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Perché per vendere o comprare un immobile sanato, la concessione in sanatoria non è un documento in più: è il titolo che va indicato nell'atto notarile al posto del titolo originario mancante o insufficiente.

Il punto di partenza

Una quota rilevante degli immobili oggi in vendita sul mercato italiano ha una storia edilizia che passa per uno dei tre condoni emanati dal legislatore: la Legge 47 del 1985, la Legge 724 del 1994 e la Legge 326 del 2003. A distanza di anni, molte pratiche sono ancora formalmente aperte, molte sanatorie non sono state completate fino in fondo, molti acquirenti scoprono solo dopo il rogito situazioni che avrebbero meritato una verifica preventiva.

Questo articolo raccoglie, in linguaggio accessibile, ciò che un venditore, un acquirente o chi si affaccia al mercato con un immobile condonato dovrebbe conoscere prima di qualsiasi trattativa. Non sostituisce il parere del notaio o del tecnico: orienta al dialogo con loro.

La regola che molti ignorano: la concessione in sanatoria è IL TITOLO EDILIZIO

È il cuore di tutto l'articolo. Nella prassi si tende a pensare che, quando un immobile ha ricevuto un condono, la concessione in sanatoria si aggiunga al titolo edilizio originario come un documento di corredo. Non è così. Sul piano giuridico, la concessione in sanatoria è il titolo edilizio dell'immobile e va menzionata nell'atto notarile AL POSTO del titolo originario mancante, o IN AGGIUNTA a quello per la sola parte non condonata.

La base giuridica

L'articolo 46 del D.P.R. 380 del 2001 (Testo Unico dell'Edilizia), che riprende la vecchia disciplina dell'articolo 40 della Legge 47 del 1985, stabilisce che gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili sono nulli se nell'atto non risultano gli estremi del permesso di costruire oppure del permesso in sanatoria. La norma usa la formulazione alternativa "o": per l'immobile condonato, la concessione in sanatoria è la menzione che vale.

Il contrasto prima del 2019

Per anni la giurisprudenza è stata divisa. Da un lato la cosiddetta tesi della nullità formale riteneva che l'atto fosse valido se nel rogito era semplicemente menzionato un titolo edilizio, a prescindere dalla corrispondenza reale dell'immobile a quel titolo. Dall'altro la tesi della nullità sostanziale riteneva che l'atto fosse nullo se l'immobile presentava abusi significativi non conformi al titolo, a prescindere dalla correttezza formale della dichiarazione. Il problema era concreto: due sentenze della stessa Corte potevano dire cose opposte sullo stesso caso.

La scelta delle Sezioni Unite

Con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019 le Sezioni Unite della Cassazione hanno aderito alla tesi della nullità formale, ma con una precisazione decisiva: il titolo edilizio menzionato nell'atto deve esistere davvero e deve riferirsi effettivamente all'immobile. Il contratto di compravendita è nullo, quindi, solo in due casi: se nell'atto manca del tutto la dichiarazione sugli estremi del titolo, oppure se il titolo dichiarato è inesistente o non si riferisce all'immobile oggetto della vendita.

Cosa significa concretamente

La sentenza ha due conseguenze pratiche che chi compra e chi vende deve conoscere.

•       Il ruolo del notaio: il notaio non è un investigatore. Verifica che nell'atto sia presente la dichiarazione e che il titolo dichiarato esista davvero. Non è tenuto a fare sopralluoghi o a misurare se l'immobile corrisponde al progetto depositato.

•       Il rischio si sposta sull'acquirente: se il venditore dichiara un titolo edilizio che esiste e si riferisce all'immobile, l'atto è valido. Se dopo l'acquisto si scopre che l'immobile ha difformità non dichiarate rispetto a quel titolo (ad esempio una veranda costruita dopo il condono senza autorizzazione), il contratto non è nullo, ma l'acquirente eredita il problema: rischio di ordine di demolizione a carico del proprietario attuale, impossibilità di rivendere senza regolarizzazione, perdita di valore.

Per l'immobile condonato questo significa che indicare solo la vecchia licenza edilizia originaria, quando l'immobile è stato ampliato abusivamente e poi sanato, è una dichiarazione incompleta. Il titolo corretto da menzionare è la concessione in sanatoria, perché è quella che copre le opere realmente presenti. In caso contrario l'atto rischia di essere considerato nullo perché il titolo menzionato non è pienamente riferibile all'immobile. È la ragione per cui questo articolo ha per titolo "la concessione in sanatoria è il tuo titolo edilizio".

Cosa deve consegnare il venditore al notaio

Per il rogito di un immobile condonato, il venditore deve poter mettere sul tavolo un nucleo documentale preciso:

•       Concessione (o permesso) in sanatoria, nel provvedimento rilasciato dal Comune, con numero, data ed estremi dell'atto comunale.

•       In assenza di provvedimento espresso, attestazione comunale dell'avvenuto silenzio-assenso oppure documentazione che lo dimostri (estremi della domanda, ricevute di pagamento integrale di oblazione e oneri, decorso del termine di 24 mesi senza provvedimenti negativi).

•       Ricevute di pagamento integrale dell'oblazione e degli oneri concessori.

•       Denuncia al Catasto delle opere sanate, ai sensi dell'articolo 52 della Legge 47/1985.

•       Elaborati progettuali depositati a corredo della domanda di condono.

•       Pareri delle autorità preposte a vincoli (Soprintendenza, Ente Parco, Regione), ove applicabili.

•       Titolo originario, ove esistente, per la parte di fabbricato non oggetto di condono.

•       Titoli abilitativi per eventuali interventi edilizi successivi al condono.

•       Certificato di agibilità, se rilasciato.

I tre condoni in una tabella

Le tre sanatorie non sono equivalenti: ciascuna ha regole proprie. La tabella seguente ne riassume i profili principali.

Una precisazione importante: le tre discipline sono autonome. Una domanda presentata sotto il Primo Condono non può essere automaticamente "trasformata" in domanda del Secondo o del Terzo Condono se emergono problemi sui requisiti temporali (T.A.R. Lombardia n. 1326/2025). Ogni pratica vive della legge sotto cui è nata.

Non esiste un solo Terzo Condono: ce n'è uno per Regione

Dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 196 del 2004, le Regioni hanno ricevuto un ruolo sostanziale nella disciplina del Terzo Condono. Lo stesso tipo di opera può essere sanabile in una Regione e non in un'altra. Di seguito le specificità delle tre Regioni più rilevanti per diffusione del fenomeno.

Lazio — L.R. 12/2004 (modificata dalla L.R. 12/2024)

La Regione Lazio ammette al condono solo le nuove costruzioni a destinazione esclusivamente residenziale, con limiti di 450 metri cubi per singola domanda (fino a un complessivo di 900 metri cubi per prima casa) e 300 metri cubi negli altri casi. Le nuove costruzioni commerciali sono escluse: il T.A.R. Lazio, con sentenza n. 16105/2025, ha confermato questa esclusione per un immobile commerciale a Roma. Nelle aree gravate da vincoli a tutela di monumenti naturali, SIC, ZPS, parchi e aree protette il condono non è ammesso. La modifica del luglio 2024 ha attenuato il regime per i vincoli sopravvenuti, ma solo con effetto sulle pratiche pendenti, senza riaprire termini.

Lombardia — L.R. 31/2004

La Lombardia è tra le Regioni più restrittive. Gli ampliamenti sono ammessi solo entro il 20 per cento della volumetria originaria o, in alternativa, entro 500 metri cubi (contro il 30 per cento o 750 metri cubi della disciplina nazionale). I mutamenti di destinazione d'uso oltre 500 metri cubi per unità sono esclusi se non conformi agli strumenti urbanistici. Nelle aree a parco naturale, riserve e monumenti naturali è sanabile solo la manutenzione straordinaria. In area vincolata paesaggisticamente, le nuove costruzioni e le verande non sono sanabili (Consiglio di Stato n. 785/2024, n. 6149/2022).

Campania — L.R. 10/2004

La disciplina campana ha avuto una vicenda particolarmente complessa. La L.R. 10/2004 fissava originariamente limiti molto restrittivi (ampliamenti fino al 15% o 250 mc, nuove costruzioni fino a 250/600 mc, oneri concessori raddoppiati), ma la Corte Costituzionale, con sentenza 49/2006, ha dichiarato incostituzionali molte di queste disposizioni. In concreto, oggi in Campania il Terzo Condono si applica sostanzialmente secondo la disciplina nazionale, con le sole disposizioni regionali sopravvissute. Sul fronte del Primo e del Secondo Condono, la L.R. 16/2014 e le successive proroghe hanno esteso il termine per la definizione delle pratiche pendenti da parte dei Comuni: al momento il termine è fissato al 31 dicembre 2026 dalla L.R. 2/2026. La Corte Costituzionale, con sentenza 117/2015, ha chiarito che si tratta di un termine sollecitatorio rivolto ai Comuni, che non riapre termini per presentare o integrare pratiche. Nel territorio campano, più che altrove, la verifica formale presso il Comune dello stato della pratica è irrinunciabile.

Le cinque trappole più frequenti

1. La pratica ancora pendente

Il venditore mostra la domanda di condono e le ricevute delle prime rate, assicurando che "il silenzio-assenso è ormai formato". In realtà molte pratiche sono ferme per pagamenti incompleti o per documentazione insufficiente. Senza attestazione formale del Comune, il condono non si considera perfezionato. In questi casi, la commerciabilità dell'immobile è ammessa dalla giurisprudenza a condizioni precise: indicazione in atto degli estremi della domanda, dichiarazione esplicita sullo stato del procedimento, informazione completa all'acquirente sul rischio di un eventuale successivo provvedimento negativo.

2. Le difformità successive al condono

L'immobile è stato regolarmente condonato, ma negli anni sono stati realizzati interventi non dichiarati (spostamento di tramezzi, ampliamenti di balcone, modifica di prospetti, soppalchi). Queste difformità costituiscono nuovo abuso, non coperto dalla vecchia sanatoria. Il tecnico deve verificarle confrontando gli elaborati depositati a corredo del condono con lo stato di fatto attuale. La regolarizzazione può avvenire attraverso la sanatoria ordinaria (art. 36 D.P.R. 380/2001) o, per irregolarità minori, tramite la nuova procedura dell'art. 36-bis introdotta dal Salva-Casa 2024.

3. Il condono su area poi vincolata

Il fabbricato è stato condonato prima dell'introduzione di un vincolo paesaggistico, ambientale o idrogeologico. La sanatoria resta valida, ma ogni intervento successivo dovrà rispettare il vincolo e ottenere i pareri necessari. Questo incide concretamente sulla possibilità di ampliare, ristrutturare, installare impianti fotovoltaici o adeguare l'immobile.

4. La planimetria catastale non aggiornata

Il Catasto riporta una configurazione diversa da quella reale. L'articolo 29 della Legge 52/1985 richiede, a pena di nullità dell'atto, la dichiarazione di conformità dei dati catastali allo stato di fatto. L'aggiornamento catastale tramite procedura DOCFA, a carico del venditore, è un costo e un tempo da preventivare prima della stipula.

5. Il titolo originario menzionato al posto della concessione in sanatoria

Questo è l'errore più sottile e più pericoloso. In alcuni atti, per un immobile condonato, viene indicata nel rogito la vecchia licenza edilizia o la concessione originaria come titolo dell'immobile. Ma quella licenza o concessione non copriva le opere abusive poi sanate. Il titolo corretto da menzionare è la concessione in sanatoria, che riguarda proprio quelle opere. L'omissione, alla luce della Cass. SS.UU. 8230/2019, può mettere in discussione la validità dell'atto. È il problema che dà il titolo a questo articolo.

Il Salva-Casa 2024: tre novità da conoscere

Il decreto legge 69 del 29 maggio 2024, convertito dalla legge 105 del 24 luglio 2024 ("Salva-Casa"), ha introdotto tre novità che incidono sugli immobili condonati.

•       Stato legittimo (nuovo art. 9-bis T.U.E.): ridefinisce come si prova la regolarità dell'immobile. Per un immobile condonato, il titolo che comprova lo stato legittimo è la concessione in sanatoria, integrata dai titoli di eventuali interventi successivi.

•       Nuova sanatoria per irregolarità minori (art. 36-bis T.U.E.): per parziali difformità, variazioni essenziali e assenze di SCIA si applica la "doppia conformità attenuata" — conformità alla disciplina urbanistica vigente oggi e a quella edilizia vigente al momento dei lavori. Una procedura più accessibile rispetto alla vecchia doppia conformità piena.

•       Tolleranze costruttive ampliate (art. 34-bis T.U.E.): per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 si applicano soglie differenziate dal 2 al 6 per cento, inversamente proporzionali alla superficie dell'unità. Per l'approfondimento tecnico si rimanda al Quaderno USEC N.19.

Il Salva-Casa non è un nuovo condono: non costituisce una sanatoria straordinaria e non si sostituisce alle discipline dei tre condoni. È uno strumento per semplificare la prova dello stato legittimo e per regolarizzare irregolarità minori con procedure più accessibili, ma non copre abusi primari ultimati oltre i termini dei condoni. Per questi ultimi la strada resta la sanatoria ordinaria dell'art. 36 T.U.E., con la doppia conformità piena.

Il ruolo del notaio e dell'agenzia

Il notaio verifica la correttezza formale dell'atto e la corrispondenza degli estremi dichiarati a titoli realmente esistenti. La Cassazione ha chiarito che il notaio non è tenuto a indagini sulla conformità sostanziale dell'immobile al titolo: quella spetta alle parti. È quindi corretto che il notaio pretenda la consegna della concessione in sanatoria in originale o in copia conforme, ma non gli si può chiedere di certificare che l'immobile corrisponde agli elaborati depositati.

L'agenzia immobiliare svolge una funzione di governance del rischio: raccoglie la documentazione prima di accettare l'incarico di vendita in esclusiva, la verifica in modo sommario, la trasmette in modo trasparente all'acquirente. Non sostituisce il notaio né il tecnico, ma la qualità dell'istruttoria svolta in questa fase determina la riuscita dell'operazione.

Check-list dei documenti PRIMA del preliminare

Il momento cruciale non è il rogito: è la firma del preliminare (compromesso). Quando si firma il preliminare si versa la caparra e si assume l'obbligo di acquistare. Le difformità emerse dopo il preliminare obbligano a rinegoziare il prezzo, imporre integrazioni o risolvere il contratto con contenzioso. L'unico momento in cui l'acquirente ha ancora piena libertà di trattativa è quello che precede il preliminare. Di seguito il dossier che il venditore deve consegnare prima di firmare:

•       Titolo di provenienza (atto di acquisto, successione, donazione).

•       Visura catastale aggiornata dell'immobile.

•       Planimetria catastale corrispondente allo stato di fatto.

•       Copia della concessione o permesso in sanatoria con numero, data, Comune emittente.

•       Attestazione dello stato della pratica presso lo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune.

•       Ricevute integrali dei pagamenti al Comune (oblazione e oneri concessori).

•       Copia della domanda di condono con timbro di protocollo.

•       Elaborati progettuali depositati a corredo della domanda.

•       Denuncia catastale delle opere sanate (art. 52 L. 47/1985).

•       Titolo edilizio originario, ove esistente, per la parte non condonata.

•       Titoli abilitativi per interventi edilizi successivi al condono.

•       Pareri delle autorità preposte a vincoli, ove applicabili.

•       Certificato di destinazione urbanistica (CDU), quando necessario.

•       Certificato di agibilità o segnalazione certificata.

•       Attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità.

•       Visura ipocatastale per verificare l'assenza di ipoteche, pignoramenti, servitù.

•       Documentazione condominiale (bilancio, dichiarazione amministratore su morosità e lavori straordinari deliberati).

•       Contratto di locazione se l'immobile è locato, con dichiarazione sull'eventuale rinuncia alla prelazione dell'inquilino.

La verifica gratuita EffettoCasa

EffettoCasa offre, a chi affida l’incarico per vendere o acquistare un immobile condonato, un incontro gratuito preliminare di verifica della documentazione urbanistica e presenta la VIP-DDS (la Due Diligence per la completa analisi documentale). In questo incontro si esamina insieme la situazione elaborata nella DDS, si verifica che la concessione in sanatoria sia integralmente disponibile e regolarmente presentata, si individuano gli eventuali nodi aperti e si indica il percorso da seguire prima di impegnarsi in una trattativa.

Un'istruttoria svolta prima e non dopo, risparmia tempo, costi e contenzioso. Per un immobile condonato, la differenza fra una compravendita serena e una compravendita problematica sta quasi sempre nella qualità della verifica documentale iniziale.

Questa News ha natura divulgativa e non sostituisce il parere del notaio, del tecnico abilitato o del legale di fiducia delle parti. I casi concreti richiedono sempre l'esame specifico della documentazione e la consultazione dei professionisti competenti.

Riferimenti normativi: L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003, D.P.R. 380/2001 (artt. 9-bis, 34-bis, 36, 36-bis, 46), L. 52/1985 art. 29, D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024. Giurisprudenza: Corte Cost. 196/2004, 49/2006, 117/2015, 181/2021; Cass. SS.UU. 8230/2019; Cons. Stato Ad. Plen. 9/2017; Cons. Stato 785/2024, 6149/2022; T.A.R. Lazio 16105/2025; T.A.R. Lombardia 1326/2025. Leggi regionali: L.R. Lazio 12/2004 (modificata L.R. 12/2024), L.R. Lombardia 31/2004, L.R. Campania 10/2004 e successive modifiche.

Coerente con: Quaderno USEC N.20 — Comprare o vendere un immobile condonato: la concessione in sanatoria come titolo per il rogito (Aprile 2026).