IMU 2025: il 16 Dicembre Scade la Seconda Rata, Chi Paga e Chi No
Martedì 16 dicembre 2025 è la data da segnare sul calendario per il versamento del saldo della seconda rata dell’IMU, la tassa che interessa tutti i proprietari di immobili diversi dall’abitazione principale, incluse seconde case, immobili a uso produttivo, uffici e negozi.
Quest’anno, rispetto al 2024, arrivano più certezze grazie all’obbligo per i Comuni di pubblicare in modo standardizzato le aliquote entro il 28 ottobre: un aspetto che aiuta a evitare errori nel calcolo e pagamenti errati.
Restano però molte variabili da considerare, soprattutto perché ogni Comune può applicare aliquote diverse e agevolazioni specifiche.
Per orientarsi in questo quadro, ecco una guida chiara, aggiornata e dettagliata, con esempi concreti da due grandi città come Roma e Milano.
Devono versare l’IMU i proprietari di seconde case, pertinenze eccedenti quelle della prima casa, aree fabbricabili, negozi, uffici, capannoni e altri immobili produttivi, inclusi anche i titolari di diritti reali come usufrutto o uso.
La novità più importante del 2025 riguarda l’obbligo per i Comuni di caricare sul Portale del Federalismo Fiscale un prospetto ministeriale con le aliquote deliberate entro il 14 ottobre, che deve poi essere pubblicato entro il 28 ottobre dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Solo così il contribuente può avere certezza sulle aliquote valide per il calcolo dell’imposta; si applicano quelle nazionali base previste dalla legge n.160/2019 solo quando non esiste alcuna delibera precedente.
Per fare un confronto pratico, a Roma l’aliquota sulle seconde case resta stabile all'1,06%, mentre si registra un lieve aumento per le case sfitte, da 1,06% a 1,14%.
A Milano, invece, le abitazioni non principali sono confermate allo 0,86%, mentre c’è un piccolo rialzo per gli immobili produttivi, che passano dallo 0,90% allo 0,95%.
L’IMU non si paga sull’abitazione principale e sulle pertinenze, come garage o cantine, se non rientrano nei casi di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).
Questa regola è rimasta stabile dal 2024 e tutela le famiglie nella loro casa primaria.
Restano esenti anche gli alloggi sociali degli IACP, le case non locate di personale delle forze armate o vigili del fuoco e le abitazioni di anziani o disabili ricoverati in strutture residenziali, purché non locate e secondo regolamenti comunali.
Inoltre, è importante sapere che i coniugi possono beneficiare dell’esenzione ciascuno sulla propria abitazione principale solo se risiedono in Comuni diversi. Se risiedono nello stesso Comune, l’esenzione può essere applicata una sola volta a livello familiare.
Chi affitta a canone concordato può godere di una riduzione del 25% sulla base imponibile; i pensionati italiani residenti all’estero che percepiscono la pensione da Paesi convenzionati, se non locano o concedono in comodato l’immobile a familiari, hanno diritto a una riduzione del 50%.
La stessa riduzione si applica agli immobili dichiarati inagibili o parzialmente inagibili entro i termini previsti dal Comune.
Una novità importante riguarda gli immobili occupati abusivamente: questi sono ora esentati dal pagamento.
L’esenzione opera a condizione che il proprietario abbia denunciato l’occupazione alle autorità competenti e avviato l’azione giudiziaria di rilascio. La decorrenza va dichiarata nel modello IMU previsto dal Comune.
Le aliquote ufficiali per il 2025 devono essere consultate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella sezione “Nuova IMU” al link www1.finanze.gov.it.
Qui si possono cercare i prospetti con le delibere approvate per ogni Comune, aggiornate e verificate dal Dipartimento delle Finanze, assicurando così la correttezza dei dati.
Il calcolo dell’IMU si basa su una formula precisa: si prende la rendita catastale dell’immobile (reperibile con la visura catastale), la si rivaluta del 5%, quindi si moltiplica per il coefficiente fisso relativo alla categoria catastale dell’immobile (ad esempio 160 per le abitazioni, 55 per i negozi C/1, 80 per gli uffici A/10, 65 per la maggior parte degli immobili D) e infine si moltiplica per l’aliquota espressa in millesimi (per esempio 10,6 per 1,06%).
Il risultato è l’imposta annua, da cui si sottrae l’acconto già versato a giugno per ottenere il saldo da pagare entro il 16 dicembre.
Per rendere più tangibile la spiegazione, ecco un paio di esempi concreti.
A Roma, ipotizzando una seconda casa con categoria A/3 e rendita catastale di 600 euro, con aliquota comunale all’1,06%, il calcolo sarà: 600 × 1,05 = 630 (rendita rivalutata); 630 × 160 = 100.800 (valore catastale); 100.800 × 1,06% = 1.068,48 euro IMU annua.
Sottraendo un acconto di 534 euro già pagati a giugno, il saldo da versare sarà di 534,48 euro.
A Milano, con un immobile di categoria A/2 e rendita 500 euro, con aliquota 0,86%, il valore catastale è 525 × 160 = 84.000 e l’IMU annua 722,40 euro, saldo circa 361,40 euro dopo l’acconto.
Se l’immobile è affittato con contratto a canone concordato, a Roma si applicherà una riduzione del 25% sulla base, abbassando a 75.600 euro il valore catastale e l’IMU annua a 801,36 euro, con un risparmio sostanziale di circa 267 euro annui.
Il saldo IMU si paga utilizzando il modello F24, con i codici tributo:
3912 per abitazioni principali di lusso (A/1, A/8, A/9)
3918 per altri fabbricati (seconde case, uffici, negozi, pertinenze non esenti)
3916 per aree fabbricabili
3925 e 3930 per gli immobili del gruppo D (quota Stato e quota Comune)
e i pagamenti si effettuano presso banche, uffici postali o tramite canali online.
In caso di ritardo, è possibile fare ricorso al ravvedimento operoso per ridurre sanzioni e interessi.
Prima di procedere, è sempre consigliato verificare la visura catastale e consultare il sito del proprio Comune o quello del MEF per controllare le delibere aggiornate.
Per situazioni particolari, richiedere la consulenza di un esperto può evitare errori o pagamenti eccessivi.
In conclusione, il 16 dicembre è molto più di una semplice scadenza: è il momento in cui ogni proprietario deve fare i conti con le novità normative, gli aggiornamenti comunali e le proprie condizioni patrimoniali per eseguire un pagamento preciso e conforme alle regole.
Anche se il sistema può sembrare complicato, con gli strumenti giusti e una guida chiara si può arrivare preparati e sereni a quest’appuntamento fiscale fondamentale.
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