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Entrare in casa prima dell'atto notarile è comodo e si fa spesso.
Ma se il rogito non arriva, quei mesi hanno un prezzo:
la Corte di Cassazione lo ha ribadito il 18 agosto 2026, con un conto da 19.000 euro oltre alla caparra perduta.
Ecco che cosa deve sapere chi consegna le chiavi e chi le riceve.
L'USEC, Ufficio Studi e Analisi Immobiliari, ha dedicato al tema il nuovo Quaderno N.36 «Le chiavi prima del rogito».
Qui ne sintetizziamo i punti essenziali, con esempi semplici.
Il tema riguarda tutti: chi vende e lascia entrare l'acquirente per i lavori, chi compra e vuole traslocare subito, e l'agente che ogni settimana sente la domanda «possiamo entrare prima?».
Febbraio 2018: due persone firmano un preliminare di compravendita (il «compromesso», l'accordo con cui ci si impegna a vendere e a comprare) con una caparra di 40.000 euro.
Il rogito è previsto per giugno, poi viene rinviato.
A fine settembre l'acquirente riceve le chiavi ed entra in casa, gratis, in attesa dell'atto. Nei mesi seguenti lamenta alcuni difetti e chiede che vengano sistemati prima di firmare. Il venditore propone di depositare 5.000 euro dal notaio a garanzia dei lavori e fissa il rogito a fine maggio 2019. L'acquirente non si presenta.
Il venditore va in causa. Un perito accerta che i difetti si eliminano con 2.590 euro. Il Tribunale di Milano dà ragione al venditore: può tenersi la caparra e ha diritto a 19.000 euro per i mesi in cui l'acquirente ha occupato la casa. La Corte d'Appello conferma. La Cassazione, con l'ordinanza n. 24687 del 18 agosto 2026, chiude la vicenda: ricorso respinto e altre spese a carico dell'acquirente.
L'acquirente sosteneva una cosa che molti pensano: «le chiavi me le avete date gratis, quindi non devo niente per il tempo passato in casa». La Cassazione risponde di no. Il preliminare con consegna anticipata è un contratto unico, fatto di una promessa di vendita e di un prestito gratuito della casa (il comodato). Quando la vendita salta, salta tutto insieme: la casa va restituita e il periodo in cui la si è goduta va pagato al venditore, perché quel godimento è rimasto senza giustificazione.
Questa somma non è una multa e non è un risarcimento: è la restituzione del valore d'uso della casa, di solito calcolato sull'affitto di mercato per i mesi trascorsi. Il venditore non deve dimostrare di aver perso un inquilino: basta il fatto che l'altro ci abitasse.
Esempio illustrativo. Giulia firma il compromesso per una casa da 250.000 euro, versa 25.000 euro di caparra ed entra a ottobre per rifare la cucina. A maggio cambia idea e non va dal notaio. Se l'affitto di mercato di quella casa è 900 euro al mese, Giulia perde la caparra (25.000 euro) e deve altri 7 mesi per 900 euro, cioè 6.300 euro, oltre a lasciare la casa.
Nomi e cifre sono inventati e servono solo a spiegare la regola.
Qui sta la sorpresa che il Quaderno spiega con cura. Se è il venditore a non presentarsi al rogito, l'acquirente può chiedere il doppio della caparra. Ma la casa la deve restituire lo stesso, e deve pagare lo stesso i mesi in cui l'ha usata.
La Cassazione lo ha detto già nel 2022: la restituzione vale per entrambi, a prescindere da chi ha sbagliato.
Esempio illustrativo. Luca ha versato 30.000 euro di caparra ed è in casa da dieci mesi quando scopre che il venditore non può vendere. Recede e incassa 60.000 euro. Ma se l'affitto di mercato è 1.200 euro al mese, restituisce 12.000 euro di godimento: il vantaggio netto è 48.000 euro, meno i lavori che ha fatto. Per questo, in questi casi, spesso conviene chiedere al giudice di ottenere la casa al prezzo pattuito invece di rinunciare all'acquisto: è la strada dell'articolo 2932 del codice civile, da valutare con un avvocato.
La ragione più frequente per entrare prima è iniziare i lavori.
Attenzione: senza un accordo scritto, chi fa lavori in una casa che non è ancora sua li fa a proprio rischio.
Se il rogito salta, la legge non prevede il rimborso delle spese fatte per usare la casa; si possono chiedere solo le spese straordinarie davvero necessarie e urgenti. E il venditore può pretendere che la casa torni com'era.
Esempio illustrativo. Marco spende 8.000 euro per il bagno nuovo prima del rogito. La vendita salta. Senza una clausola nel compromesso, Marco non ha diritto a riavere quegli 8.000 euro, e potrebbe dover rimettere il bagno com'era. Con la clausola giusta, invece, le parti decidono prima che cosa succede ai lavori in ogni caso.
Il Quaderno N.36 contiene sette clausole in forma giuridica e un verbale di consegna. Le domande a cui il compromesso deve rispondere prima di consegnare le chiavi sono quattro:
► A che titolo si entra: come detentore, cioè con il permesso del proprietario, senza diventare proprietari né poter usucapire.
► Quanto costa restare se il rogito non si fa: un importo al giorno, pattuito da subito e diverso a seconda che la vendita salti per colpa dell'acquirente, per colpa del venditore o senza colpa di nessuno.
► Entro quando si esce: un termine preciso per restituire la casa e una penale per ogni giorno di ritardo.
► Chi risponde dei lavori, delle utenze, delle spese di condominio e della tassa sui rifiuti, e chi assicura la casa.
A queste si aggiunge un consiglio che vale più di tutti: quando c'è consegna anticipata, il compromesso va fatto dal notaio e trascritto nei registri immobiliari.
Solo così l'acquirente è protetto dagli eventuali creditori del venditore. Abitare nella casa non protegge da nulla.
Mi hanno dato le chiavi gratis: se il rogito salta per colpa mia, devo pagare i mesi passati in casa?
Sì. La gratuità vale finché il contratto è in piedi. Se cade, restituisci la casa e paghi il godimento, oltre a perdere la caparra.
Il mutuo mi è stato negato e il compromesso era condizionato al mutuo: devo pagare i mesi in casa?
La casa va restituita subito. Sui mesi trascorsi la legge non dà una risposta automatica: per questo il compromesso deve dirlo per iscritto. Il modello USEC prevede, per questi casi senza colpa, un importo giornaliero ridotto rispetto a quello dovuto da chi rinuncia all'acquisto.
L'IMU resta al proprietario, cioè al venditore. La TARI resta al proprietario se resti in casa non più di sei mesi nello stesso anno; oltre, la paghi tu con la denuncia al Comune. Tra voi si può pattuire un rimborso, ma verso il Comune conta la legge.
Solo se il difetto è grave rispetto al prezzo e il venditore rifiuta ogni soluzione. Nella vicenda decisa, difetti da 2.590 euro e un'offerta di garanzia non hanno giustificato l'assenza: è costata caparra, mesi e spese di causa.
Il Quaderno ricostruisce per intero l'ordinanza della Cassazione n. 24687/2026 e i precedenti che richiama, spiega i tre scenari di mancata stipula (colpa dell'acquirente, colpa del venditore, nessuna colpa), il calcolo dell'indennità, la questione delle difformità edilizie e catastali quando l'acquirente è già in casa, il quadro fiscale aggiornato al 2025, e consegna sette clausole in forma giuridica, il verbale di consegna e le check list per agente, venditore e acquirente.
Sito Web: www.effettocasa.it
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Infoline: 366.22.78.458
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Elaborato dall'Ufficio Studi USEC con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale. Contenuti verificati dall'Ufficio Studi USEC e sottoposti a revisione interna del Comitato Tecnico; responsabilità editoriale di USEC. Dichiarazione volontaria in coerenza con il Regolamento (UE) 2024/1689.
Documento informativo a cura dell'USEC, Ufficio Studi e Analisi Immobiliari (settembre 2026), abbinato al Quaderno USEC N.36. Non costituisce parere legale, notarile o fiscale. Gli esempi con nomi e cifre sono illustrativi. Riferimenti: Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, ordinanza 18 agosto 2026, n. 24687; Cass. Sez. 2, ordinanze n. 5891/2024 (5 marzo 2024), n. 35280/2022 (30 novembre 2022) e n. 10145/2025 (17 aprile 2025); Codice civile, artt. 1385, 1458, 1803, 1808, 2033, 2645-bis e 2932; L. 160/2019, art. 1, comma 743; L. 147/2013, art. 1, comma 642.
