell'immobile e al suo potenziale apprezzamento futuro.
   • Esclusioni: Controllare se ci sono clausole di esclusione che potrebbero invalidare la copertura.
   • Solidità della Compagnia: La garanzia dura potenzialmente per decenni. È importante che sia emessa da una compagnia assicurativa solida e affidabile.

Le polizze assicurative sulla donazione sono quindi uno strumento valido e spesso indispensabile per la tutela del terzo acquirente.

• Non eliminano il rischio legale che un avente diritto possa intentare una causa.
• Neutralizzano efficacemente il rischio economico, che è la preoccupazione principale per acquirenti e banche.

Grazie a queste polizze, migliaia di immobili che altrimenti sarebbero "congelati" possono essere vendute e acquistate in sicurezza. 

Conclusioni

La donazione immobiliare è un atto di generosità che permette di trasferire un immobile senza un corrispettivo economico, spesso con vantaggi fiscali iniziali. Tuttavia, la sua instabilità giuridica la rende uno strumento rischioso. La possibilità che gli eredi legittimari la contestino entro 20 anni dalla sua stipula rende l'immobile difficilmente commerciabile e non finanziabile tramite mutuo, creando un serio ostacolo alla sua circolazione sul mercato.

Per questi motivi, è sempre fondamentale consultare un serio professionista immobiliare o un legale con specifiche competenze, prima di procedere con una donazione, per valutarne attentamente i pro e i contro ed esplorare eventuali alternative più sicure.

I Consulenti EffettoCasa sono sempre disponibili per informazioni e appuntamenti: