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L'Outlook USEC aggiornato a ottobre mette in fila i dati ufficiali e arriva a una conclusione pratica: oggi il problema di chi compra non è la rata, è l'anticipo. E per chi vende la leva vera è il prezzo di partenza.

Nel 2026 sul mercato della casa sono successe due cose insieme:

1. le case costano di più: nel secondo trimestre i prezzi sono saliti del 4,0 per cento in un anno, secondo l'Istat;

2. il denaro costa di più: la Banca Centrale Europea ha alzato i tassi due volte, a giugno e a settembre, portando il tasso di riferimento al 2,50 per cento.

Nel frattempo il numero di case vendute è rimasto quasi fermo, più 0,1 per cento secondo l'Agenzia delle Entrate.

L'USEC, Ufficio Studi e Analisi Immobiliari, ha aggiornato il suo Outlook 2026-2027 a questi dati e lo ha tradotto in numeri che chiunque può usare: quanto costa davvero di più comprare casa oggi, chi ne paga il conto e che cosa conviene fare.

Perché i prezzi salgono se le vendite non crescono

Sembra una contraddizione, ma non lo è.

Agiscono due forze, entrambe rilevate dalla Banca d'Italia: da una parte ci sono meno case in vendita, e il prezzo si forma su quelle poche che restano sul mercato; dall'altra una domanda prudente, che non fa crescere il numero di compravendite. Il risultato è un mercato in cui chi vende incassa di più, ma non vende più in fretta.

Il quadro cambia molto fra nuovo e usato. Sulle case nuove salgono insieme i prezzi, più 5,0 per cento, e le vendite, più 15,6 per cento: è il segno di una domanda vera. Sull'usato i prezzi crescono meno, più 3,7 per cento.

E nel resto d'Europa?

Il confronto europeo diffuso da Eurostat il 1° ottobre ridimensiona i timori di un'anomalia italiana. Nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle case sono saliti del 4,0 per cento in Italia e del 4,0 per cento nella media dei paesi dell'euro: stesso ritmo. In Spagna la crescita è del 12,1 per cento, in Portogallo del 16,5; in Germania appena dello 0,6, in Francia i prezzi scendono dello 0,8.

Nell'ultimo trimestre, però, l'Italia è salita più della media: più 1,7 per cento contro più 1,1. Non c'è una bolla italiana, e non c'è nemmeno un mercato fermo.

Quanto costa di più il mutuo

Il rialzo della BCE vale 50 punti base, cioè mezzo punto percentuale. Ma al cliente finale, finora, ne è arrivata solo una piccola parte: fra maggio e agosto il tasso medio sui nuovi mutui rilevato dall'ABI è passato dal 3,50 al 3,56 per cento. Si è mosso molto di più il parametro dei mutui a tasso fisso, l'IRS a dieci anni, salito dal 2,79 per cento di febbraio al 3,70 di fine settembre.

Chi ha già un mutuo a tasso variabile se ne accorge subito: su 200.000 euro di debito residuo a vent'anni, la rata sale di circa 60 euro al mese rispetto a gennaio, senza che nel contratto sia cambiato nulla. La prossima decisione della BCE sui tassi è attesa per il 29 ottobre.

Il numero che riassume il 2026: con la stessa rata si compra meno casa

Prendiamo una famiglia che può pagare 800 euro al mese di mutuo, oggi come a gennaio. Con il tasso di gennaio la banca le prestava 160.660 euro; con quello di agosto le presta 158.778 euro, quasi 1.900 euro in meno. Nel frattempo, nei primi sei mesi dell'anno, le case sono salite del 2,6 per cento.

Messo tutto insieme, con la stessa rata di gennaio ad agosto si compra il 3,7 per cento di casa in meno. Un terzo lo toglie il tasso, due terzi la corsa dei prezzi.

La casa efficiente costa meno anche in banca

C'è una buona notizia per chi sceglie una casa in classe energetica alta. Le due migliori offerte di mutuo a tasso fisso trentennale rilevate da MutuiOnline a fine settembre sono mutui green, a partire dal 2,95 per cento, contro un tasso medio di mercato del 3,56. Con l'offerta migliore, su un mutuo di 200.000 euro a trent'anni, la differenza vale circa ventiquattromila euro di interessi in meno.

Per chi vende una casa efficiente è un argomento in più: la classe energetica non incide solo sul prezzo, incide anche sul mutuo che il compratore riesce a ottenere, e quindi su quanti compratori possono permettersela.

Il consiglio di USEC

In un mercato in cui si tratta poco e i compratori con il mutuo hanno meno margine, l'errore più costoso è partire dal prezzo sbagliato. Un prezzo troppo alto non porta più soldi: allontana proprio le famiglie che la rata la reggerebbero, ma non l'anticipo in più.

—  Se vendi: fai fare una valutazione professionale VIP-V e parti da un prezzo coerente con quello che il mercato della tua zona ha davvero pagato. La leva è il prezzo di partenza, non lo sconto finale.

—  Se compri: prima di innamorarti di una casa fai i conti sull'anticipo, non solo sulla rata, e verifica la classe energetica: può cambiare il mutuo che ottieni. La valutazione VIP-A ti dice se il prezzo chiesto è in linea con il mercato.

—  Se hai già una delibera di mutuo: ricorda che ha una scadenza. Le condizioni che hai ottenuto restano confrontabili con il livello ufficiale dei tassi almeno fino al 29 ottobre, giorno della prossima decisione della BCE.

Le domande più frequenti

Conviene aspettare che i tassi scendano?

Nessuno può dirlo con certezza. La BCE ha appena detto di considerare appropriata una risposta misurata, e le sue stesse proiezioni vedono l'inflazione del 2027 più alta di quanto stimato a giugno. Aspettare ha senso solo se si è disposti ad accettare che nel frattempo anche i prezzi possano salire: nel 2026 hanno pesato sul potere d'acquisto più dei tassi.

Se vendo per ricomprare, ci guadagno?

Dipende dal singolo caso.

La casa che vendi è salita di prezzo, ma è salita anche quella che compri, e il mutuo che serve a coprire la differenza costa di più. Il conto torna positivo soprattutto se scendi di metratura o ti sposti in una zona più economica.

Per chi investe, comprare per affittare conviene ancora?

Il rendimento lordo medio dell'affitto è al 5,70 per cento, il mutuo medio al 3,56: lo spazio fra i due è di 2,14 punti, ma si è ristretto rispetto a maggio.

Chi compra senza mutuo è esposto solo al prezzo d'ingresso; chi compra a debito anche al costo del denaro. Conta più quanto capitale proprio si mette che quale immobile si sceglie.

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Dati dell'Outlook USEC 2026-2027, edizione aggiornata a ottobre 2026, su fonti Istat, Agenzia delle Entrate OMI, Banca d'Italia, BCE, ABI, Eurostat e Osservatorio MutuiOnline. Le simulazioni sono esempi di calcolo su ipotesi dichiarate nel Report e non costituiscono offerte né consulenza finanziaria. USEC · Ufficio Studi e Analisi Immobiliari · CasainTV Market Hub.