Nel mondo immobiliare esistono due concetti che nella mente della maggior parte delle persone sono sovrapponibili.
Due parole che pronunciamo come fossero sinonimi, ma che in realtà raccontano due storie completamente diverse: prima casa e abitazione principale.
Le sentiamo nominare ogni giorno. Ce ne parlano i Clienti che entrano per la prima volta nei nostri uffici, ne discutono gli amici a cena, ne straparlano a vanvera molti fuffaguru del web.
Non lo ripeteremo mai abbastanza, ma a parte qualche rara (rarissima) eccezione di Veri Esperti, i social sono pieni di improvvisati che propongono interpretazioni ed emettono sentenze di pura fantasia, neanche fossero l'Oracolo di Delfi, senza curarsi dei guai che possono creare a chi gli crede.
E quindi, inevitabilmente, da questa confusione nascono comportamenti che si trasformano poi in problemi seri. Anche molto costosi!
In EffettoCasa incontriamo, ad esempio, molto spesso persone convinte che: "Tanto l'ho acquistata come prima casa, quindi non devo pagare l'IMU", oppure che basti spostare la residenza anagrafica all'ultimo minuto per evitare la stangata sulle tasse quando si rivende.
Purtroppo, la normativa italiana è molto più sfumata e severa.
Vale quindi la pena di fermarsi un attimo e rimettere tutto in ordine.
Con calma, chiarezza e precisione, esattamente come lo spiegheremmo a un nostro cliente che vuole comprare o vendere con la massima serenità.
Quando sentite parlare di "prima casa", dovete pensare a una fotografia scattata in un momento preciso: l'atto di acquisto (il rogito).
Non importa dove vivrete tra dieci anni: l'agevolazione "prima casa" è un beneficio fiscale (Nota II-bis del DPR 131/1986) che serve ad abbattere le tasse che pagate nel momento in cui comprate.
È un aiuto enorme che ci dà lo Stato.
Grazie a questa norma:
Su un immobile da 2-300.000 euro o più, parliamo di migliaia di euro risparmiati.
Ma questo sconto lo ottenete solo se, al momento della firma, rispettate tre requisiti fondamentali:
Qui è dove si commette l'errore più grave.
Ci sono tre logiche profondamente diverse che si scontrano e confonderle significa ricevere una cartella esattoriale.
A) "18 Mesi" per la Residenza (e solo per quella). Avete 18 mesi di tempo dal rogito per trasferire la vostra residenza anagrafica nel Comune; non nell'appartamento acquistato se già risiedete nello stesso Comune. Se non lo fate, decadete dall'agevolazione.
Nota Fondamentale: La giurisprudenza riconosce alcune cause di forza maggiore che possono giustificare il mancato trasferimento (es. gravi motivi di salute, impossibilità oggettiva documentata). Tuttavia, queste eccezioni sono interpretate in modo molto restrittivo dai giudici e richiedono prove concrete.
B) "24 Mesi" per VENDERE la vecchia casa (Aggiornamento 2025). La legge vi permette di comprare una nuova "prima casa" anche se possedete ancora quella vecchia, MA avete l'obbligo tassativo di vendere il vecchio immobile entro 24 MESI dal nuovo acquisto.
Novità Legge di Bilancio 2025: L'art. 1, comma 116, della L. 207/2024 ha raddoppiato il termine che fino al 31 dicembre 2024 era di soli 12 mesi. La nuova scadenza di 24 mesi si applica anche retroattivamente agli acquisti effettuati nel 2024, purché al 31 dicembre 2024 non fosse ancora scaduto il precedente termine annuale. Al 731° giorno, se la vecchia casa è ancora intestata a voi, l'Agenzia delle Entrate revoca le agevolazioni sulla nuova casa e applica una sanzione del 30%. Non ci sono proroghe che tengano.
C) "12 Mesi" per RIACQUISTARE (se vendete prima dei 5 anni). Se vendete la vostra prima casa prima che siano passati 5 anni dall'acquisto, per non perdere i benefici dovete riacquistare un altro immobile (da adibire ad abitazione principale) entro 1 ANNO dalla vendita.
Attenzione: questo termine di 12 mesi per il riacquisto (scenario C: vendi prima, ricompri dopo) è diverso dai 24 mesi per la vendita del preposseduto (scenario B: compri prima, vendi dopo) e non è stato modificato dalla riforma 2025.
Sono due norme separate che scattano in momenti diversi.
Se la "prima casa" riguarda le tasse d'acquisto, l'abitazione principale riguarda la vita di tutti i giorni.
L'Art. 1, comma 741, lett. b), L. 160/2019 (come riscritto dalla Sentenza 209/2022) la definisce così: «per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente»
È quindi l'immobile dove la persona vive davvero, senza alcun dubbio.
È qui che si gioca la partita dell'IMU.
Per la legge, un'abitazione è principale (e quindi esente IMU) solo se il possessore vi risiede e vi dimora abitualmente.
Il caso dei coniugi con residenze diverse (Sentenza 209/2022)
Fino al 2022, se marito e moglie avevano residenze diverse, l'esenzione IMU saltava.
La Corte costituzionale con Sentenza n. 209/2022, ha stabilito che due coniugi possono avere due abitazioni principali diverse (entrambe esenti IMU), anche nello stesso Comune, purché siano vere dimore abituali.
Nota: Il testo dell'art. 1, comma 741, lett. b), L. 160/2019 non è di conseguenza stato formalmente annullato dal legislatore, ma la Corte Costituzionale con la Sentenza suddetta ne ha dichiarato l'illegittimità parziale, "riscrivendolo" secondo i criteri della nostra Costituzione, con efficacia immediata.
Attenzione: I Comuni controlleranno i consumi (luce, acqua, gas). Se dichiarate la residenza nella casa al mare per non pagare l'IMU, ma i consumi invernali sono a zero, l'esenzione vi sarà revocata con accertamento e obbligo di corrispondere gli arretrati e le sanzioni.
Eccezione per categorie speciali: Il personale delle Forze Armate, delle Forze di Polizia, del Corpo dei Vigili del Fuoco e della carriera prefettizia può beneficiare dell'esenzione IMU anche senza il requisito della dimora abituale, purché l'immobile non sia locato.
Quindi: prima casa all'acquisto non significa automaticamente IMU esente per la vita.
La regola generale dice: se vendi un immobile entro 5 anni dall'acquisto a un prezzo più alto di quello pagato, sul guadagno (plusvalenza) paghi le tasse con una quota del 26% (detratti alcuni costi).
Tuttavia, la plusvalenza non si paga se l'immobile è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
La formula magica è: metà del tempo + un giorno.
Esempio pratico: Compri casa e la rivendi dopo 4 anni. Per non pagare tasse sul guadagno, devi dimostrare di averci vissuto (residenza e dimora abituale) per almeno 2 anni e 1 giorno.
Anche non consecutivi.
Strategia Legittima per evitare la plusvalenza
Se sai già che venderai entro cinque anni, puoi pianificare in modo perfettamente legale:
1. Trasferisci la residenza nell'immobile.
2. Vai ad abitarci realmente (non basta la residenza "di carta").
3. Mantienilo come abitazione principale per più della metà del periodo di possesso.
Come documentarlo: Conserva bollette con consumi reali, ricevute del medico di base, iscrizioni scolastiche dei figli, estratti conto che mostrino spese nella zona.
La sola residenza anagrafica, senza prove di vita effettiva, non regge in caso di accertamento.
L'aggiornamento "Superbonus" (Legge di Bilancio 2024)
Attenzione massima!
Se avete ristrutturato casa con il Superbonus 110%, il periodo in cui rischiate di pagare la plusvalenza si allunga da 5 a 10 anni dalla fine dei lavori.
Fortunatamente, la regola non cambia: se l'immobile è stato vostra abitazione principale per la maggior parte del periodo (dei 10 anni o del minor periodo di possesso), l'esenzione rimane valida.
Ecco perché dimostrare di averci vissuto realmente (bollette, medico, scuola) è fondamentale.
"Prima casa" e "Abitazione principale" sembrano gemelle, ma viaggiano su binari diversi.
Conoscere questa distinzione non è burocrazia: è l'unico modo per tutelare legittimamente il proprio patrimonio.
In EffettoCasa, prima di ogni operazione, verifichiamo sempre che tutti gli obblighi normativi siano sincronizzati con i vostri progetti di vita. Per evitare che un sogno immobiliare diventi un incubo fiscale.
I Consulenti EffettoCasa sono sempre disponibili per informazioni e appuntamenti:
Sito Web: www.effettocasa.it
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Infoline: 366.22.78.458
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