Nuove regole fiscali, regolamenti comunali in arrivo, valori immobiliari in movimento: la guida pratica di USEC-EffettoCasa per chi possiede o vuole acquistare un immobile da mettere a reddito

Fino a ieri, comprare un monolocale in Brera a Milano o un bilocale a Trastevere a Roma e affittarlo su Airbnb era il sogno facile dell’investitore immobiliare: poca burocrazia, rendite del 6-7%, nessuno che ti chiedesse nulla. Quel mondo non esiste più. 

Dal primo gennaio 2026 è entrato in vigore un nuovo regime fiscale che abbassa la soglia: oltre le due unità immobiliari scatta la presunzione di attività d'impresa, con l’obbligo di Partita IVA.

I Comuni, forti della sentenza 186/2025 della Corte Costituzionale, stanno già preparando regolamenti locali che andranno a incidere direttamente su chi può affittare, dove, e per quante notti all’anno. 

E dal 20 maggio 2026 si dovrà applicare il Regolamento (UE) 2024/1028 che obbliga le piattaforme a trasmettere i dati alle autorità. Tradotto: più controlli reali. Chi non legge questi segnali rischia di trovarsi con un immobile comprato a un prezzo che non è più giustificato dal reddito che può generare.

In questo articolo analizziamo, città per città, cosa sta cambiando e soprattutto cosa significa per chi possiede, vuole comprare o deve vendere.

Le nuove regole in due parole: attenzione al terzo immobile

La Legge di Bilancio 2026 ha cambiato le soglie: chi affitta a turisti tre o più appartamenti viene considerato un imprenditore e deve aprire la partita IVA, iscriversi all'INPS e presentare la SCIA. Fino all'anno scorso il limite era cinque immobili, ora e sceso a tre.

Per i primi due immobili, il regime resta invariato: cedolare secca al 21% su una unità (scelta dal contribuente) e al 26% sulla seconda, sempre entro i limiti del regime non imprenditoriale. Se possiedi un solo appartamento che affitti a breve, per te non cambia nulla. Ma dal terzo, scatta la presunzione d'impresa.

Un dettaglio che pochi conoscono: in certi casi il regime forfettario (tassazione al 5-15% calcolata solo sul 40% dei ricavi) può risultare addirittura più conveniente della cedolare secca al 26% sul secondo immobile. E' un calcolo che va fatto caso per caso con il proprio commercialista.

Le città si muovono: ecco cosa sta succedendo

Oltre alle regole nazionali, Comuni e Regioni stanno introducendo norme proprie. Come scritto, la Corte Costituzionale ha dato il via libera: gli enti locali possono regolamentare gli affitti brevi con strumenti urbanistici propri. Questo significa limiti al numero di notti, registri comunali, blocchi alle nuove autorizzazioni. Vediamo le situazioni principali.

Roma: regolamento in arrivo, ma il mercato resta solido

Nella Capitale ci sono circa 34.000 alloggi destinati ad affitti brevi (fonte: elaborazioni USEC su dati AIGAB)  ma solo 4.000 annunci di case in affitto tradizionale e appena 300 se cerchi sotto gli 800 euro al mese. Il Comune sta preparando un regolamento con indici di saturazione per quartiere, incentivi IMU per chi torna al canone concordato e un limite di circa 100 notti all'anno per le locazioni turistiche. I quartieri più toccati saranno Monti, Trastevere, Centro Storico e Prati.

Il valore mediano di mercato a Roma è di 2.805 euro/mq (dato USEC su transazioni reali, non annunci), con una previsione di crescita del 2-3% nel 2026. Zone come Ostiense, Testaccio e Portuense, rinnovate dopo il Giubileo ma fuori dalla saturazione turistica, offrono oggi il miglior rapporto qualità/prezzo.

Firenze: il caso più avanzato d'Italia

Firenze ha già bloccato le nuove autorizzazioni per affitti brevi nell'area UNESCO, introdotto autorizzazioni quinquennali e fissato una superficie minima di 28 mq. Risultato: nel centro storico i valori sono calati del 3%, il primo segnale concreto di come la regolamentazione impatta i prezzi. Attenzione però: il segmento di lusso resta completamente immune, con acquirenti internazionali che vedono in Firenze un investimento patrimoniale. Si stanno creando due mercati distinti.

Milano: impatto limitato, il problema è un altro

A Milano la stretta sugli affitti brevi avrà l'effetto più contenuto, semplicemente perché il mercato milanese non è trainato dal turismo ma dalla domanda residenziale e aziendale. Un bilocale ai Navigli già prima della stretta rendeva solo il 2,3% con Airbnb, troppo poco per giustificare l'investimento. Il vero problema milanese e un altro: la crisi dei cantieri dopo le inchieste della procura ha bloccato quasi tutta la nuova costruzione, con appena il 5,5% delle transazioni che riguarda immobili nuovi.

Bologna: il limite dei 50 mq cambia tutto

Bologna ha introdotto il requisito di superficie minima più alto d'Italia: 50 mq per poter fare affitto breve. Questo esclude di fatto la maggior parte dei monolocali e bilocali piccoli dalla locazione turistica. Se possiedi un bilocale sotto i 50 mq in centro a Bologna, il "premio turistico" sul valore del tuo immobile è praticamente scomparso: il suo valore si basa ora esclusivamente sul rendimento da affitto tradizionale.

Napoli e Torino: due storie opposte

A Napoli la reddittività degli affitti brevi supera il 6-7%, molto più alta che al Nord, e i prezzi crescono del 3-5% all'anno. Non ci sono ancora regolamenti locali, ma attenzione: quando arriveranno, i costi della partita IVA e dell'INPS potrebbero erodere completamente il vantaggio.

Torino è il caso più interessante: la stretta sugli affitti brevi potrebbe avere un effetto paradossalmente positivo. I proprietari che escono dal turismo trovano un mercato degli affitti tradizionali con domanda fortissima (studenti, lavoratori, zone dell'alta velocita) e canoni in crescita dell'8,5%. Per chi vuole investire nel "buy to rent" tradizionale, Torino e probabilmente la città più interessante d'Italia nel 2026.

La questione energetica: il dato che nessuno racconta

Si sente spesso dire che la differenza di valore tra una casa in classe A e una in classe G e del "15-18%". I dati reali delle transazioni dicono tutt'altro. A Roma il divario e del 29,8% (759 euro/mq in più per una classe A). A Torino arriva al 73,5% (1.035 euro/mq di differenza). A Palermo addirittura all'89,3%. Con l'entrata in vigore progressiva della Direttiva Case Green, questo gap e destinato ad ampliarsi ulteriormente.

Fonte: USEC — White Paper 2026-2027, basato su 26.478 transazioni reali

Cosa fare adesso: i consigli pratici di EffettoCasa

Se possiedi un immobile destinato ad affitti brevi, questo è il momento di fare una verifica completa: quanti immobili hai in locazione turistica (ricorda, la soglia ora è tre), in quale città si trovano e qual e la situazione regolamentare locale. Se sei al limite, valuta se convertire uno degli immobili in affitto tradizionale, specialmente se ti trovi in una città dove i canoni stanno salendo rapidamente come Torino o Bari.

Se stai pensando di acquistare per investimento, non basare il tuo calcolo solo sulla redditività da Airbnb. Il quadro normativo è in evoluzione rapida e ciò che è legale oggi potrebbe essere limitato domani. Ragiona sul valore dell'immobile come residenziale puro, e considera il rendimento da affitto turistico come un bonus che potrebbe ridursi.

Se il tuo immobile è in classe energetica bassa (F o G), la combinazione tra stretta sugli affitti brevi e Direttiva Case Green crea una doppia pressione al ribasso. Valutare un intervento di efficientamento energetico prima di vendere può trasformare un problema in un'opportunità: il premium per le classi alte è ormai molto significativo in tutte le citta.

Se possiedi un CIN attivo in una zona dove le nuove autorizzazioni sono bloccate (Firenze, Venezia), sappi che la tua autorizzazione ha acquisito valore: il blocco alle nuove aperture protegge chi c’è già. Ma non dare per scontato che questo durerà per sempre.

Il team EffettoCasa, supportato dall'Ufficio Studi USEC, effettua le VIP (valutazioni immobiliari personalizzate), le stime più affidabili a livello europeo, che tengono conto, tra l'altro, di tutti i fattori analizzati in questo articolo: posizione, classe energetica, rischio regolamentare, potenziale di rendita.

I Consulenti EffettoCasa sono sempre disponibili per informazioni e appuntamenti:

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E-mail: info@effettocasaroma.it

Infoline: 366.22.78.458

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