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Compravendite Immobiliari – I VERI dati degli ultimi 5 anni

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Spesso leggiamo i dati statistici delle compravendite immobiliari in un determinato periodo, pubblicate da società di settore e strutture immobiliari (anche noi, sia chiaro).

Pur nell’assoluta esattezza dei dati diffusi, queste elaborazioni rappresentano una visione necessariamente parziale della realtà complessiva del mercato, considerato che gli stessi dati sono quelli disponibili alle singole società di elaborazione.

Oggi sono finalmente utilizzabili i valori trasmessi dal Notariato, che tengono conto degli atti effettivamente rogitati da acquirenti e venditori, divisi per tipologia, finalità, territorio e naturalmente, prezzo effettivo pagato.

Per i meno esperti, ricordiamo che in sede di rogito notarile vengono indicati due prezzi: uno è quello relativo al valore fiscale, dato dalla rendita catastale rivalutata e sulla base del quale vengono pagate le imposte, l’altro è quello effettivamente pagato, che deve obbligatoriamente corrispondere alla realtà, visto l’obbligo della tracciatura totale dei titoli di credito utilizzati per la transazione (assegni bancari, circolari, bonifici, ecc.), pena pesantissime sanzioni di natura penale e amministrativa.

Dopo questa necessaria premessa, veniamo adesso ai risultati salienti.

L’elaborazione del Notariato prende attualmente in considerazione i dati dei 5 anni che vanno dal 2016 al 2020.

Un primo elemento estremamente interessante, ci indica come in Italia oltre la metà degli immobili abitativi viene acquistata con le agevolazioni prima casa.

Confrontando poi gli atti di beni immobili in generale e soffermandosi ad analizzare il numero delle transazioni, si nota un incremento costante di compravendite che passa dalle 713.081 unità scambiate nel 2016 alle 853.247 del 2019, con un arresto causato sicuramente dall’emergenza sanitaria nel 2020, chiuso con lo scambio di soli 786.599 immobili.

A questo Incremento delle vendite, non è però corrisposto un aumento dei valori degli stessi fabbricati.

Anzi, possiamo concretamente ipotizzare che l’aumento delle transazioni, sia strettamente connesso alla sostanziale stabilità dei valori.

Il prezzo medio di un immobile abitativo è risultato infatti essere di 150.118 euro per l’anno 2016, 150.425 euro per il 2017, 144.146 euro nel 2018 e 144.921 euro nel 2019, mentre per il 2020, nonostante un decremento degli scambi, è stato registrato un aumento del prezzo medio a 151.382 euro.

Gli immobili ad uso residenziale che continuano ad essere i più venduti, sono quelli relativi al mercato dell’usato (quindi non di nuova costruzione) con oltre l’86% del totale e più della metà degli appartamenti, come sopra accennato, viene acquistata con le agevolazioni prima casa.

Oltre il 40% del totale dei fabbricati oggetto di compravendita, rientra nella fascia di prezzo tra 0 e 99.999 euro, mentre gli immobili scambiati di valore superiore a 1 milione di euro sono meno del 5% del totale.

Mutui nel quinquennio 2016–2020

Elemento determinante per l’incremento delle transazioni ma anche “colpevole” del mancato aumento dei prezzi, è sicuramente il comparto dei Mutui bancari dedicato all’acquisto immobiliare.

Si conferma la prevalenza dei finanziamenti di importo fino a 150mila euro ma tengono anche i finanziamenti tra i 150mila ed i 250mila euro.

Se infatti negli anni 2017 e 2018 si è registrato sempre un aumento del numero dei finanziamenti rispetto all'anno precedente, tanto da essere passati da un +4,63% ad un +6,28%, nel 2019 si è registrata una prima battuta di arresto, con una riduzione complessiva pari ad un -1,68%, seguita da un -17% nel primo semestre del 2020.

Un trend che nemmeno l’ultimo semestre del 2020 ha saputo correggere.

E’ evidente come la quantità di dati disponibile sia enorme e non possiamo in questa sede, dettagliare ogni elaborazione.

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