Chiama ora

Affrancazioni, esecutiva la delibera del Comune di Roma sul vincolo di prezzo

Schermata-2022-02-10-alle-12.11.51.

 

Finalmente è stato dato il via libera alla cessazione del vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione dopo 20 anni in diritto di proprietà.

La Sentenza del 2015 che sconvolse il mercato

E’ necessaria una premessa. Come si è arrivati a questa situazione?

A settembre del 2015, irrompeva nel mercato immobiliare dei piani di zona, la sentenza a sezioni unite della Corte di Cassazione n. 18135.

Il vincolo di prezzo, che si considerava decaduto dopo 5 anni e per il quale in molti atti di compravendita stipulati secondo questo principio intervenne anche il comune firmando i nulla osta relativi, è un'interpretazione errata, recitò la sentenza.

Il prezzo di migliaia di immobili venne dunque automaticamente sostituito in tutti i contratti stipulati, con l’immediata conseguenza del blocco delle vendite degli immobili ricadenti nei piani di zona.

La Sentenza della Corte Costituzionale 2021

Ora, la Corte Costituzionale con la sentenza n. 210 del 2021, ha chiarito che in base alle vigenti disposizioni di Legge in materia di edilizia convenzionata, dopo 20 anni cessa il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione previsto nelle convenzioni stipulate tra le Amministrazioni comunali e i Presidenti delle cooperative per la costruzione degli alloggi nelle aree comprese nei piani di zona per l’edilizia economica e popolare ai sensi dell’articolo 35, legge 865/1971.

La sentenza della Corte Costituzionale ha così confermato che per le cosiddette convenzioni PEEP, vi è un termine 20ennale per l’inalienabilità dei vincoli previsti per gli alloggi costruiti a seguito della stipula delle convenzioni per la concessione delle aree sia in diritto di proprietà e sia per quelle in diritto di superficie.

La Delibera del Comune di Roma

A meno di un mese e mezzo di distanza, la delibera di Giunta sulle Affrancazioni approvata il 21 dicembre scorso, ha visto l'ok anche dell'Assemblea Capitolina lo scorso 2 febbraio 2022. 

"Con questa Delibera, ha spiegato l’assessore all'Urbanistica Maurizio Veloccia, facciamo chiarezza e adottiamo l'interpretazione confermata dalla Corte Costituzionale, per cui riteniamo che laddove la convenzione sia estinta non si debba più corrispondere alcuna integrazione finalizzata all'affrancazione. Da oggi nessun procedimento di affrancazione e nessun relativo atto notarile o negoziale in qualunque forma, sono più necessari e tutti i vincoli si intendono già cessati, con la conseguenza che gli immobili sono liberamente commerciabili senza alcuna limitazione di prezzo o altri vincoli derivanti dalle convenzioni".

Cosa dice la delibera

Il passaggio chiave della Delibera approvata prima di Natale, è quello relativo ai criteri stabiliti per individuare la durata di ciascuna convenzione, che riprende pienamente quanto riportato nella sentenza sopra citata: "Riguardo le convenzioni già all'origine sottoscritte in diritto di piena proprietà, si farà riferimento alla durata stabilita nella convenzione medesima. Nei casi di Convenzione in diritto di Proprietà Trasformata poiché originariamente stipulata in diritto di Superficie, la durata della convenzione trasformata è stabilita in anni venti".

Quindi, come effetto di questi nuovi criteri, nessun procedimento di affrancazione - recita l'atto approvato dal consiglio capitolino - e nessun relativo atto notarile negoziale in qualunque forma, sono necessari ove sia già trascorsa la scadenza specificata nella convenzione.

In tali casi, tutti i vincoli si intendono già cessati per effetto del decorso del tempo e quindi, gli immobili sono liberamente commerciabili senza alcuna limitazione di prezzo o altri vincoli".

Per maggiore chiarezza, è opportuno precisare il significato dei termini utilizzati nella Sentenza della Corte e nella Delibera Comunale:

Diritto di superficie

Chi acquista un immobile all'interno di un piano di zona in diritto di superficie, è proprietario dell'immobile utilizzato ma non del terreno sul quale è stato costruito l'edificio. La proprietà, infatti, è del comune di Roma che ha concesso l'area ad una società edile tramite una convenzione che può durare fino a 99 anni, eventualmente rinnovabili.

Diritto di proprietà

Chi si trova in diritto di proprietà è più avvantaggiato di chi è solo in diritto di superficie. In questo caso anche il terreno sul quale è edificato l'immobile è di proprietà dell'intestatario dell'appartamento, ma i vincoli sul prezzo massimo di vendita o locazione restano, perché stabiliti dalla convenzione stipulata tra comune di Roma e società costruttrice.

Trasformazione

Il diritto di superficie può essere trasformato in diritto di proprietà, su richiesta del proprietario dell'immobile, ma solo in determinati piani di zona (attualmente 14 su 150). Lo si fa tramite una pratica, che comporta il pagamento di una cifra stabilita dal comune.

I 14 piani di zona nei quali i proprietari possono presentare richiesta di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, sono al momento i seguenti: Acilia (piani di zona 10V), Casal Boccone (C14), Casale del Castellaccio (D4), Casilino (23), Dragoncello (11V), Laurentino (38), Palocco (53), Serpentara II (5), Spinaceto (46), Tor De Cenci (47 e 48), Torraccia (C1), Torresina (B32), Torrevecchia II (80), Val Melaina (6).

Affrancazione

E' la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione (o locazione), esistente all'interno di un piano di zona, tramite il pagamento di un corrispettivo al Comune, divenuto, dopo il 2018, una cifra quasi fissa: massimo 5.000 euro per immobili fino a 125 metri quadri, massimo 10.000 euro per immobili più grandi.

Pagato il succitato corrispettivo, chi vende o affitta può farlo senza vincoli, a prezzo di mercato.

I Consulenti EffettoCasa Romasono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine socialcercando EffettoCasa_Roma su FacebookInstagram e YouTube.

Se ti interessa ricevere settimanalmente le nostre newsdiventa un follower delle pagine social di EffettoCasa_Roma e lasciacise ti fa piacere, un like.

Scopri anche Tu che Effetto Fa, EffettoCasa!