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Dare a un figlio, a un fratello o a una persona di fiducia il potere di firmare al posto tuo è normale e spesso necessario. Ma una procura scritta male non è un dettaglio: può far saltare il rogito, rendere annullabile la vendita per cinque anni, o lasciare scoperto il genitore anziano che l'ha firmata. Ecco che cosa deve contenere e che cosa non può contenere.
L'USEC, Ufficio Studi e Analisi Immobiliari, ha dedicato al tema il nuovo Quaderno N.37 «La procura: il potere di agire per altri».
Qui ne sintetizziamo i punti essenziali, con esempi semplici. Il tema riguarda chi non può presentarsi dal notaio, chi vive all'estero, chi ha un genitore anziano da assistere e l'agente che ogni settimana sente dire «firma mio figlio con la procura».
Una procura autorizzava il procuratore a «contrarre con sè stesso, determinare il prezzo di vendita e vendere al prezzo conveniente». Sono le stesse parole che si trovano in molti modelli che circolano ancora oggi. Il procuratore ha usato quella procura per vendere a sè stesso un immobile del rappresentato per cinquanta milioni di lire (circa 26.000 euro). Una perizia lo valutava 65.000 euro, cioè più del doppio.
Il contratto è stato annullato. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24674 del 4 novembre 2013, ha spiegato perché: quando il procuratore compra per sé, la procura deve dire in anticipo il prezzo, o almeno i criteri precisi per calcolarlo. «Al prezzo conveniente» non è un criterio, è una porta aperta. Lo stesso principio è stato ribadito nel 2019 (Cassazione, ordinanza n. 29959 del 19 novembre 2019): l'autorizzazione deve essere specifica, non una formula che si autodefinisce tale.
Il codice civile dice che la procura generale (quella con cui affidi a un altro la gestione dei tuoi affari) copre solo l'ordinaria amministrazione: riscuotere l'affitto, pagare le bollette, seguire il condominio. Vendere, ipotecare, dividere un'eredità, accettarla o rinunciarvi sono atti «straordinari», e restano fuori dalla procura se non risultano dal suo testo, nome per nome, salvo gli atti necessari a eseguire quelli conferiti (articolo 1708 del codice civile).
La formula più usata, «ogni atto di ordinaria e straordinaria amministrazione», è anche la più debole: non nomina nessun atto. Il notaio che la legge deve decidere se la vendita ci rientra, e molti, a ragione, decidono di no. La Cassazione lo ha chiarito in una causa durata trentasette anni per una procura del 1975 (sentenza n. 6138 del 19 aprile 2012): la procura generica non è nulla, ma di regola non serve per gli atti che non nomina.
Esempio illustrativo. Roberto vive a Londra e dà a suo fratello Paolo una procura generale «per tutti gli affari». Paolo trova un acquirente per l'appartamento di Roma. Dal notaio la vendita si ferma: la procura non dice «vendere». Roberto deve fare una nuova procura a Londra, con apostille (certificazione che convalida sul piano internazionale l'autenticità di un atto pubblico), e l'acquirente aspetta circa un mese. Con una riga in più, «vendere l'immobile di via Tal dei Tali al prezzo non inferiore a 200.000 euro, riscuotere e rilasciare quietanza», il rogito si sarebbe fatto quel giorno. Nomi e cifre sono inventati e servono solo a spiegare la regola.
È la situazione più frequente nelle famiglie, e la più delicata. Chi usa la procura per comprare lui stesso il bene del rappresentato fa un «contratto con sè stesso» (articolo 1395 del codice civile). La legge lo presume in conflitto di interessi e il contratto è annullabile, a meno che la procura lo autorizzi in modo specifico: il prezzo minimo prima di tutto, ma anche come e quando si paga.
Esempio illustrativo. Anna, 84 anni, vuole che la casa al mare vada al figlio Marco, che la paga. Dà a Marco una procura «con facoltà di vendere anche a sè stesso». Marco compra per 120.000 euro. Alla morte di Anna, la sorella di Marco impugna l'atto: la procura non diceva il prezzo, e l'atto è annullabile per cinque anni (e il vizio si può opporre anche dopo, se qualcuno chiede di eseguire quel contratto). Se la procura avesse scritto «anche a sè stesso, a un prezzo non inferiore a 150.000 euro, da versare alla stipula sul conto della rappresentata», la vendita avrebbe avuto il requisito che la legge richiede. Nomi e cifre sono di fantasia.
Chi vive all'estero firma la procura davanti a un notaio del posto. Perché valga in Italia servono due cose. La prima è l'apostille (il timbro previsto dalla Convenzione dell'Aja del 1961 che certifica il pubblico ufficiale straniero), oppure la legalizzazione al consolato per i Paesi che non aderiscono. Con Spagna, Regno Unito, Stati Uniti e Svizzera serve l'apostille; con Francia, Belgio, Germania e Austria non serve nulla, grazie ad accordi specifici.
La seconda cosa è meno nota e fa cadere più atti della prima: dall'autentica del notaio straniero deve risultare che la firma è stata messa davanti a lui e che ha controllato l'identità di chi firmava. La Cassazione (sentenza n. 17713 del 2 luglio 2019) ha annullato la vendita di un terreno fatta con una procura americana, apostillata ma con un'autentica che non diceva né l'una né l'altra cosa. L'apostille certifica il notaio, non ripara la sua autentica.
Consiglio pratico: il testo della procura lo prepara il notaio italiano che farà il rogito e lo manda al collega estero, meglio se in doppia colonna italiano e lingua locale. I modelli stranieri quasi mai contengono le parole che la legge italiana richiede, e talvolta contengono la facoltà di donare, che in Italia è vietata.
Una procura firmata da chi non era più in grado di capire quello che firmava si può annullare entro cinque anni (articolo 428 del codice civile), e per la procura basta dimostrare l'incapacità e un grave danno, senza dover provare la malafede di nessuno. Il tema non è solo il rischio: è anche l'occasione. La Cassazione (ordinanza n. 24251 del 10 settembre 2024) ha detto che prima di limitare la capacità di una persona con un'amministrazione di sostegno il giudice deve verificare se bastano strumenti più leggeri, come una rete di deleghe familiari. Una procura fatta bene, quando si è ancora lucidi, può essere uno di quegli strumenti: non sostituisce la decisione del giudice, ma gli mostra che la famiglia si è già organizzata.
Tre accorgimenti che valgono più di tutto. Un certificato del medico nei giorni dell'atto, che attesti la capacità di capire e decidere. Un colloquio del genitore con il notaio da solo, senza i figli nella stanza. Una riga che spieghi perché la procura va a un figlio e non agli altri. Nessuna norma li impone e non cambiano le regole sulla prova; in caso di lite, però, pesano molto.
Esempio illustrativo. Giovanni, 88 anni, lucido ma stanco, va dal notaio con la figlia Chiara. Il notaio parla con lui da solo, Giovanni spiega con parole sue che vuole affidare a Chiara la gestione perché vive vicino, e che l'altro figlio è d'accordo. Il notaio lo scrive nell'atto. Nella stessa seduta Giovanni designa Chiara come futuro amministratore di sostegno (articolo 408 del codice civile), così se un giorno la capacità viene meno il giudice tutelare, che deve comunque nominarlo con un decreto, trova già indicata la persona scelta da Giovanni. Nomi di fantasia.
Il compenso del notaio è libero e va chiesto con preventivo scritto, perché dal 2012 le tariffe professionali sono abrogate. Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole saranno raccolte nel nuovo Testo unico dei tributi indiretti (decreto legislativo 123/2025, rinviato al 2027 dal decreto Milleproroghe convertito con la legge 26/2026), che cambia la numerazione degli articoli ma non gli importi. Le imposte sono leggere: registro fisso di 200 euro, dovuto subito solo per la procura generale (entro trenta giorni), mentre la procura per un solo atto si registra solo se serve depositarla in un ufficio pubblico; bollo di 16 euro per foglio, o 30 euro in misura fissa per le procure registrate in via telematica. Chi ti dice che il vecchio termine è di venti giorni cita una regola superata dal giugno 2022.
Il Quaderno N.37 contiene otto clausole in forma giuridica e tre modelli completi. Le cose che una procura deve dire, prima di firmarla, sono queste:
► Quali atti: vendere, accettare proposte, firmare il compromesso, riscuotere e rilasciare quietanza, rendere le dichiarazioni urbanistiche e catastali. Un verbo per ogni porta che vuoi aprire.
► Se il procuratore può comprare per sé, a quale prezzo minimo e con quale modalità di pagamento.
► Che non può donare: il potere non scritto non esiste, ma l'esclusione espressa toglie ogni dubbio, soprattutto se la procura andrà all'estero.
► Se i procuratori sono due, se firmano da soli o insieme.
► Fino a quando vale: un termine finale spegne la procura da sola ed evita le procure dimenticate.
► Dove va il denaro: sul conto del proprietario, non nelle mani del procuratore.
Mio padre mi ha fatto una procura generale dal notaio: posso vendere la sua casa?
Solo se la procura dice espressamente che puoi vendere immobili. La formula «ordinaria e straordinaria amministrazione» non basta.
La procura firmata in agenzia o mandata per e-mail va bene per il rogito?
No. Per un rogito da trascrivere la procura deve, nella prassi, essere fatta dal notaio o con firma autenticata dal notaio: la forma minima che la legge richiede e la forma che serve al tavolo del notaio sono due cose diverse, e conta la seconda.
La procura vale anche dopo la morte di chi l'ha firmata?
No. Si estingue con la morte. Chi la usa dopo espone sé stesso e l'acquirente a una contestazione degli eredi (Cassazione, ordinanza n. 31387 del 2 dicembre 2025).
Posso dare a mio figlio la procura per fare testamento o per donare al posto mio?
Per il testamento mai. Per la donazione solo se hai già deciso tu a chi e che cosa: la procura generale a donare è nulla, e la donazione fatta con quella procura cade (Cassazione, sentenze n. 12991/2012 e n. 6016/2019).
Il procuratore ha venduto sottocosto a un parente: che cosa posso fare?
Due strade, che si sommano: chiedere l'annullamento della vendita entro cinque anni (articolo 1395) e il risarcimento al procuratore per aver tradito l'incarico, entro dieci anni. La Cassazione lo ha confermato nel 2025 per tre procuratori che avevano venduto un terreno ereditario alle proprie mogli (ordinanza n. 16374 del 17 giugno 2025).
Ho revocato la procura a voce: basta?
No. La revoca va scritta e comunicata a chi potrebbe ricevere la procura: il procuratore, il notaio, la banca, l'agenzia. Se il terzo non ne sapeva nulla, l'atto fatto dal procuratore resta valido.
Il Quaderno ricostruisce l'intera disciplina della procura nella pratica immobiliare, successoria e familiare: le figure, la forma, il perimetro dei poteri, i limiti che nessuna clausola supera, il conflitto di interessi, le procure formate all'estero Stato per Stato, la revoca e l'estinzione, la procura della persona anziana, il quadro fiscale aggiornato, e consegna otto clausole in forma giuridica, la procura speciale a vendere, la procura generale per la successione e l'atto di revoca, oltre alle check list per agente, chi conferisce e chi riceve.
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Elaborato dall'Ufficio Studi USEC con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale. Contenuti verificati dall'Ufficio Studi USEC e sottoposti a revisione interna del Comitato Tecnico; responsabilità editoriale di USEC. Dichiarazione volontaria in coerenza con il Regolamento (UE) 2024/1689.
Documento informativo a cura dell'USEC, Ufficio Studi e Analisi Immobiliari (ottobre 2026), abbinato al Quaderno USEC N.37. Non costituisce parere legale, notarile o fiscale. Gli esempi con nomi e cifre sono illustrativi. Riferimenti: Codice civile, artt. 408, 428, 778, 1392, 1395, 1396, 1708, 1722, 2657 e 2703; Corte di Cassazione, Sez. VI, ordinanza 4 novembre 2013, n. 24674; Sez. VI-3, ordinanza 19 novembre 2019, n. 29959; Sez. II, sentenza 19 aprile 2012, n. 6138; Sez. II, sentenza 2 luglio 2019, n. 17713; Sez. VI-3, sentenza 24 luglio 2012, n. 12991; Sez. II, sentenza 28 febbraio 2019, n. 6016; Sez. I, ordinanza 10 settembre 2024, n. 24251; Sez. II, ordinanza 2 dicembre 2025, n. 31387; Sez. II, ordinanza 17 giugno 2025, n. 16374; D.P.R. 131/1986, Tariffa, Parte I, art. 11 e Parte II, art. 6; D.P.R. 642/1972, Tariffa, art. 1; Convenzione dell'Aja 5 ottobre 1961.
