Stai per vendere o comprare un immobile e il tecnico ti parla di “tolleranze catastali” e “tolleranze costruttive”?
Oppure sei un agente immobiliare che deve spiegare al cliente perché la planimetria non corrisponde esattamente alla realtà?
Facciamo chiarezza con esempi concreti, perché su questo tema circolano molte informazioni incomplete.
1. Conformità catastale: la planimetria al Catasto deve corrispondere allo stato reale dell’immobile. Se non corrisponde, l’atto notarile è nullo.
2. Conformità edilizia: lo stato reale deve corrispondere al progetto approvato dal Comune. È questa che dice se la casa è “in regola”.
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UN CASO CONCRETO CHE SPIEGA TUTTO Marco vuole vendere il suo appartamento al Pigneto. Nel 2015 ha chiuso il balcone creando una veranda di 8 mq e ha aggiornato la planimetria catastale. Il geometra conferma: planimetria catastale conforme allo stato di fatto. Il problema: Marco non ha mai chiesto l’autorizzazione al Comune. La planimetria catastale è perfetta, ma l’immobile ha un abuso edilizio. Chi compra si ritrova con un problema e può chiedere i danni. La lezione: non basta la planimetria del Catasto. Serve sempre anche la verifica edilizia al Comune. |
Si sente spesso dire che “il Catasto tollera differenze fino al 2%”.
In realtà la Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2/2010 non indica nessuna percentuale: dice che non serve aggiornare la planimetria se le modifiche non cambiano il numero dei vani, la destinazione d’uso o la rendita catastale.
Il “2%” è una convenzione dei tecnici, legata alla scala di disegno 1:200.
In pratica: spostare una porta di 15–20 cm senza cambiare la funzione dei vani è generalmente accettato. Ma spostare un bagno, creare un ripostiglio o aggiungere un soppalco richiede sempre l’aggiornamento catastale oltre, naturalmente, all'idoneo strumento urbanistico.
Qui parliamo del rapporto tra l’immobile e il progetto depositato in Comune. La regola generale: se la differenza non supera il 2%, non è abuso.
Per immobili costruiti prima del 24 maggio 2024, il Decreto Salva-Casa ha introdotto soglie più ampie:
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Dimensione dell’immobile |
Differenza tollerata |
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Oltre 500 mq (villa, loft) |
fino al 2% |
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Da 300 a 500 mq |
fino al 3% |
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Da 100 a 300 mq (app. grande) |
fino al 4% |
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Meno di 100 mq (trilocale tipico) |
fino al 5% |
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Meno di 60 mq (mono/bilocale) |
fino al 6% |
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ESEMPIO 1 – Il bilocale con il soffitto più basso Anna ha un bilocale di 55 mq a Trastevere, costruito negli anni ’60. Il progetto comunale indica un’altezza di 2,70 m. Il tecnico misura 2,54 m – mancano 16 cm. Calcolo: 16 cm ÷ 270 cm = 5,9%. L’immobile è sotto i 60 mq, quindi la soglia è il 6%. Il 5,9% rientra nella tolleranza: non è abuso. Se il bilocale fosse di 65 mq? La soglia sarebbe il 5%. Il 5,9% la supererebbe e servirebbe una regolarizzazione. |
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ESEMPIO 2 – Il trilocale con la stanza in più Paolo ha un trilocale di 85 mq a Ostia. Il progetto dice cubatura 229 mc. Quella reale è 240 mc (+4,8%). Calcolo: 85 mq < 100 mq → soglia 5%. Il 4,8% rientra. Nessun problema. Se il trilocale fosse di 110 mq? Soglia 4%. Il 4,8% la supererebbe. |
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ESEMPIO 3 – Il box auto ampliato “di nascosto” Luca ha un box auto di 25 mq e ha chiuso 1,5 mq di cortile condominiale con un muretto, senza chiedere nulla al Comune. Lo scostamento è del 6%, e il box è sotto i 60 mq. Risultato: anche se il 6% rientra nella soglia, le tolleranze NON si applicano. Luca non aveva un progetto autorizzato per quell’ampliamento. Non è uno “scostamento”, è un abuso. E il vicino può opporsi. |
1. Esiste la soglia del 6%, non solo del 5%. Per mono e bilocali sotto i 60 mq. Molti articoli (e anche alcuni tecnici) la ignorano perché aggiunta in extremis nella legge di conversione.
2. Le tolleranze valgono solo con un progetto approvato. Se la casa è stata costruita senza permesso, non si può invocare la tolleranza.
3. Non devono ledere i diritti dei vicini. Se la differenza invade la distanza dal confine, la tolleranza non vale.
4. Contano le misure del progetto comunale, non della planimetria catastale. Il confronto è tra costruito e progetto del Comune.
5. Attenzione ai frazionamenti. Se un appartamento di 180 mq è stato diviso in due da 90, la soglia si calcola sui 180 mq originari.
6. Dal 24 maggio 2025 c’è la nuova modulistica. CILA, SCIA e Permesso di Costruire hanno un nuovo Quadro X per dichiarare le tolleranze. Il tecnico deve compilarlo con attenzione.
La regolarità di un immobile non si verifica “a occhio” confrontando la planimetria con le stanze. Servono due passaggi: la conformità catastale (planimetria vs. realtà) e la conformità edilizia (realtà vs. progetto comunale). In caso di dubbio, il primo passo è sempre l’accesso agli atti al Comune.
Segnaliamo inoltre che è in discussione alla Camera il DDL per un nuovo Codice dell’Edilizia (n. 2826/2026), che nei prossimi 12–24 mesi potrebbe sostituire l’intero Testo Unico. Le regole sulle tolleranze resteranno invariate fino all’adozione dei decreti attuativi.
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