Dal problema storico alla riforma epocale di dicembre 2025
Per decenni, la frase "questo immobile proviene da donazione" ha fatto tremare acquirenti, consulenti, notai e direttori di banca.
Una sorta di marchio invisibile che rendeva certi immobili praticamente invendibili, o vendibili solo con pesanti sconti e clausole contrattuali.
Ne abbiamo parlato per anni, anche recentemente nel nostro articolo "La Donazione - Una Condanna a 20 anni di Incertezza": un tempo paragonabile alla pena comminata per reati gravissimi come omicidio volontario aggravato o associazione mafiosa.
E finalmente dal 18 dicembre 2025, con l'entrata in vigore della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (pubblicata in G.U. n. 281 del 3 dicembre 2025), e più precisamente con l'art. 44, questo scenario cambia radicalmente.
Ma per comprendere la portata della riforma, occorre fare un passo indietro e capire cosa accadeva fino a ieri.
La donazione è un contratto regolato dall'articolo 769 del Codice civile, con il quale una parte (il donante), per puro spirito di liberalità, arricchisce un'altra parte (il donatario), disponendo a favore di questa di un suo diritto reale.
Nel caso della donazione immobiliare, l'oggetto è un bene immobile: in parole semplici, è il regalo formale di una casa o di un terreno.
• Spirito di liberalità: Il donante agisce senza volere nulla in cambio, con il solo scopo di beneficiare il donatario.
• Arricchimento del donatario: Il patrimonio di chi riceve la donazione aumenta.
• Impoverimento del donante: Il patrimonio di chi dona diminuisce.
• Forma solenne: La donazione immobiliare deve essere fatta obbligatoriamente per atto pubblico davanti a un notaio e in presenza di due testimoni, pena la nullità dell'atto.
La differenza principale risiede nella causa del contratto, cioè lo scopo per cui viene stipulato.
Per approfondire le diverse forme di trasferimento, suggeriamo anche la lettura di "Differenza tra Eredità e Legato".
Aspetto Donazione Vendita
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Causa/Scopo |
Spirito di liberalità. Lo scopo è regalare, arricchire l'altro senza corrispettivo. |
Scambio di cosa contro prezzo. Lo scopo è ottenere un guadagno o un valore equivalente. |
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Corrispettivo |
Nessuno. Il donatario non deve pagare un prezzo. |
Obbligatorio. L'acquirente deve pagare un prezzo verificabile al venditore. |
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Garanzie |
Il donante non è tenuto a garantire per vizi o evizione, salvo casi specifici. |
Il venditore è obbligato per legge a garantire l'acquirente sia dai vizi che dall'evizione. |
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Stabilità |
Atto "instabile". Può essere contestato dagli eredi del donante. |
Atto stabile e sicuro. Difficilmente attaccabile una volta conclusa. |
La legge poneva dei limiti precisi alla possibilità di donare:
Questo era il limite più importante. La legge italiana riservava a determinati eredi (i legittimari: coniuge, figli e, in assenza di figli, gli ascendenti) una quota minima del patrimonio del defunto, chiamata "quota di legittima". Una donazione fatta in vita dal donante non può mai ledere questa quota. Se alla morte del donante si scopre che le donazioni fatte hanno intaccato la quota di legittima, gli eredi legittimari possono contestare la donazione per ripristinare il valore della propria quota.
L'articolo 771 c.c. stabilisce che è nulla la donazione di un bene che non fa ancora parte del patrimonio del donante. Non si può donare una casa che si pensa di acquistare in futuro.
Anche la donazione di un bene di proprietà di un'altra persona è considerata nulla.
Se una donazione lede la quota di legittima di un erede, quest'ultimo, dopo la morte del donante, poteva intraprendere un'azione legale chiamata azione di riduzione. Questo era il problema che più spaventava chi acquistava un immobile proveniente da una donazione.
Se l'erede legittimario vinceva l'azione di riduzione e il donatario non aveva abbastanza beni per soddisfare le sue pretese, l'erede poteva agire contro chiunque avesse acquistato l'immobile dal donatario, chiedendo la restituzione materiale dell'immobile.
L’azione di riduzione doveva essere esercitata entro dieci anni dall’apertura della successione; una volta accolta, l’azione di restituzione poteva colpire i terzi acquirenti finché non fossero trascorsi vent’anni dalla trascrizione della donazione.
Mario nel 2010 dona a sua figlia Giulia un appartamento a Roma. Nel 2018 Giulia lo vende a Marco, che accende un mutuo e vi trasferisce la famiglia. Nel 2024 Mario muore, e l'altro figlio Luca scopre che la donazione aveva intaccato la sua quota di legittima.
Prima della riforma, Luca poteva agire contro Marco, estraneo a tutto, e pretendere la restituzione dell'immobile. Marco si trovava esposto a perdere la casa, con il solo rimedio di rivalersi su Giulia (ammesso che fosse solvibile).
I rischi di riduzione e restituzione creavano due enormi problemi pratici:
• Difficoltà a vendere l'immobile: Un potenziale acquirente era molto riluttante a comprare un immobile con una donazione nella sua storia recente, perché sapeva che poteva vedersi portare via la casa da un erede del donante originario.
• Difficoltà a ottenere un mutuo: Le banche, per lo stesso motivo, molto raramente concedevano un mutuo per l'acquisto di un immobile di provenienza donativa. L'ipoteca che la banca avrebbe iscritto poteva essere annullata dall'azione di restituzione, lasciando la banca senza la sua principale garanzia. Per approfondire, si veda il nostro articolo "L'Ipoteca Immobiliare".
Le sentenze della Corte di Cassazione non lasciavano spazio a dubbi:
• Cassazione n. 965/2019: La provenienza da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che il mediatore deve riferire alle parti ex art. 1759 c.c.
• Cassazione n. 32694/2019: In tema di preliminare di vendita, la provenienza donativa non può essere taciuta dal promittente venditore; il promissario acquirente ignaro può rifiutare la stipula del definitivo ex art. 1460 c.c.
• Cassazione Sezioni Unite n. 20644/2004: Il termine di prescrizione dell'azione di riduzione decorre dalla data di accettazione dell'eredità (per lesioni da testamento) o dalla data di apertura della successione (per lesioni da donazioni).
• Articolo 561 c.c. (testo precedente): Gli immobili restituiti in conseguenza dell'azione di riduzione erano liberi da ogni peso o ipoteca. Se la banca iscriveva un'ipoteca e successivamente un erede vinceva l'azione di restituzione, l'ipoteca veniva cancellata.
Per mitigare questi rischi erano state create specifiche polizze assicurative, spesso commercializzate con nomi come "Donazione Sicura" o simili.
Queste polizze, stipulabili dal donante, dal donatario o dall'acquirente, si attivavano nel momento in cui l'erede legittimario vinceva l'azione di riduzione e l'acquirente veniva condannato a restituire l'immobile.
L'indennizzo copriva il valore di mercato dell'immobile, il debito residuo del mutuo, le spese legali. Il costo era un premio unico di solito compreso tra lo 0,5% e l'1,5% del valore assicurato.
Una soluzione efficace, ma che non impediva l'azione legale: l'acquirente poteva comunque trovarsi coinvolto in un contenzioso, con tutto lo stress che ne consegue, e alla fine perdeva comunque l'immobile, ricevendo solo un indennizzo monetario.
La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 introduce una riforma rivoluzionaria sull'azione di riduzione delle donazioni.
L'articolo 44 modifica gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice Civile.
Il principio cardine è strodinariamente semplice: l'azione di riduzione non può più colpire i terzi acquirenti a titolo oneroso.
In altre parole, chi acquista un immobile di provenienza donativa a titolo oneroso è tutelato.
L'erede legittimario leso conserva il diritto di essere risarcito, ma dovrà rivolgersi esclusivamente al donatario (chi ha ricevuto la donazione), chiedendo una compensazione in denaro. L'immobile resta saldamente nelle mani dell'acquirente.
Con la riforma, Luca può ancora far valere i suoi diritti sulla legittima, ma dovrà chiederli a Giulia sotto forma di indennizzo economico. Marco, l'acquirente, resta proprietario indisturbato della sua casa, e la banca che ha erogato il mutuo vede la sua ipoteca pienamente garantita.
Conferma la validità di pesi, ipoteche e gravami iscritti dal donatario sui beni donati, anche dopo un'azione di riduzione. Le banche possono finanziare questi acquisti con la certezza che la loro garanzia non verrà travolta.
L'azione di riduzione contro il donatario prevede indennizzo in denaro per integrare la quota dei legittimari, senza restituzione in natura se il bene è già alienato.
La riduzione non pregiudica i terzi acquirenti a titolo oneroso, salvo trascrizione preventiva della domanda di riduzione ex art. 2652 c.c. L'acquirente può verificare con una semplice visura se esistono contestazioni pendenti sull'immobile.
Regolano l'opponibilità tramite trascrizione; in caso di insolvenza del donatario, il legittimario può agire contro donatari precedenti se tornati solventi, ma non contro i terzi acquirenti.
La tutela del legittimario resta quindi confinata ai soggetti che hanno ricevuto il bene a titolo gratuito, senza incidere sugli acquisti effettuati a titolo oneroso.
La legge entra in vigore il 18 dicembre 2025, applicandosi alle successioni aperte dopo tale data.
Per quelle pregresse, vige un periodo di 6 mesi (fino al 18 giugno 2026) per notificare opposizioni o domande di riduzione su atti dispositivi.
Questo regime transitorio tutela i contratti in corso, preservando il vecchio regime per le azioni già pendenti.
Cosa Significa per il Mercato Immobiliare:
La riforma elimina un rischio che gravava come una spada di Damocle. Comprare un immobile proveniente da donazione, situazione frequentissima nel mercato italiano dove il passaggio generazionale avviene spesso con questo strumento, diventa finalmente sicuro quanto acquistare qualsiasi altro immobile.
Sparisce uno svantaggio competitivo che costringeva a sconti significativi o rendeva impossibile la vendita. Un appartamento donato dal padre vent'anni fa può ora essere proposto sul mercato alle stesse condizioni di un immobile acquistato.
Si apre un segmento di mercato precedentemente off-limits o praticabile solo con costose polizze assicurative. La "bancabilità" degli immobili donati aumenta drasticamente, con benefici per l'intero sistema del credito ipotecario.
Con la nuova legge, le polizze "Donazione Sicura" diventano sostanzialmente superflue per le donazioni future.
Potrebbero conservare utilità residuale per situazioni pregresse ancora nel periodo transitorio o per coprire il rischio di insolvibilità del donatario nei casi in cui si debba comunque agire per ottenere l'indennizzo.
La riforma non elimina ogni attenzione.
Restano alcune cautele da osservare:
• Verifica della solvibilità del donatario: Nei casi in cui l'acquisto avvenga poco dopo la donazione e prima della morte del donante, è opportuno verificare che il donatario sia in grado di far fronte a eventuali richieste di indennizzo.
• Trascrizione della domanda di riduzione: Se un erede ha già agito in giudizio e trascritto la domanda prima del vostro acquisto, potreste essere coinvolti. Una visura ipotecaria aggiornata resta fondamentale.
• Regime transitorio: Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, il periodo di 6 mesi per le opposizioni richiede attenzione.
Per una visione più ampia sulla protezione del patrimonio immobiliare, consigliamo anche il nostro articolo "Proteggere un Immobile da Creditori e Fisco".
La Legge 182/2025 rappresenta una svolta storica per il mercato immobiliare italiano. Dopo anni di dibattito e di tentativi parziali, il legislatore ha finalmente scelto di privilegiare la certezza dei rapporti giuridici e la tutela dell'acquirente di buona fede, spostando le questioni successorie tra eredi e donatari sul piano strettamente economico.
Per chi opera nel settore immobiliare questa riforma non è un dettaglio tecnico: è la rimozione di uno degli ostacoli più insidiosi alla fluidità del mercato.
Per le famiglie italiane, è la possibilità concreta di valorizzare patrimoni finora bloccati e di acquistare con serenità immobili che prima facevano paura.
Il consiglio rimane quello di sempre: affidarsi a professionisti di fiducia ma soprattutto qualificati ed esperti in materia come notai, agenti e consulenti immobiliari e avvocati esperti in diritto immobiliare, che verifichino accuratamente la storia dell'immobile e lo stato delle trascrizioni.
Una riforma che meritavamo e che finalmente da oggi cambia le regole per tutti.
I Consulenti EffettoCasa sono sempre disponibili per informazioni e appuntamenti:
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