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Le esenzioni fiscali del DL 73/2021 sono scadute al 31 dicembre 2024 e non sono state prorogate. Il vantaggio per i giovani esiste ancora ma si è spostato dal fronte fiscale a quello del credito. Il punto chiaro al maggio 2026.

Per acquistare la prima casa tra i 25 e i 35 anni nell'Italia del 2026 vale ancora la pena studiarsi il “pacchetto Under 36”? La risposta è sì, a condizione di capire cosa è rimasto. Le esenzioni fiscali Under 36 introdotte nel 2021 (imposta di registro, ipotecaria e catastale azzerate, credito IVA pari all'IVA versata, imposta sostitutiva sul mutuo azzerata) si sono fermate al 31 dicembre 2024. La Legge di Bilancio 2026 non le ha prorogate. Su molti portali e simulatori circolano ancora informazioni del 2023-2024 come se fossero vigenti. Non lo sono.

Quello che resta, però, è molto meno cosmetico di quanto sembri. Secondo Consap, nel solo 2024 sono state ammesse alla garanzia statale 84.278 domande di mutuo per la prima casa, sono stati erogati 71.298 finanziamenti per circa 8,3 miliardi di euro, e circa il 70% delle garanzie è andato a giovani Under 36. I Dati Statistici Notarili 2025 confermano proprio che la fascia Under 36 rappresenta il 25,6% degli acquirenti residenziali e il 40,7% dei contraenti di mutuo (oltre 192.000 mutui nell'anno), e il 35,8% degli atti con agevolazione prima casa. Detto in modo concreto: nel 2025 oltre un terzo delle compravendite prima casa agevolata è andato a un acquirente sotto i 35 anni.

Il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap

È il cuore del pacchetto al 2026. Il Fondo, prorogato dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) fino al 31 dicembre 2027, fornisce alla banca una garanzia statale fino all'80% del capitale residuo del mutuo per i giovani Under 36 con ISEE entro 40.000 euro. La garanzia sale all'85% per famiglie con 4 figli sotto i 21 anni e ISEE entro 45.000, e al 90% per famiglie con 5 o più figli e ISEE entro 50.000. Tetto del mutuo finanziabile: 250.000 euro, comprensivi delle pertinenze (cantina, box, posto auto).

C'è un equivoco da disinnescare. “Copertura all'80%” non significa che il Fondo paga l'80% della casa, né che cancella l'80% del debito del giovane. Significa che la banca, grazie alla garanzia dello Stato, può prestare al cliente fino al 100% del prezzo dell'immobile (in gergo bancario “LTV al 100%”, dove LTV è il Loan-to-Value, cioè il rapporto fra mutuo erogato e prezzo della casa), superando il limite ordinario dell'80% del credito fondiario. In pratica il giovane può comprare casa senza dover mettere il classico anticipo del 20%, e in più la banca, alleggerita del rischio, applica uno spread inferiore di 30-60 punti base rispetto a un mutuo equivalente senza garanzia: nel linguaggio dei mutui, un punto base è un centesimo di punto percentuale, quindi 30-60 punti base significano 0,30-0,60 punti percentuali in meno sul tasso. Il vantaggio reale, dunque, è l'accesso al mutuo e un tasso più basso, non un regalo sul prezzo dell'immobile.

La regola dell'ISEE e le trappole del calendario

Per restare entro i 40.000 euro di ISEE è importante sapere come funziona il calcolo. Il DPCM 159/2013 prevede una franchigia di 52.500 euro sul valore patrimoniale della prima casa (elevata di 2.500 euro per ogni figlio oltre il secondo). Una recente novità del 2026 ha introdotto un secondo indicatore con franchigia maggiorata a 91.500 euro: si applica però soltanto a cinque prestazioni sociali specifiche (Assegno di inclusione, Supporto per la Formazione e il Lavoro, Assegno Unico, Bonus asilo nido, Bonus nuovi nati). Per il Fondo Consap e per le agevolazioni prima casa la franchigia resta quella ordinaria di 52.500 euro. È un punto su cui molti giovani vengono indotti in errore da informazione divulgativa imprecisa.

Attenzione anche al calendario. L'ISEE 2026 si calcola sui redditi e sui saldi finanziari del 2024. Un anticipo familiare di 30.000 euro versato sul conto del giovane sei mesi prima del rogito può sbilanciare la giacenza media e far perdere la copertura maggiorata. Pianificare con cura il momento e la forma del trasferimento è metà del lavoro.

Cosa è rimasto sul fronte fiscale

Tutto il pacchetto fiscale ordinario prima casa è applicabile al giovane esattamente come a qualunque altro acquirente. Per l'acquisto da privato, imposta di registro al 2% sul valore catastale rivalutato, ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna. Per l'acquisto da impresa costruttrice, IVA al 4%, registro/ipotecaria/catastale fisse di 200 euro ciascuna. Imposta sostitutiva sul mutuo 0,25% del capitale, contro il 2% delle seconde case. Esenzione IMU sull'abitazione principale non di lusso.

Sul mutuo resta la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi, su un tetto di 4.000 euro all'anno, per un risparmio fino a 760 euro. Per i contribuenti con reddito sopra 75.000 euro è entrato in vigore dal 2025 il nuovo plafond dell'art. 16-ter TUIR che mette un tetto complessivo alle detrazioni, modulato in base ai figli a carico: vale la pena fare i conti prima di firmare. La Legge di Bilancio 2025 ha anche esteso a due anni (era uno) il termine per vendere la precedente prima casa quando se ne acquista una nuova.

Il supporto della famiglia: la donazione che molti non conoscono

In quasi tutte le compravendite Under 36 c'è una quota di anticipo dei genitori, dei nonni, dei fratelli. Le strade per farlo bene sono cinque.

La donazione diretta di denaro sul conto del giovane, da formalizzare con atto notarile sopra i 30-40.000 euro orientativi: non è una soglia di legge ma una prassi notarile prudenziale, perché la modicità della donazione (sotto la quale è valida anche senza atto pubblico) si valuta caso per caso in rapporto al patrimonio del donante e non c'è un limite numerico fissato dal Codice civile.

La donazione indiretta, in cui il familiare paga direttamente il venditore al rogito senza che il denaro transiti dal conto del giovane: questa formula preserva l'ISEE del giovane perché la somma non entra nel suo patrimonio.

La fideiussione personale del genitore, alternativa più intelligente della cointestazione del mutuo: dà alla banca la sicurezza aggiuntiva e nello stesso tempo non fa perdere al giovane il requisito Under 36 per il Fondo Consap.

Il mutuo intra-familiare formalizzato con scrittura privata registrata, che non si configura come donazione e non incide sulla legittima degli altri eredi.

Il pagamento di alcune rate del mutuo da parte dei genitori, da tracciare con bonifico e causale chiara perché si configura come donazione indiretta annuale.

Un'avvertenza, perché la sbagliano in molti. Nella donazione indiretta, quando in futuro si aprirà la successione del genitore donante, oggetto della collazione e del calcolo della legittima per gli altri figli non sarà la somma versata ma il valore dell'immobile acquistato dal giovane, valutato alla data di apertura della successione (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 9282/1992 e giurisprudenza costante successiva). Se trent'anni dopo la casa vale 250.000 euro, sono 250.000 a entrare nel calcolo delle quote, non i 60.000 originariamente sborsati. È un'informazione che riguarda il giovane oggi e gli equilibri familiari nei prossimi decenni: vale la pena conoscerla quando si pianifica.

Scarica il Quaderno USEC N. 24 “Agevolazioni Under 36 per la prima casa nel 2026” per gli otto profili-tipo, le tabelle di calcolo, le dieci verifiche del professionista prima del rogito, il glossario, le formule operative per la donazione tracciata e la pianificazione DSU. 

Questa News ha natura divulgativa e non sostituisce il parere del notaio, del tecnico abilitato o del legale di fiducia delle parti. I casi concreti richiedono sempre l'esame specifico della documentazione e la consultazione dei professionisti competenti.

Fonti: DL 73/2021 art. 64; L. 207/2024 (Bilancio 2025); L. 199/2025 (Bilancio 2026); TUIR artt. 12, 15, 16-ter; DPR 131/1986 Nota II-bis; DPR 633/1972; DPR 601/1973; DPCM 159/2013; Cass. SU 9282/1992; Consap, Fondo Garanzia Prima Casa, dati 2024; Consiglio Nazionale del Notariato, Dati Statistici Notarili 2025; Agenzia delle Entrate-OMI, Rapporto Immobiliare 2025. I dati sui mutui Under 36 e sul Fondo Consap sono aggiornati al maggio 2026. Articolo informativo, non costituisce consulenza creditizia, legale o fiscale.

USEC, Ufficio Studi e Analisi Immobiliari, partner CasainTV Market HUB.