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Compravendite a 765.000 nel 2025, il massimo dal 2008 

Tassi sui mutui scesi al 3,42%, ma il conflitto in Medio Oriente sta già facendo risalire l’IRS verso il 3%. Intanto un agente immobiliare su due segnala che il principale ostacolo alla vendita non è il credito né la domanda: è la valutazione iniziale fuori mercato. L’analisi USEC sul primo trimestre 2026.

Il primo trimestre del 2026 consegna un mercato immobiliare italiano in apparente buona salute, ma pieno di segnali contrastanti che meritano una lettura attenta. Da una parte le compravendite del 2025 si sono chiuse a circa 765.000 unità (+6,4%), il valore più alto dalla crisi del 2008. Dall’altra, il conflitto in Medio Oriente ha riportato la Banca d’Italia a definire l’incertezza «eccezionalmente elevata» e i tassi sui mutui a tasso fisso hanno già iniziato a risalire.

L’Osservatorio Trimestrale USEC pubblicato il 7 aprile 2026 mette ordine in questo quadro integrando le fonti istituzionali (Banca d’Italia, ABI, FABI, ISTAT, Agenzia delle Entrate OMI, Nomisma, ANCE, ENEA) con il database proprietario di oltre 26.000 transazioni MLS Listing+ FRIMM 2022-2025. Ne emerge una fotografia chiara: il mercato premia chi decide bene, ma punisce sistematicamente chi sbaglia il prezzo iniziale.

I numeri chiave del trimestre

Fonte: elaborazione USEC su dati Banca d’Italia, ABI, ISTAT, Nomisma, FABI, MLS Listing+ FRIMM.

Tassi: la finestra favorevole si sta restringendo

Il dato ABI di febbraio 2026 fotografa il tasso medio sui nuovi mutui per acquisto abitazione al 3,42%, il livello più basso degli ultimi due anni e un mondo di distanza dal picco del 4,42% di dicembre 2023. È questo il dato che ha sostenuto la ripresa del 2025: le erogazioni complessive hanno raggiunto i 49,8 miliardi di euro, le compravendite finanziate con mutuo sono salite al 63,8% del totale, con un Loan-to-Value medio del 77,8%.

Ma il quadro si è deteriorato nelle ultime settimane del trimestre. L’IRS a 10 anni, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, è risalito da 2,79% di febbraio a circa 3,0% nelle prime settimane di aprile. La causa è il conflitto in Medio Oriente e la spinta inflazionistica sui prezzi energetici (petrolio Brent a 103 $/barile, gas a 55 €/MWh nelle proiezioni Banca d’Italia per il secondo trimestre).

Implicazione operativa: su un mutuo da 200.000 euro a 25 anni, ogni 0,5 punti percentuali di rialzo del tasso fisso corrispondono a circa 55 euro al mese di rata aggiuntiva e oltre 16.000 euro di interessi totali nel caso peggiore. Chi ha già selezionato l’immobile e dispone di pre-delibera ha un interesse oggettivo a chiudere prima che la finestra si stringa ancora.

Prezzi: l’usato corre, il nuovo arretra

L’indice ISTAT IPAB del quarto trimestre 2025 segna +4,1% tendenziale, ma con una divergenza interna mai vista in otto anni. Le abitazioni esistenti crescono del +5,2% mentre le nuove segnano −1,2%, primo segno negativo in otto anni. Le cause sono strutturali e si rinforzano a vicenda.

Crollo dei permessi di costruire. Dalle 189.000 unità del 2000 alle 55.000 del 2024 (−71%), con ulteriore riduzione tendenziale nel 2025. L’offerta di nuovo è ai minimi storici.

Fine del Superbonus. Gli investimenti in riqualificazione residenziale sono calati del 18% nel 2025 secondo ANCE. Il Conto Termico 3.0, operativo dal 25 dicembre 2025 con dotazione 2026 di 500 milioni di euro per i privati, è uno strumento utile ma di scala diversa.

Incertezza EPBD. Con la scadenza del 29 maggio 2026 ormai imminente per il recepimento della direttiva europea e l’Italia ancora priva di un Piano Nazionale di Ristrutturazione pubblico, i costruttori non riescono a prezzare correttamente l’adeguamento energetico dei nuovi cantieri.

Il risultato paradossale: i prezzi delle nuove costruzioni calano perché il mercato non riesce a metabolizzare il costo di costruzione più l’adeguamento energetico, mentre l’usato sale perché è l’unica alternativa accessibile.

La biforcazione energetica: classe A vale il 41% in più della G

È il dato strutturale più rilevante del trimestre. L’analisi USEC su oltre 26.000 rogiti certifica che al metro quadro un immobile in Classe A vale il 41,2% in più di un Classe G (€2.448/mq contro €1.733/mq mediani). Lo sconto di trattativa sulla Classe A è del 4,11%, contro il 6,52% della Classe G: 2,41 punti percentuali di differenza.

Ma il dato più sorprendente è un altro: il mercato non riconosce alcun premio significativo alle classi intermedie (C, D, E). Premia solo l’eccellenza energetica (A e B). Tradotto in termini operativi, una riqualificazione «a metà strada» — da G a D o E — non produce il premio di valore atteso. Conviene spingere fino alla Classe A o B per recuperare l’investimento.

Nota operativa. Chi acquista oggi in Classe G non rischia una multa diretta, ma un costo di riqualificazione futuro stimato tra 30.000 e 70.000 euro su 100 metri quadri per allinearsi agli obiettivi EPBD 2030-2033. È quella che USEC chiama «sanzione di mercato»: silenziosa, ma già misurabile e destinata ad accelerare.

Il vero problema del 2026: il prezzo iniziale sbagliato

Qui arriva il dato che ribalta la percezione comune del mercato. Il Sondaggio Banca d’Italia / Tecnoborsa / Agenzia delle Entrate del quarto trimestre 2025, condotto su circa 1.500 agenzie immobiliari italiane, dice una cosa molto chiara: il 55,1% degli agenti indica i «prezzi fuori mercato» come prima causa di mancata vendita. Le difficoltà di accesso al credito si fermano al 18,1% (minimo dal 2019).

Tradotto: i tassi non sono il problema, la domanda c’è, le banche finanziano. L’ostacolo numero uno è che troppi venditori partono con un prezzo che il mercato non è disposto a pagare. E intanto i numeri del Sondaggio confermano un mercato strutturalmente favorevole al venditore: saldo prezzi positivo a +9,0 punti percentuali, tempi medi di vendita ai minimi storici, sconto medio rilevato dagli agenti al 7,7% (anch’esso minimo).

I dati USEC confermano l’entità dello sconto mediano nei principali mercati:

Fonte: USEC su database MLS Listing+ FRIMM 2022-2025, comuni con campione statisticamente significativo.

Locazioni: rendimento all’8,4%, ma offerta sempre più scarsa

Il mercato della locazione residenziale resta il segmento più sotto pressione. I canoni Idealista del Q1 2026 sono a 14,8 €/mq, vicinissimi al massimo storico, e gli agenti si aspettano per il primo trimestre un’ulteriore spinta al rialzo (saldo +25,4 punti percentuali nel Sondaggio Banca d’Italia).

Il rendimento totale lordo annuo dell’investimento locativo è stimato da Nomisma all’8,4%: 5,7% da canone più 2,7% di apprezzamento. Un valore che batte ampiamente il BTP a 10 anni (3,7%) e qualsiasi deposito vincolato (2,07% medio ABI).

Sull’effetto degli affitti brevi USEC ridimensiona la narrazione corrente. A livello nazionale rappresentano l’1,4% delle abitazioni totali (452.000 unità su 35,2 milioni). A Milano sono lo 0,9%, a Roma l’1%, a Firenze il 2,9%. La causa principale della crescita dei canoni è altrove: scarsità strutturale di offerta qualificata e diffidenza dei proprietari verso una normativa sulle locazioni percepita come favorevole ai morosi.

Indicazioni operative per profilo

Per chi vende

Il mercato è favorevole, ma solo a chi prezza correttamente. Il Sondaggio Banca d’Italia certifica saldo prezzi a +9 punti e TMV ai minimi storici. Sono condizioni oggettivamente favorevoli. Ma il 55,1% degli incarichi salta per prezzi fuori mercato. Il messaggio è univoco: il mercato del 2026 premia chi parte da una valutazione realistica e punisce chi spera nell’attesa.

Il differenziale USEC tra «ristrutturato» (€2.077/mq, sconto 5,71%) e «buone condizioni» (€1.765/mq, sconto 5,93%) è di €312/mq. Su 90 metri quadri vale circa 28.000 euro di maggiore prezzo finale: una ristrutturazione documentata, con APE aggiornato, può generare un incremento di valore superiore al costo dell’intervento.

Per chi compra

La finestra dei tassi si sta restringendo. Il 3,42% di febbraio è nettamente più conveniente del 4,42% di fine 2023, ma la risalita dell’IRS in aprile segnala che potrebbe non durare. Chi ha già selezionato l’immobile e dispone di una pre-delibera ha interesse oggettivo a chiudere ora.

La classe energetica è un investimento, non un costo. Acquistare in Classe G significa accettare implicitamente un costo latente di riqualificazione tra 30.000 e 70.000 euro su 100 mq. La trattativa sul prezzo di un Classe G dovrebbe incorporare uno sconto aggiuntivo significativo rispetto al valore di un Classe B comparabile.

Per chi investe

Rendimento lordo all’8,4%: meglio di qualsiasi strumento finanziario comparabile. I mercati con il miglior profilo rischio/rendimento secondo i dati USEC sono Roma (mercato liquido, domanda strutturale da università, turismo, lavoro) e i mercati intermedi del Nord come Verona (NTN +7,7%), Bergamo, Brescia, dove la domanda da lavoro è stabile.

Priorità assoluta: Classe A o B. Il +41% di valore al metro quadro rispetto alla G non è un dato statistico astratto, è una protezione patrimoniale concreta dal «brown discount» che si amplierà con l’avvicinarsi delle scadenze EPBD 2030 e 2033.

Per l’agente immobiliare

Il vantaggio competitivo del 2026 è nell’acquisizione, non nella vendita. Le attese degli agenti per il primo trimestre 2026 sui nuovi incarichi a vendere hanno saldo −8,9 punti percentuali. La sfida non è più trovare l’acquirente, è acquisire l’incarico al prezzo giusto. L’agente che porta in acquisizione la distribuzione USEC degli sconti — «il 31,2% degli immobili si vende con sconto tra il 3% e il 7%, il 26,4% con sconto superiore al 7%» — ha un argomento concreto, certificato su oltre 26.000 rogiti reali, non una stima generica.

Conclusioni

Il primo trimestre 2026 conferma quanto già emerso dall’Outlook 2026-2027: il mercato non premia chi aspetta, premia chi decide bene e in tempo. Le compravendite tengono, i prezzi salgono moderatamente, i tassi sono ancora accessibili. Ma le tre forze strutturali che ridisegneranno il settore nei prossimi 24 mesi sono già visibili: la pressione sui tassi fissi, la biforcazione energetica e il premio crescente alla qualità della valutazione iniziale.

Chi opera nel mercato, venditore, acquirente, investitore o agente, può ignorarle a proprio rischio. Oppure può integrarle nelle proprie decisioni con il supporto di dati certificati e di un’analisi metodologicamente solida. È esattamente ciò che USEC mette a disposizione attraverso l’Osservatorio Trimestrale e il Report VIP, lo strumento di valutazione personalizzato basato sui dati MLS Listing+ FRIMM.

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Le analisi contenute nella presente news sono elaborate su base statistica e rappresentano la sintesi divulgativa dell’Osservatorio Trimestrale USEC N.1 / Q1 2026. I dati proprietari USEC derivano da transazioni effettivamente concluse nel database MLS Listing+ FRIMM 2022-2025 e sono elaborati con metodologia conforme agli standard UNI 11558:2014, IVS 2022 e TEGoVA EVS 2020. Le previsioni hanno carattere indicativo e non costituiscono consulenza di investimento, legale o fiscale. I tassi di interesse riportati sono aggiornati alla data indicata e soggetti a variazione.

Fonti: Banca d’Italia (Proiezioni macroeconomiche aprile 2026; Sondaggio Tecnoborsa/Agenzia Entrate Q4 2025); ABI (Rapporto Mensile febbraio 2026); FABI (marzo 2026); ISTAT (IPAB Q4 2025; Indicatori Demografici 2025); Agenzia delle Entrate OMI; Nomisma (1° Osservatorio 2026); FIAIP; Idealista; ENEA-CTI (RACEE25); ANCE; Colliers; AIGAB; USEC su database MLS Listing+ FRIMM 2022-2025.