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In tanti ancora non lo sanno e rischiano di perdere vendite perfettamente lecite.
Molti Clienti e Lettori ci chiedono dettagli su una norma che crea molte difficoltà di interpretazione e applicazione.
Hai un box auto costruito con la Legge Tognoli e vuoi venderlo? L'acquirente c'è, il prezzo è concordato, ma il notaio frena: «L'abitazione del compratore è troppo lontana dal box. La delibera comunale non lo consente.»
Se questa situazione ti suona familiare, sappi che nella maggior parte dei casi il notaio sta applicando una regola che non esiste più. Ecco perché.
Fino al 2012 la Legge Tognoli (L. 122/89) vietava in modo assoluto la vendita del box separatamente dall'appartamento: chi lo faceva rischiava la nullità dell'atto.
Il Decreto Semplificazioni (D.L. 5/2012, convertito dalla L. 35/2012) e successivamente il D.L. 69/2013 (conv. L. 98/2013) hanno riscritto completamente le regole.
Sulla questione è illuminante anche lo Studio n. 210-2012/C del Consiglio Nazionale del Notariato (F. Magliulo, «La nuova disciplina dei parcheggi Tognoli») che ha osservato che l'ubicazione nello stesso Comune è condizione necessaria ma potrebbe non essere sufficiente: il rapporto pertinenziale ex art. 817 c.c. richiede che il bene accessorio renda un «servizio» oggettivo al bene principale. Tuttavia, lo Studio del CNN non fissa alcuna distanza massima. Il criterio è sostanziale e non metrico: ciò che conta è la ragionevolezza del rapporto nel contesto specifico. In una grande città dove parcheggiare è un'impresa quotidiana, un box anche a diversi chilometri dall'abitazione mantiene piena utilità funzionale.
Oggi la norma prevede quindi che i parcheggi costruiti su area privata (comma 1), quindi non PUP, possano essere venduti separatamente, «anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio e nei successivi atti convenzionali».
L'unica condizione? Che l'acquirente destini il box a pertinenza di un immobile di sua proprietà situato nello stesso Comune. Fine!
In Sintesi
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Niente più limiti di 300 metri, 1.000 metri o altro. Niente autorizzazioni comunali. Niente modifiche agli atti d'obbligo. Se il box è su area privata e l'acquirente abita nello stesso Comune, la vendita è legittima. |
La legge distingue nettamente due tipi di parcheggi Tognoli:
✓ Comma 1 — area privata: box costruiti nel sottosuolo o al piano terra di edifici privati. Questi sono liberamente trasferibili con destinazione pertinenziale nello stesso Comune.
✗ Comma 4 — area pubblica: box costruiti su aree comunali in diritto di superficie (tipicamente nell'ambito dei Piani Urbani Parcheggi). Questi non possono essere venduti separatamente, salvo espressa autorizzazione del Comune.
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⚠ L'ERRORE PIÙ FREQUENTE Confondere i due commi. Molti operatori leggono «nullità» nella norma e pensano che valga per tutti i box Tognoli. Non è così. Il divieto con nullità riguarda solo il comma 4 (area pubblica). Il comma 1 (area privata) è stato liberalizzato. |
Tre esempi concreti
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✓ VENDITA LEGITTIMA Box a Prati, acquirente a Trastevere (Roma) — 3 km Il box è su area privata (comma 1). Box e abitazione sono a Roma. L'acquirente dichiara nell'atto la destinazione pertinenziale. Vendita perfettamente valida, anche se l'atto d'obbligo originario prevedeva un limite di 1.000 m. La legge nazionale deroga espressamente agli atti convenzionali. |
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✓ VENDITA LEGITTIMA Box a Bologna centro, acquirente in zona Pilastro — 5 km Stesso Comune di Bologna. L'acquirente parcheggia in centro (dove è impossibile trovare posto) e torna a casa in bus. Rapporto di servizio oggettivo nel contesto urbano: vendita valida. |
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✗ VENDITA NON CONSENTITA Box a Roma Ostia, acquirente a Fiumicino — 3 km, ma Comuni diversi Nonostante la vicinanza fisica, Roma e Fiumicino sono Comuni diversi. La legge richiede che l'immobile di destinazione sia «sito nello stesso Comune»: la condizione non è soddisfatta. La prossimità geografica non supplisce al requisito comunale. |
Cosa serve per procedere
Se il tuo box è su area privata (comma 1), ecco i 5 requisiti per la vendita:
1. Destinazione a parcheggio. Il box deve mantenere la destinazione esclusiva — non può diventare magazzino o locale commerciale.
2. Contestuale destinazione pertinenziale. L'acquirente dichiara nell'atto di destinare il box a pertinenza di un suo immobile, con dati catastali completi.
3. Stesso Comune. L'immobile di destinazione deve essere nello stesso Comune del box.
4. Titolarità. L'acquirente deve essere già proprietario dell'immobile di destinazione al momento dell'atto.
5. Quadro D della nota di trascrizione. Opportuno (raccomandato dal CNN) che la destinazione pertinenziale risulti nella nota di trascrizione.
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COSA NON SERVE Non serve alcuna autorizzazione comunale. Non serve modificare il titolo edilizio. Non serve sottoscrivere un nuovo atto d'obbligo. Non serve rispettare limiti di distanza fissati da delibere comunali anteriori al 2012. La deroga opera direttamente per legge (ipso iure). |
Riferimenti normativi
— L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 9 — Legge Tognoli
— D.L. 9 febbraio 2012, n. 5, art. 10 — Decreto Semplificazioni (conv. L. 35/2012)
— D.L. 21 giugno 2013, n. 69, art. 30 — Decreto del Fare (conv. L. 98/2013)
— CNN, Studio n. 210-2012/C — «La nuova disciplina dei parcheggi Tognoli» (F. Magliulo)
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