Premessa: perché 2026-2027 non è un'estensione del ciclo precedente

Il biennio 2026-2027 non rappresenta la prosecuzione lineare del ciclo 2020-2025. È una fase di assestamento strutturale, in cui le variabili che hanno sostenuto il mercato negli anni precedenti (politica monetaria espansiva, incentivi fiscali, rimbalzo post-pandemico) sono definitivamente esaurite.

Le previsioni USEC non si basano su medie storiche o su estrapolazioni lineari. Si fondano sull'analisi dei fattori anticipatori di valore, validati su dati reali di transazione e proiettati nel nuovo contesto macroeconomico.

Il risultato è un mercato che non premierà chi aspetta, ma chi decide bene e in tempo.

Il valore sarà sempre più determinato dalla qualità dell'immobile, dal posizionamento iniziale e dalla capacità di intercettare la domanda realmente solvibile.

Metodologia previsionale USEC

Le previsioni 2026-2027 sono costruite integrando tre livelli di analisi indipendenti:

Fonti istituzionali per il quadro macro e i vincoli di sistema: ISTAT IPAB (indice ufficiale dei prezzi delle abitazioni), Agenzia delle Entrate OMI (volumi di compravendita e quotazioni), Consiglio Nazionale del Notariato DSN (dati su atti e mutui), Banca d'Italia e BCE (tassi di interesse e politica monetaria).

Database proprietario analizzato da USEC per le dinamiche micro e negoziali: 26.478 rilevazioni di immobili con varie destinazioni rilevati tramite MLS Listing+ FRIMM nel periodo 2022–2025 con prezzi richiesti e transati. È una fonte unica in Italia, sviluppata per misurare la differenza reale tra prezzo di vendita e quello di effettivo realizzo, la velocità di assorbimento e la selezione qualitativa del mercato.

Indicatori anticipatori per la proiezione: sconto mediano (termometro della forza negoziale), permanenza media (indicatore di liquidità), transizione energetica (driver di valore strutturale).

Validazione metodologica: la variazione dei prezzi transati USEC (+8,9% nel periodo 2022-2025) converge sostanzialmente con il dato ISTAT IPAB^* cumulato (+8,5% nel periodo 2022-2024). Questa convergenza, ottenuta con metodologie differenti e indipendenti, conferma la robustezza dell'approccio.

Lo storico 2022-2025 non è usato per descrivere il passato, ma per calibrare la sensibilità dei mercati locali, misurare la velocità di aggiustamento dei prezzi e identificare le soglie di rottura tra liquidità e illiquidità.

Scenario macroeconomico 2026-2027: indicatori

Il contesto macroeconomico del biennio è caratterizzato da quattro elementi strutturali:

Politica monetaria europea. La BCE mantiene il tasso sui depositi al 2,00% (gennaio 2026). L'Euribor a 3 mesi è stabile al 2,03%. Le curve di mercato sui tassi a breve e medio termine indicano, allo stato attuale, uno scenario di stabilizzazione del costo del denaro, con margini di incertezza legati all'evoluzione macroeconomica e inflattiva. La fase espansiva è conclusa.

Costo del credito strutturalmente più alto. Il TAEG medio sui nuovi mutui per acquisto abitazione è mediamente al 3,37% (ABI, dicembre 2025), in lieve aumento. L'IRS a 20 anni intorno al 3%. Il mercato ha interiorizzato tassi più alti rispetto al decennio 2010-2020, ma la trasmissione non è completa: gli spread bancari restano elevati.

Assenza di stimoli fiscali sistemici. Non sono previsti al momento della redazione incentivi paragonabili al Superbonus. La fiscalità immobiliare resta stabile ma non espansiva.

Redditi reali ancora compressi. Con inflazione attesa all'1,9% (BCE) e crescita del PIL italiano tra +0,8% e +1,0%, il potere d'acquisto delle famiglie non recupera terreno in modo significativo.

Implicazione operativa: la domanda potenziale continuerà a superare la domanda solvibile. La crescita dei prezzi, dove presente, sarà selettiva e non automatica. I fattori macro sono vincoli di scenario, non motori di crescita.

Il benchmark Italia

Prima di analizzare le singole città esaminate, è necessario ribadire il quadro di riferimento nazionale. I dati USEC su 26.478 rilevazioni mostrano:

Fonte: USEC su dati Listing+ FRIMM. Validazione: convergenza con ISTAT IPAB (+8,5% nel 2022-2024).

Lettura: il mercato nazionale mostra una dinamica moderatamente positiva. La contrazione dello sconto (-0,37 p.p.) indica uno spostamento del potere contrattuale verso i venditori. La riduzione della quota di classe G (-7,4 p.p.) segnala una selezione qualitativa in atto. Tuttavia, la media nazionale nasconde dinamiche locali fortemente divergenti.

I fattori che determineranno il valore nel prossimo biennio

Lo Sconto come indicatore guida

Nel biennio 2026-2027 il movimento dei prezzi sarà guidato dalla variazione dello sconto medio (la differenza tra quanto preteso inizialmente e l'effettiva conclusione della compravendita) e non dal semplice prezzo richiesto.

USEC utilizza appunto lo sconto come indicatore anticipatore, perché reagisce prima del prezzo: quando lo sconto si comprime, i prezzi salgono nei mesi successivi per un incremento della domanda rispetto all'offerta; quando si espande, i prezzi scendono.

I dati USEC mostrano che lo sconto mediano nazionale è passato dal 6,35% (2022-2023) al 5,98% (2024-2025), con una contrazione di 0,37 punti percentuali. Il mercato si è mosso sostanzialmente verso i venditori. Ma la statistica nasconde dinamiche molto differenti a seconda delle realtà locali analizzate:

Fonte: USEC su 26.478 rilevazioni MLS 2022-2025. Valori mediani. Δ in punti percentuali.

Regola operativa: mercati con sconto con Delta negativo (quindi sconto in diminuzione) hanno capacità di assorbire rialzi nominali. Mercati con sconto positivo presentano rischio di erosione reale del valore. Nel biennio 2026-2027, Milano e Napoli sono nella prima categoria; Torino e Palermo nella seconda; Roma rimane di fatto in equilibrio.

Il Brown Discount: la Classe energetica diventa strutturale

Per massima chiarezza il Brown Discount rappresenta la riduzione del valore di mercato applicata agli immobili energeticamente poco efficienti o del tutto inefficienti (classi E-F-G), causata dai costi di adeguamento normativo e dalla ridotta appetibilità per il sistema creditizio.

Nel 2026-2027 la classe energetica non sarà più quindi una variabile accessoria. Gli immobili inefficienti richiederanno sconti crescenti, resteranno più a lungo sul mercato e perderanno appeal anche in contesti urbani altrimenti dinamici. Sarà inoltre sempre più complesso ottenere condizioni favorevoli per i mutui, dato che le banche andranno invece ad avvantaggiare gli immobili con efficienze energetiche più elevate.

Contrariamente a quanto alcuni proclamano, non ci sarà alcun blocco per le transazioni degli immobili scarsamente efficienti, ma sarà il mercato ad autoregolarsi, premiando i più virtuosi e penalizzando chi non si adegua.

I dati USEC mostrano un cambiamento già in atto: la quota di classe G sul transato è scesa dal 67,0% (2022-2023) al 59,6% (2024-2025). Non è un effetto di riqualificazione massiva, impossibile in questi tempi, ma di selezione: il mercato inizia a sfavorire gli immobili inefficienti.

Fonte: USEC. Premio = differenziale percentuale Classe A vs Classe G. €/mq = differenziale economico.

¹ Napoli: campione USEC Classe A statisticamente insufficiente. Premio da Banca d'Italia, QEF 818/2023, Zona Climatica C. €/mq Classe A derivato applicando il coefficiente BdI al dato empirico USEC Classe G.

Il differenziale non tenderà a ridursi nel biennio: si consoliderà. Nei mercati deboli il differenziale percentuale risulta amplificato dalla bassa base di partenza.

Con l'avvicinarsi delle scadenze della Direttiva Case Green, in vista degli obiettivi europei di riduzione dei consumi energetici al 2030 definiti dalla Direttiva EPBD, il mercato anticipa il rischio normativo penalizzando progressivamente gli immobili inefficienti.

Il Tempo di vendita come Costo

Nel nuovo ciclo immobiliare il tempo non è neutro. L'immobile fermo genera aspettativa negativa: gli acquirenti interpretano la permanenza prolungata come segnale di problema (prezzo, stato, posizione). Il "costo del ritardo" diventa una variabile economica misurabile.

USEC stima che oltre i 150-180 giorni di permanenza sul mercato, frequenti a Torino e Palermo, lo sconto necessario per concludere aumenti di 2-3 punti percentuali aggiuntivi.

Con inflazione all'1,9%, restare fermi un anno equivale a una perdita reale del 4-5%, sommando l'erosione inflattiva (1,9%) allo sconto aggiuntivo richiesto dal mercato per immobili con permanenza prolungata (2-3 p.p.). Su un immobile da 300.000 euro significa un'erosione reale tra 12.000 e 15.000 euro.

Previsioni USEC 2026-2027 per le principali città

Di seguito l'analisi delle variazioni nominali attese per singola città, da interpretare al netto dell'inflazione.

Milano

Scenario: mercato strutturalmente rialzista ma altamente selettivo. Domanda qualificata persistente, offerta limitata di prodotto efficiente, rischio concentrato solo su pricing errato.

Dati USEC: sconto attuale al 3,05% (il più basso d'Italia, in contrazione di 1,68 punti). La metratura mediana è scesa da 100 a 78 mq: il mercato premia tagli piccoli ed efficienti.

Previsione:

•       prezzi 2026 +2%/+4%;

•       prezzi 2027 +1,5%/+3%;

•       sconto strutturalmente sotto il 3,5%.

Nota operativa: Milano resterà il benchmark nazionale, ma non perdona errori. Un pricing iniziale fuori mercato allunga i tempi e riduce il vantaggio competitivo del venditore.

Roma

Scenario: stabilità evolutiva, non crescita diffusa. Mercato frammentato per micro-zone, con forte polarizzazione qualitativa. Buona tenuta degli immobili correttamente posizionati.

Dati USEC: sconto stabile al 5,62%. Il Fattore Piano pesa +32% dal piano terra al piano medio alto. Il premio energetico è +29,8%. L'effetto Giubileo sostiene le zone centrali ma il limite è il confine temporale dell'evento.

Previsione:

•       prezzi 2026 +2%/+3,5%;

•       prezzi 2027 +1%/+2,5%;

•       sconto medio 5,5%-6%.

Nota operativa: Roma non cresce "di mercato", cresce per selezione interna. Protezione del capitale su caratteristiche dell'immobile, della zona e per le classi energetiche A-B.

Napoli

Scenario: consolidamento dopo fase espansiva. Domanda presente ma più razionale. Fine dell'extra-crescita post-pandemica (+16,6% nel biennio). Aumento del rischio su pricing eccessivo.

Dati USEC: sconto sceso al 6,67% (-0,91 punti), €/mq mediano a 2.250 €. La crescita del 16,6% non è replicabile ma indica direzione. Il premio energetico stimato è +14,7% (Banca d'Italia, Zona Climatica C).

Previsione:

•       prezzi 2026 +1,5%/+3%;

•       prezzi 2027 +1%/+2%;

•       sconto stabile 6%-7%.

Nota operativa: Napoli entra in fase di normalizzazione, non di arretramento. Monitorare i rendimenti; il centro storico ha raggiunto tetti di prezzo, la domanda si sposta verso aree residenziali consolidate.

Torino

Scenario: mercato difensivo. Domanda debole sugli immobili medi, sconto in aumento, rischio di perdita reale di valore. Il mercato torinese presenta segnali di debolezza strutturale, con domanda limitata sugli immobili di qualità intermedia e aumento dei tempi di vendita.

Dati USEC: unica città con sconto in aumento (+1,25 punti, all'8,03%). €/mq mediano 1.624 €. Premio energetico altissimo (+73,5%): il mercato penalizza fortemente l'inefficienza.

Previsione:

•       prezzi 2026 0%/+1%;

•       prezzi 2027 -0,5%/+0,5%;

•       sconto 8%-9%.

Nota operativa: a Torino il tema non è "vendere caro", ma vendere in tempo. Il pricing aggressivo fin dall'inizio è necessario per evitare l'illiquidità e il costo del ritardo.

Palermo

Scenario: buyer's market strutturale. Offerta superiore alla domanda, tempi lunghi, forte penalizzazione degli immobili inefficienti. Ma opportunità significative per operazioni mirate.

Dati USEC: sconto al 9,31% (+0,98 punti), il più alto tra le grandi città. €/mq mediano 1.000 €. Premio energetico estremo (+89,3%): chi riqualifica cattura valore.

Previsione:

•       prezzi 2026 -1%/+1%;

•       prezzi 2027 -1%/0%;

•       sconto ≥10%.

Nota operativa: Palermo premia solo operazioni mirate e riqualificate. Per chi vende immobili standard: pricing inferiore al valore percepito già in fase di acquisizione, per evitare il "logoramento dell'annuncio".

Matrice previsionale USEC 2026-2027

Fonte: proiezioni USEC. Δ = variazione attesa €/mq. Liquidità = capacità di assorbimento del mercato.

Indicazioni operative per profilo

Per chi vende

A Milano e Napoli: il mercato è favorevole, ma non perdona errori. Un prezzo corretto genera offerte in 60-90 giorni; un prezzo fuori mercato resta fermo e perde credibilità. Non aspettare "tempi migliori", difficilmente arriveranno.

A Roma: la zona e le caratteristiche contano più della media cittadina. Un appartamento al piano medio alto in classe B si vende a condizioni molto migliori rispetto a uno al piano terra in classe G, anche nello stesso palazzo.

A Torino e Palermo: prezzare al limite inferiore della forchetta stimata, non a quello superiore. Meglio vendere in 4 mesi al prezzo giusto che restare fermi 10 mesi e poi dover accettare uno sconto del 12-15%.

Per chi compra

A Milano: i margini di trattativa sono minimi (circa 3%). Se l'immobile è correttamente prezzato e risponde alle esigenze, non aspettare: un altro acquirente è già in fila.

A Torino e Palermo: i margini sono ampi (8-11%). Prendere tempo, confrontare almeno 5-6 immobili comparabili, negoziare con determinazione. Il venditore ha più fretta dell'acquirente.

Ovunque: privilegiare immobili in classe energetica A-C. Il sovrapprezzo attuale (dal 15% al 30% nei mercati principali rispetto alla classe G) sarà recuperato dalla rivalutazione differenziale e dai minori costi di gestione. Evitare classe G, salvo forte sconto e budget per riqualificazione.

Sul mutuo: i tassi sono stabili ma non scenderanno significativamente. Chi ha la possibilità di concludere entro l'estate 2026 riduce il rischio di rialzi nella seconda parte dell'anno.

Per chi investe

Napoli offre il miglior rapporto rischio/rendimento: prezzi ancora accessibili rispetto a Milano, domanda stabile da residenti e turisti, margini di crescita non esauriti.

Palermo è interessante solo per operazioni di riqualificazione energetica. Il premio del +89% tra classe A e classe G indica che comprare un immobile inefficiente, riqualificarlo e rivenderlo può generare margini significativi. Non adatta a chi cerca reddito da locazione senza interventi.

Torino richiede orizzonte lungo per flipping vantaggioso (5+ anni) e forte sconto di acquisto (almeno 10% sotto la richiesta iniziale). Nel breve termine il mercato è debole e il rischio di erosione reale è concreto.

Milano è sicura ma con rendimenti compressi. Adatta a profili conservativi che privilegiano la protezione del capitale rispetto alla crescita.

Roma è sempre generosa con chi è attento alle operazioni che conduce, ma presenta molte trappole. Immobili da riqualificare in zone appetibili o in espansione consentono markup significativi, a condizione di conoscere molto bene territorio e mercato.

Conclusioni

Il biennio 2026-2027 non sarà caratterizzato da un "nuovo boom immobiliare", ma da una selezione strutturale che premierà la qualità e penalizzerà l'attesa.

I tre indicatori da monitorare restano: lo sconto (dove va il potere contrattuale), il tempo di permanenza (quanto costa aspettare), il differenziale energetico (quanto penalizza l'inefficienza).

Il mercato italiano si sta polarizzando:

•       stabilizzazione dei mercati forti (Milano, Roma zone centrali e in sviluppo, Napoli consolidata)

•       selezione severa nei mercati intermedi (Roma periferia, Napoli secondaria)

•       rischio di erosione reale del valore nei mercati deboli (Torino, Palermo)

Le medie nazionali continueranno a salire moderatamente (+1,5%/+2,5%), ma non saranno rappresentative delle singole realtà locali. Chi utilizza la media nazionale per prendere decisioni su singoli immobili rischia un serio errore metodologico.

Ribadiamo come nel 2026-2027 il valore non sarà determinato dalla speranza di crescita, ma dalla qualità dell'immobile, dal posizionamento iniziale e dalla capacità di intercettare la domanda realmente solvibile. Chi si posiziona correttamente sin da subito, oggi vende meglio e prima; chi aspetta, subisce il costo del ritardo.

Disclaimer. Le previsioni contenute nel presente documento sono elaborate su base statistica e rappresentano scenari probabilistici, non certezze. I valori indicati si riferiscono a mediane di mercato e possono variare significativamente per singoli immobili, zone o segmenti specifici. USEC declina ogni responsabilità per decisioni di investimento basate esclusivamente sul presente documento. Si raccomanda di integrare l'analisi con valutazioni puntuali sul singolo asset.

^* Il dato ISTAT IPAB 2025 non è disponibile alla data di redazione. Il confronto su periodi parzialmente sovrapposti è pertanto indicativo e non paritario; la convergenza sui tre anni comuni (2022-2024) è tuttavia significativa.

Note metodologiche. Fonti istituzionali: ISTAT IPAB, Agenzia Entrate OMI, DSN Notariato, Banca d'Italia (incluso QEF 818/2023 per coefficienti energetici) e BCE. Database USEC: 26.478 rilevazioni MLS Listing+ FRIMM 2022-2025 con prezzi richiesti e transati. Metodologia: mediana (conforme IVS/EVS/OMI). Le previsioni rappresentano scenari probabilistici basati sui fattori identificati; i valori possono variare significativamente per singoli immobili.

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