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A marzo 2026 il tasso medio dei nuovi mutui pubblicato dall'ABI è sceso al 3,36% (TAN), dal 4,42% di fine 2023. È il risultato del ciclo di tagli BCE iniziato a giugno 2024 e arrivato oggi alla fase di attesa, con il tasso sui depositi confermato al 2,00% nella riunione del 30 aprile 2026. Sembra una buona notizia, ed è in parte vera.
Sullo sfondo, però, l'IRS a 10 anni, il parametro di mercato che governa il prezzo dei mutui a tasso fisso, è risalito a circa 3,12% dopo essere sceso a 2,79% a febbraio.
Le tensioni in Medio Oriente stanno spingendo al rialzo i rendimenti dei titoli di Stato a lunga scadenza: nei prossimi mesi il tasso fisso, sui nuovi mutui, ricomincerà probabilmente a salire.
Per chi ha già in agenda l’acquisto della casa è una finestra che si sta chiudendo.
Il TAN medio ABI di marzo non incorpora ancora questo movimento, perché fotografa i mutui erogati nel mese, sulla base di IRS contrattualizzati nelle settimane precedenti.
I TAN medi di aprile e maggio, che usciranno nelle prossime settimane, racconteranno il riallineamento.
A maggio 2026 le tipologie di mutuo effettivamente offerte come prodotto stabile dalle principali banche italiane sono cinque: tasso fisso, tasso variabile, variabile con CAP, misto e mutuo green.
Una verifica diretta sulle pagine prodotto ufficiali di Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM, BPER, BNL, MPS, Crédit Agricole, Banca Sella, Credem e Banca Mediolanum ne conferma la presenza a catalogo, distinta dalle promozioni a tempo che circolano sugli aggregatori online.
La rata è costante per tutta la durata del mutuo. Le migliori offerte a maggio 2026 partono da TAN intorno al 3% per chi ha buon profilo creditizio e immobile in classe energetica alta.
È la scelta del cliente che vuole certezza assoluta della rata e accetta di partire un po' più alto del variabile.
Oggi la differenza fra fisso e variabile è di circa 60 punti base: poco, rispetto a un eventuale rialzo strutturale dei tassi nei prossimi due anni.
Su un mutuo di 200.000 euro a 25 anni, un fisso al 3,10% genera una rata di circa 960 euro al mese e interessi totali nell'arco del mutuo intorno agli 88.000 euro.
Segue l'Euribor a 3 mesi, oggi al 2,22%.
I TAN di mercato si collocano tra il 2,30% e il 2,80%.
Parte basso, si aggiorna ogni trimestre.
È adatto a chi ha margine reddituale ampio rispetto alla rata, perché ogni 100 punti base di rialzo dell'Euribor valgono circa 110 euro al mese in più sulla rata del mutuo standard.
Su 200.000 euro a 25 anni con TAN iniziale 2,50%, la rata parte intorno a 897 euro.
Lo scenario avverso, fra inflazione importata e tensioni geopolitiche, è da considerare seriamente prima di firmare un variabile puro al limite della capacità di rimborso.
È un variabile con tetto contrattuale al TAN, tipicamente compreso fra il 4,5% e il 5%.
La rata segue l'Euribor finché non raggiunge la soglia, poi si ferma.
La protezione costa 10-30 punti base di spread in più rispetto al variabile puro, ed è oggi offerta come prodotto stabile da sette banche su dieci tra le principali italiane: Intesa Sanpaolo (XME Mutuo Acquisto), BNL (Quasi Fisso), MPS, Crédit Agricole (Soglia Massima), Banca Sella, Banca Mediolanum, Banco BPM.
È la scelta tipica del cliente prudente, che vuole approfittare del variabile senza correre il rischio degli scenari avversi.
Permette di alternare tasso fisso e variabile durante la vita del mutuo, secondo regole stabilite in contratto.
I quattro prodotti più strutturati sul mercato 2026 sono Credem Multiswitch (fino a tre cambi, uno incluso e due acquistabili alla stipula), Banca Mediolanum (switch ogni 3 o 5 anni, con preavviso di 90 giorni), Crédit Agricole CambiaTasso (fino a quattro switch dopo il primo anno) e Banco BPM.
È la scelta tipica di chi è in surroga e vuole partire variabile per sfruttare i tassi bassi attuali, mantenendo la facoltà di congelare la rata quando i tassi salgono.
Premia gli immobili in classe energetica A o B con uno sconto sul TAN di 20-50 punti base e con un LTV, cioè il rapporto fra mutuo e valore dell'immobile, che può arrivare al 90-95% contro l'80% standard.
Tutte e dieci le principali banche italiane analizzate hanno un prodotto green a catalogo.
Il quadro è in evoluzione normativa: la Direttiva (UE) 2024/1275, il recast della EPBD, deve essere recepita in Italia entro il 29 maggio 2026, con un nuovo APE e obblighi informativi rafforzati per il venditore.
Lo sconto green non è marketing di nicchia: su un mutuo di 200.000 euro a 25 anni, un differenziale di 35 punti base vale oltre 15.000 euro di interessi risparmiati nell'arco dell'operazione.
Chi acquista la prima casa con mutuo accede a un pacchetto di quattro agevolazioni fiscali cumulabili che, sul mutuo standard, vale fino a circa 20.000 euro di risparmio cumulato nell'arco dell'operazione.
La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa (art. 15 del TUIR, DPR 917/1986) si applica su un tetto di 4.000 euro di interessi annui per immobile: il risparmio fiscale massimo è di 760 euro all'anno.
Sui mutui cointestati il tetto si ripartisce in base alle quote (50/50 fra coniugi entrambi capienti = 380 euro ciascuno), salvo il caso del coniuge fiscalmente a carico, dove l'intera detrazione resta in capo all'altro coniuge.
L'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa è dello 0,25% del capitale erogato (art. 18 del DPR 601/1973), contro il 2,00% delle seconde case: su 200.000 euro sono 3.500 euro di risparmio diretto.
L'imposta di registro sull'acquisto da privato è del 2% (contro il 9% ordinario), o l'IVA al 4% per acquisti da impresa costruttrice (contro il 10%).
L'IMU sull'abitazione principale, se non di lusso, è esente.
Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha introdotto il nuovo art. 16-ter del TUIR, che fissa un tetto complessivo agli oneri detraibili, calcolato come importo base (14.000 euro fino a 100.000 euro di reddito, 8.000 euro oltre) moltiplicato per un coefficiente legato ai figli a carico.
I mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024 restano esclusi dal nuovo perimetro, ma la protezione decade in caso di rinegoziazione dal 1° gennaio 2025.
Il punto è critico per chi sta valutando una surroga: il risparmio sulla rata va confrontato con il costo fiscale di uscire dalla salvaguardia.
Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso nel biennio 2022-2023, quando il TAN medio sui nuovi mutui era oltre il 4%, può oggi valutare la surroga, gratuita per legge (art. 8 della L. 40/2007, Decreto Bersani).
La banca cedente non può opporsi né richiedere commissioni di estinzione anticipata, e l'atto notarile è a carico della banca subentrante.
Su un capitale residuo di 230.000 euro a 23 anni, passare dal 4,3% al 3,1% significa circa 135 euro al mese di rata in meno e oltre 37.000 euro di interessi non pagati nell'arco residuo.
I tempi tipici sono 30-45 giorni dalla richiesta all'estinzione del mutuo precedente.
Il fisso conviene alla coppia con redditi stabili e prima casa in classe energetica bassa, dove la priorità è la certezza della rata.
Il variabile puro è coerente con la famiglia a doppio reddito stabile, con margine ampio rispetto alla rata.
Il variabile con CAP è la via di mezzo per il professionista prudente, che vuole partire basso ma non rinunciare alla protezione.
Il misto è la scelta naturale di chi sta facendo surroga ora con visibilità su un possibile rialzo nei prossimi due anni.
Il green è la scelta dell'acquirente che compra in classe A o B, o di chi pianifica fin da subito una riqualificazione energetica dentro il piano di ammortamento.
Il Quaderno USEC N. 23 "Tipologie di mutuo nel 2026" contiene il dettaglio per ciascuna tipologia, sei profili-tipo con rata calcolata e rischio principale, la checklist delle cinque verifiche prima di firmare il rogito e tre falsi miti da smontare in trattativa. Le agevolazioni specifiche per gli acquirenti under 36 (Fondo di Garanzia Prima Casa Consap, esenzione totale di registro/ipotecaria/catastale, credito d'imposta IVA, condizioni di accesso al credito riservate) saranno trattate in modo dedicato in un prossimo Quaderno USEC.
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Questa News ha natura divulgativa e non sostituisce il parere del notaio, del tecnico abilitato o del legale di fiducia delle parti. I casi concreti richiedono sempre l'esame specifico della documentazione e la consultazione dei professionisti competenti.
Fonti istituzionali: ABI Rapporto Mensile marzo 2026; BCE Governing Council 30 aprile 2026; FABI studio 14 marzo 2026; Banca d'Italia–Agenzia delle Entrate–Tecnoborsa, Sondaggio congiunturale Q4 2025; EMMI fixing Euribor; Direttiva (UE) 2024/1275; Agenzia delle Entrate, Circolare n. 6/E del 29 maggio 2025; verifiche dirette sulle pagine prodotto ufficiali delle dieci principali banche italiane (maggio 2026).
I tassi indicati sono aggiornati alla data di redazione e sono soggetti a variazione, anche nel breve periodo: per le condizioni effettivamente applicabili al singolo cliente fa fede il Foglio Informativo della banca alla data di consultazione. Il presente articolo ha finalità informative e di studio, non costituisce consulenza creditizia, legale o fiscale.
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