Ne abbiamo già parlato in diverse occasioni, tra illusioni e retromarce ma stavolta siamo a un passo dal risultato sperato!
Donare un immobile in Italia finora è stato un gesto generoso, con un problema strutturale di fondo: il sistema giuridico ha sempre tutelato i legittimari con una rigidità tale da trasformare la donazione in una bomba a scoppio ritardato.
Chi comprava un immobile donato, anche molti anni dopo, rischiava un’azione di restituzione e poteva perdere la casa.
E questo ha frenato vendite, mutui, fiducia e valore di mercato.
Il risultato? Le donazioni hanno creato più ansia che vantaggi.
È l’azione con cui gli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti e chiunque altro avente diritto) possono chiedere la riduzione, quindi l'annullamento, delle donazioni fatte in vita dal defunto quando queste hanno violato la loro quota minima di legittima.
Non è teoria astratta: oggi questa azione può colpire anche chi ha comprato la casa dopo la donazione.
Due concetti distinti ma collegati:
• L’azione di Riduzione è un’azione personale che accerta l’illegittimità delle donazioni o disposizioni che ledono la quota legittima. Si rivolge al donatario o legatario per dichiarare inefficaci quei trasferimenti che superano la quota disponibile.
• L’azione di Restituzione si attiva se il bene è stato trasferito a terzi ed è finalizzata a recuperare il bene o il suo valore da chiunque lo detenga, compresi gli acquirenti.
Prima della riforma, questa azione poteva coinvolgere anche il terzo acquirente, generando ansia e blocchi nel mercato.
Il rischio di dover restituire immobili donati acquistati da terzi in buona fede ha da sempre paralizzato il mercato immobiliare.
Le banche erano riluttanti a concedere mutui, i notai agivano con estrema prudenza e la fiducia degli acquirenti crollava.
Le donazioni creavano di fatto un vincolo pesante ai trasferimenti successivi.
Il DDL Semplificazioni S.1184 introduce modifiche cruciali:
• Viene eliminata l’azione di restituzione verso il terzo acquirente in buona fede, che quindi mantiene la proprietà dell’immobile senza rischio di perdita.
• La responsabilità economica è posta esclusivamente sul donatario, che deve risarcire i legittimari in caso di violazione della loro quota.
• Obbligo di trascrivere la domanda di riduzione nei registri immobiliari per garantire completa trasparenza verso terzi e tutelare acquirenti da sorprese.
• Termine di prescrizione decennale dall’apertura della successione per esercitare il diritto. Impatto pratico per terzi acquirenti e banche
• Per gli acquirenti terzi: la riforma elimina il rischio di perdere l’immobile acquistato da donatari, migliorando la sicurezza degli investimenti e la fiducia nel mercato. Non dovranno più temere azioni di restituzione su immobili comprati in buona fede.
• Per le banche: si riduce la cautela e la richiesta di garanzie aggiuntive (come polizze assicurative specifiche), facilitando l’erogazione di mutui per immobili donati. Questo incentiverà maggiori finanziamenti e favorirà il dinamismo del mercato immobiliare.
• Per gli operatori immobiliari: si semplificano le trattative e si riduce la necessità di spiegare e tranquillizzare acquirenti e venditori su rischi legati alla donazione.
La riforma prevede un regime transitorio essenziale per garantire equilibrio:
• Per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore della riforma, si applicano le nuove regole.
• Per le successioni già aperte prima dell’entrata in vigore, rimane in vigore il regime precedentemente vigente, a condizione che entro sei mesi dall’entrata in vigore siano notificate e trascritte le domande di riduzione presso i registri immobiliari.
• Se i legittimari non provvedono entro questo termine, anche per le successioni già aperte si applica la nuova disciplina che esclude l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti.
• In parole semplici, chi ha acquistato immobili da donazione prima della riforma ha una finestra temporale per tutelarsi; trascorso il termine, vige la nuova disciplina più favorevole ai terzi.
Un genitore dona un appartamento al figlio. Il figlio lo vende dopo due anni. Alla morte del genitore, la sorella sostiene che la donazione ha leso la sua quota di legittima. Oggi la sorella può tentare di recuperare l’immobile dall’acquirente. Con la riforma, l’acquirente mantiene la proprietà, e la sorella si rivolge unicamente al donatario per ottenere un indennizzo economico, a meno che la domanda di riduzione non sia stata trascritta tempestivamente per successioni aperte prima della riforma.
Con queste novità, il segmento immobiliare congelato dalle paure legali torna a riaprire.
Gli immobili donati guadagnano valore pari agli altri, la fiducia di acquirenti e banche aumenta, e la complessità nelle compravendite diminuisce.
• Articoli 561, 563 e 564 Codice civile (riduzione, restituzione e prescrizione).
• DDL Semplificazioni S.1184, approvato al Senato, attualmente in attesa di approvazione definitiva.
La riforma ad oggi (7 novembre 2025) non è ancora legge vigente: manca il passaggio alla Camera, praticamente scontato ma non ancora avvenuto, dei deputati e la successiva promulgazione.
Il percorso è quindi molto avanzato ma non ancora definitivo.
Questa riforma può finalmente liberare il mercato immobiliare dalle catene di paure e incertezze legate alle donazioni.
Per acquirenti, banche e operatori, si prospetta una realtà più fluida, trasparente e affidabile
Per i venditori la certezza di avere un bene finalmente commerciabile liberamente.
Ma bisogna sempre analizzare ogni caso singolarmente.
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