Dalla stretta BCE alla ripresa: tassi, divario territoriale, mutui Green e prospettive per il biennio 2026–2027

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L’Ufficio Studi USEC ha completato un’analisi approfondita sull’evoluzione del mercato dei mutui bancari in Italia, basata esclusivamente su dati pubblicati da fonti istituzionali e di ricerca qualificate: BCE, Banca d’Italia, ABI, FABI, ISTAT, CRIF, Experian. Lo studio copre il quinquennio 2021–2025 e delinea tre scenari probabili per il biennio 2026–2027, con un focus specifico sulle differenze territoriali nei tassi d’interesse e sull’impatto crescente dei mutui green sul mercato immobiliare.

Il periodo 2020–2021 ha rappresentato la fase finale della politica monetaria ultra-espansiva della BCE: con il tasso sui depositi al −0,50%, i mutui a tasso fisso erano disponibili sotto l’1,5% e il variabile intorno allo 0,8–1,0%. Il tasso fisso medio sui nuovi mutui toccò l’1,45% (dati ABI), l’Euribor 3 mesi era stabilmente negativo (−0,55%). Famiglie e surroghe esplosero.

Il 2022 segnò la svolta. L’inflazione superò il 10% nell’Eurozona e la BCE reagì con dieci rialzi consecutivi in quattordici mesi, portando il tasso sui depositi dal −0,50% al 4,00% (settembre 2023). Il tasso medio sui nuovi mutui (ABI) passò dall’1,45% al 4,42% a dicembre 2023: quasi 300 punti base di aumento. L’Euribor 3 mesi salì fino al 3,94%. Per una famiglia con un mutuo variabile da 150.000 euro a 25 anni, questo significò 250–300 euro in più al mese. Le richieste di mutui crollarono di oltre il 20% (CRIF).

L’inversione arrivò nel giugno 2024. Con otto tagli consecutivi, la BCE ha portato il deposit facility al 2,00% (confermato al 5 febbraio 2026). L’Euribor 3 mesi è sceso verso il 2%. Ma la trasmissione ai tassi effettivi sui mutui è stata incompleta e asimmetrica: il tasso medio ABI è sceso di soli 105 punti base (da 4,42% a 3,37%) a fronte di 200 punti base di taglio BCE. Il pass-through effettivo si è fermato al 52,5%. In altre parole, le banche hanno trattenuto una parte significativa del beneficio.

Fisso contro variabile: la grande inversione

Nel 2020–2021, il tasso fisso dominava con oltre il 90% delle erogazioni. Con la stretta, il variabile divenne marginale (sotto il 5% nel 2023). A fine 2025, nonostante il variabile sia tornato più competitivo, il fisso rappresenta ancora circa l’80% delle nuove erogazioni (MutuiOnline.it). Le migliori offerte a tasso fisso a dicembre 2025 si collocano al 2,8–3,0% per i profili migliori (mutui green, garanzia CONSAP under 36), con il variabile al 2,2–2,5%. Attenzione però all’IRS 20Y, risalito verso l’area 3,00–3,16%, segnale di aspettative inflazionistiche a medio-lungo termine.

Stock mutui casa famiglie: 380,1 miliardi di euro a fine 2024 (FABI, perimetro mutui acquisto/ristrutturazione abitazioni). Il dato complessivo mutui famiglie (perimetro più ampio) a settembre 2025 è di 435,7 miliardi (FABI).

Tasso medio nuovi mutui: 3,37% a dicembre 2025 (ABI), in lieve rialzo rispetto al 3,30% di novembre per effetto della risalita dell’IRS.

Ripresa della domanda: le richieste di mutui a giugno 2025 registravano +43% tendenziale (Experian), con Roma (8,36% del totale) e Milano (7,02%) in testa. L’importo medio richiesto: 148.424 euro (CRIF, gennaio 2025).

Migliori offerte febbraio 2026: fisso 2,8–3,2% (profili con LTV <70%); per under 36 con CONSAP, Intesa Sanpaolo proponeva TAN 2,35%, Crédit Agricole fissi dal 2,19%, Webank 2,54%. Variabile dal 2,2–2,5%.

Questo è il cuore dello studio USEC. I dati FABI su elaborazione Banca d’Italia (giugno 2023, ultima rilevazione regionale disponibile) rivelano un’Italia fratturata: il tasso medio sui nuovi mutui spaziava dal 4,03% dell’Emilia-Romagna al 6,25% del Molise, un divario di 222 punti base. Tradotto in termini concreti: per un mutuo da 150.000 euro a 25 anni, un mutuatario calabrese pagava circa 1.000 euro al mese contro gli 800 di un bolognese — 200 euro in più, circa 60.000 euro sull’intera vita del finanziamento.

Tasso medio sui nuovi mutui per macro-area (giugno 2023)

Fonte: FABI su dati Banca d’Italia 2023. Media nazionale: 4,10%.

Le sei regioni con tassi inferiori al 5% sono tutte nel Centro-Nord (Emilia-Romagna, Lazio, Lombardia, Friuli-V.G., Valle d’Aosta, Piemonte), mentre le quattro con tassi superiori al 6% sono tutte nel Mezzogiorno (Molise, Calabria, Sicilia, Campania). Il gradiente segue fedelmente la latitudine.

Perché il Sud paga di più

Il divario non è discriminazione arbitraria, ma riflette fattori strutturali misurabili. Il tasso di sofferenze bancarie al Sud (3,4% lordo) è più che doppio rispetto al Nord (1,5%). Il PIL pro capite del Nord-Ovest (46.100 euro) è dell’84% superiore a quello del Mezzogiorno (25.000 euro, ISTAT 2024). Il reddito disponibile per abitante è di 25.900 euro al Centro-Nord contro 17.800 al Mezzogiorno, con un gap del 45,5%. Queste disparità si traducono in un rischio di credito strutturalmente più elevato, che le banche prezzano nei tassi.

L’impatto sul budget d’acquisto

A parità di rata sostenibile (800 euro/mese, mutuo 25 anni), al tasso emiliano (4,03%) una famiglia otteneva un finanziamento di 150.000 euro. Al tasso calabrese (6,23%), lo stesso impegno mensile produceva solo 121.000 euro: un 19% in meno di budget d’acquisto. A parità di capacità economica, una famiglia del Sud accede a un immobile di valore significativamente inferiore.

Dal picco del 2015 (196,3 miliardi di NPL netti, incidenza del 9,8%) al novembre 2025 (29,7 miliardi netti, incidenza 1,42%, dato ABI), il sistema bancario italiano ha realizzato un abbattimento dell’84,9% delle sofferenze. Ma il divario territoriale persiste: sofferenze nette all’1,3% al Nord, 1,8% al Centro, 2,7% al Sud e Isole. L’Outlook ABI-Cerved conferma che il tasso di deterioramento atteso per le imprese del Sud (4,4% nel 2024, 3,7% nel 2026) resta quasi doppio rispetto al Nord-Est (2,7% e 1,9%).

La Direttiva EPBD e le scadenze europee

La Direttiva UE 2024/1275 (EPBD), entrata in vigore il 28 maggio 2024, impone agli Stati membri (recepimento entro il 29 maggio 2026) target vincolanti: –16% di consumo energetico primario nel parco edilizio entro il 2030, –20/22% entro il 2035, neutralità climatica entro il 2050. Dal 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero (ZEB). La Direttiva non impone obblighi diretti ai singoli proprietari, ma vincola gli Stati a predisporre piani nazionali con standard sempre più stringenti.

L’Italia presenta uno scenario critico: il 74% degli edifici residenziali è anteriore al 1980, il 60–65% del parco si colloca nelle classi E, F e G. Oltre 18 milioni di abitazioni su circa 31 milioni necessitano di riqualificazione. L’investimento stimato: 300–400 miliardi di euro su 25 anni (15–20 miliardi annui).

Il Brown Discount: già realtà

Nel precedente Report abbiamo già dettagliato cosa si intende per Brown Discount. 

Le analisi USEC su 26.478 transazioni MLS Listing+ 2022–2025 documentano un premio energetico (differenza di prezzo classe A vs classe G) ormai consolidato: Milano +17,4% (870 €/mq), Roma +29,8% (759 €/mq), Napoli +14,7% (324 €/mq), Torino +73,5% (1.035 €/mq), Palermo +89,3% (881 €/mq). I premi percentuali più alti a Torino e Palermo si spiegano con la bassa base di partenza dei valori in classe G.

Dato strutturale cruciale: la quota di immobili classe G sul transato nazionale è scesa dal 67,0% (2022–2023) al 59,6% (2024–2025), –7,4 punti percentuali in due anni. Non riqualificazione massiva, ma selezione della domanda: gli acquirenti preferiscono immobili più efficienti, quelli in classe G restano più a lungo invenduti.

Premio energetico: €/mq Classe A vs Classe G

Fonte: Analisi USEC su 26.478 transazioni MLS Listing+ 2022–2025, validata con Banca d’Italia QEF 818/2023.

Il vantaggio economico dei mutui green

Le banche offrono condizioni agevolate sui mutui green per ragioni economiche precise: minor rischio di default (le famiglie risparmiano 800–1.500 euro/anno in bollette, liberando risorse per la rata), maggior valore del collaterale, e possibili benefici regolamentari futuri (Green Supporting Factor in discussione). Il differenziale di tasso, misurato dal Quaderno Banca d’Italia QEF 868/2024 in 7 punti base nel 2022–2023, è salito nel 2025 a 20–50 punti base (dati CRIF e rilevazioni di mercato). Su un mutuo standard da 150.000 euro a 25 anni, il risparmio è di 4.800–11.800 euro sull’intera durata. Inoltre, alcuni istituti offrono LTV fino al 90–95% (contro l’80% standard): per un immobile da 200.000 euro, si può acquistare con 10.000–20.000 euro di anticipo invece di 40.000.

L’Italia si colloca in posizione intermedia nel panorama globale. L’Italia si distingue per l’altissimo tasso di proprietà (72,4%, contro il 65% USA, il 63% UK, il 51% Germania) e per una crescita dei prezzi nel quinquennio 2020–2025 del +14,5%, inferiore a USA (+28%) e Germania (+19%) ma superiore al Regno Unito (+13%). Sul fronte NPL, l’Italia (1,42% netto) si avvicina ai livelli europei (Germania 1,2%, Francia 1,6%) ma resta superiore agli USA (0,9%).

Confronto internazionale: Italia vs principali mercati (2025)

Fonti: Freddie Mac (USA), UK Finance, Bundesbank, Banque de France, Banca d’Italia, Bank of Japan, CMHC Canada, Reserve Bank of India, Banco Central do Brasil. Dati fine 2025. NPL extra-UE: definizioni non armonizzate EBA, valori indicativi.

USEC ha elaborato tre scenari con probabilità associate, basati sulle curve forward, sulle proiezioni BCE e Banca d’Italia, e sull’analisi del settore bancario. Le probabilità sono valutazioni soggettive USEC, non derivano da modelli econometrici formali.

Fonte: Elaborazioni USEC su curve forward IRS ed Euribor, proiezioni BCE e Banca d’Italia, febbraio 2026.

Scenario base (60%): la BCE mantiene il deposit facility al 2,00–2,25% per tutto il 2026, con possibili tagli marginali nel 2027. Fisso al 3,0–3,5%, variabile sotto il 2,5%. Erogazioni in crescita del 10–15%, surroghe +20–25%.

Scenario rialzista (25%): in caso di ritorno dell’inflazione (tensioni geopolitiche, shock energetici), i tassi risalirebbero verso il 2,75–3,25%. Fisso sopra il 4,0–4,5%, domanda in contrazione.

Scenario ribassista (15%): in caso di recessione europea, la BCE taglierebbe verso l’1,0–1,5%. Tassi sotto il 2,5% per i fissi, ma domanda debole per deterioramento del mercato del lavoro.

Per le famiglie

Privilegiare il tasso fisso in contesti di forte incertezza e se il rapporto rata/reddito supera il 30%. Valutare il variabile solo con cuscinetto di reddito adeguato (rata/reddito sotto il 25%). Considerare prioritariamente i mutui green: fino a −50 punti base, LTV potenzialmente più elevati, immobile più appetibile in rivendita.

Per i venditori di immobili inefficienti (classe E-F-G)

Il brown discount non è evitabile. Anticiparlo nel pricing iniziale (almeno 5–8% sotto il valore percepito soggettivamente) consente di vendere in 90–120 giorni. Ignorarlo significa permanenze superiori a 180–240 giorni e sconti finali del 10–15%. Il tempo non gioca a favore del venditore di immobili inefficienti.

Per gli acquirenti

Privilegiare immobili classe A-B-C anche a costo di un sovrapprezzo del 15–30%: verrà recuperato attraverso rivalutazione differenziale, minori costi di gestione (800–1.500 €/anno) e migliori condizioni di credito. Il payback period è stimabile in 5–8 anni, ben inferiore all’orizzonte di detenzione medio di un’abitazione (12–15 anni).

Per gli investitori in riqualificazione

I margini più significativi sono nei mercati deboli (Torino, Palermo): markup del 40–60%. Nei mercati forti: 15–25%. Condizioni necessarie: controllo rigoroso dei costi di cantiere (max 400–600 €/mq), tempi certi (max 6–9 mesi), pricing prudente in uscita.

Per le politiche pubbliche

USEC suggerisce il rafforzamento del Fondo Garanzia Prima Casa con risorse dedicate al Mezzogiorno (copertura dal 50% al 70–80% per redditi sotto 30.000 €), sostegno pubblico mirato alla riqualificazione energetica al Sud, e iniziative strutturate di alfabetizzazione finanziaria.

Fonti: BCE, Banca d’Italia (QEF 868/2024, QEF 818/2023), ABI, FABI, ISTAT, CRIF, Experian, ABI-Cerved Outlook 2024-2026, Banca Ifis, Direttiva UE 2024/1275 (EPBD), analisi USEC su database MLS Listing+ FRIMM.