Analisi di Mercato 

Prima di comprare, vendere o aspettare

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USEC pubblica il suo White Paper 2026: il mercato immobiliare italiano cresce, ma non ovunque e non allo stesso modo. Ecco cosa cambia davvero per chi vuole acquistare o vendere casa.

Il mercato immobiliare italiano sta andando bene. I prezzi salgono, le compravendite aumentano, i mutui costano meno di due anni fa. Fin qui, le buone notizie.

Ma il nostro Ufficio Studi (USEC) ha realizzato rilevazioni reali su oltre 26.000 immobili, non prezzi di annuncio, ma trattative effettive, e quello che emerge racconta una storia molto più complessa.

Una storia fatta di tre grandi fratture che stanno spaccando il mercato in due: chi guadagna e chi perde, chi compra bene e chi si illude.

Le compravendite sono cresciute dell'8,5% nel terzo trimestre 2025.

I prezzi sono saliti del 3,8% in un anno.

Sembra un mercato in salute. E in parte lo è.

C'è però un indicatore che i giornali non citano mai, ma che USEC monitora con attenzione: lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo reale di vendita.

È il dato che non mente, perché racconta cosa succede davvero durante la trattativa ed è il vero termometro del mercato locale.

A livello nazionale, questo sconto è sceso in media dal 6,35% al 5,98%.

Significa che i venditori oggi riescono a spuntare prezzi più vicini alle loro aspettative.

Ma la media (parafrasando il grande comico Ettore Petrolini) nasconde differenze enormi:

•      Milano: sconto al 3,05% - chi vende chiude quasi a prezzo pieno. Mercato teso, domanda forte.

•      Roma: sconto al 5,62% - stabile con prezzi in leggera crescita, con enormi differenze tra una zona e l'altra. 

•      Napoli: sconto al 6,67%, in calo - la città sta crescendo davvero, trainata dal turismo e dai cantieri.

•      Torino: sconto salito all'8,03% - i venditori chiedono troppo rispetto a quello che il mercato è disposto a pagare.

•      Palermo: sconto al 9,33%, in aumento - qui l'acquirente ha il coltello dalla parte del manico.

La BCE ha tagliato i tassi di 2 punti percentuali dal 2023. Ma il tasso medio sui mutui è sceso solo di circa 1 punto. In pratica, per ogni euro di taglio della banca centrale, alle famiglie italiane ne arriva circa la metà.

Il tasso fisso medio a dicembre 2025 era al 3,37%. Due anni fa era al 4,42%. Un miglioramento reale, ma non quanto avrebbe potuto essere.

C'è poi una seconda ingiustizia, ancora meno nota: dove abiti influenza quanto paghi il mutuo. Un mutuatario in Emilia-Romagna paga in media un tasso totale del 4,03%. Uno in Molise arriva al 6,25%. Su un mutuo da 150.000 euro a 25 anni, questa differenza vale circa 60.000 euro in più di interessi. Per lo stesso identico immobile.

Questo è probabilmente il cambiamento più importante dei prossimi anni.

La direttiva europea (la cosiddetta “Direttiva Case Green” di cui noi parliamo da oltre due anni) impone all'Italia di ridurre i consumi energetici degli edifici del 16% entro il 2030.

E il nostro patrimonio parte da molto lontano: il 45% degli appartamenti italiani rientra nelle peggiori classi energetiche (F e G).

Nel database USEC di transazioni reali, questa quota sale al 75%.

Il mercato ha già cominciato a prezzarlo. USEC ha misurato il differenziale di prezzo tra un appartamento in classe A e uno in classe G nella stessa città:

Non si tratta di una previsione futura: è già così oggi. E il divario è destinato ad allargarsi.

Cosa significa concretamente:

•      Se vendi: un appartamento in classe F o G vale meno di anno in anno. Investire 10.000-15.000 euro in interventi base (infissi nuovi, caldaia a condensazione) prima di mettere in vendita può ripagare ampiamente.

•      Se compri: a parità di posizione e metratura, scegli la classe energetica migliore che puoi permetterti. Spendi meno in bollette, vali di più alla rivendita, accedi a un mutuo più conveniente.

•      Se investi: le città dove il divario A/G è più alto (Torino, Palermo) offrono un'opportunità interessante: comprare in classe bassa a prezzo scontato, ristrutturare, e vendere o affittare catturando il premio energetico.

Il mercato immobiliare italiano non va quindi letto come un mercato unico.

Roma non è Milano, Torino non è Napoli, e il quartiere conta spesso più della città.

Le decisioni basate su “i prezzi salgono” o “i tassi scendono”, senza guardare il mercato specifico, sono le più rischiose.

Conclusioni

Il 2026-2027 sarà il biennio in cui il mercato immobiliare italiano smetterà di essere considerato un mercato unico e sarà inevitabilmente riconosciuto come un arcipelago di mercati locali, ciascuno con la propria logica, il proprio ritmo e il proprio profilo di rischio/rendimento. 

Chi investirà solo sulla base di dati aggregati nazionali commetterà l'errore più costoso.

Chi investirà sulla base di cinque variabili integrate - città, quartiere, classe energetica, accesso al credito e timing - avrà il mercato dalla propria parte.

Fonte: USEC — White Paper 2026 “Il Grande Disallineamento Immobiliare 2026-2027”. Dati aggiornati al 15 febbraio 2026. Fonti: database proprietario USEC (26.478 rilevazioni MLS/FRIMM), OMI/Agenzia delle Entrate, ISTAT, ABI, BCE, ENEA, Nomisma.