Da qualche settimana molti Clienti e Lettori ci chiedono informazioni su cosa sia possibile fare per tutelarsi in caso di morosità dell’inquilino relativamente al Pagamento dei Canoni di Locazione.
Purtroppo, circa il 30% dei proprietari di immobili in Italia evita di mettere in affitto la propria casa, pur se disponibile, per paura di non poterla avere libera in caso di necessità o per esigenze future, perdendo importanti opportunità di guadagno.
Un interessante articolo pubblicato da Repubblica, ha evidenziato come il 62% (sessantadue per cento!!!) degli inquilini in Italia con contratto ordinario a canone libero o concordato, sia in ritardo con il pagamento dell'affitto e uno su due (il 50%) abbandoni l'abitazione senza aver saldato tutti i canoni dovuti.
L'indagine pubblicata mostra che il profilo medio dell'inquilino insolvente è maschio (68,8%), con un'età compresa tra i 40 e i 49 anni (31,7%).
La morosità è invece più contenuta tra i giovani sotto i 30 anni (1,8%) e tra gli over 70 (6,3%), presumibilmente quelli che più temono il contenzioso giudiziario.
Da notare la distribuzione della morosità per fascia di canone: la maggior parte dei casi di insolvenza, pari al 63,9% del totale, riguardano affitti inferiori a 500 euro mensili.
Al contrario, solo il 6,3% degli inquilini morosi paga canoni superiori ai 750 euro, evidenziando come l'insolvenza sia maggiore nei contratti di affitto a basso costo.
Ancora, ogni singolo immobile ha ospitato in media 4,7 inquilini diversi in 10 anni di locazione e i proprietari hanno perso 9,8 mensilità in quel periodo a causa di morosità, con un costo legale medio di 1.800 euro per pratiche di sollecito e sfratto.
Vista così la situazione è ai limiti della catastrofe, ma non ce ne accorgiamo di certo solo adesso.
Entriamo però adesso nel dettaglio dell’argomento odierno.
L'inquilino diventa moroso nel momento in cui supera il tempo contrattualmente e legalmente stabilito entro cui corrispondere al proprietario il canone di affitto mensile.
La morosità è infatti definita e regolata dall’art 5 dalla L. 392/78, il quale stabilisce che il mancato pagamento della quota di affitto in un tempo massimo di 20 giorni dalla data di normale scadenza prevista da contratto, costituisce motivo di risoluzione dello stesso per morosità del locatario.
Decorso il termine indicato, il proprietario ha il diritto di pretendere il pagamento ricorrendo anche al processo giudiziario richiedendo lo sfatto per morosità.
Questo è il procedimento che permette al locatore di poter ottenere il rilascio dell’immobile da parte del conduttore inadempiente.
Si tratta di un processo speciale, tendenzialmente più rapido rispetto alle altre procedure, attivabile nel caso di persistente carenza nei pagamenti degli affitti ed è disciplinato dall’art. 658, comma 1 c.p.c.
La norma stabilisce che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze previste e chiedere allo stesso tempo l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Il primo dei due presupposti fondamentali per l’attivazione della procedura di sfratto per morosità, è legato alla stipula di un regolare contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, redatto nei presupposti di legge.
Ne deriva che, di contro, non è possibile ricorrere all’azione di intimazione di sfratto di cui all’art. 658 c.p.c. sulla base, ad esempio, di un mero accordo verbale sussistente tra il proprietario e il conduttore o in caso di contratti di comodato per cui sono definite procedure differenti.
Il secondo dei due presupposti fondamentali per poter avviare la procedura di sfratto per morosità è legato al mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura viene stabilita per gli immobili ad uso abitativo dalla L. 392/78, la quale prevede di poterla adire decorsi inutilmente i 20 giorni successivi alla scadenza prevista per il saldo della mensilità, ovvero nel caso in cui il mancato pagamento degli oneri accessori superi quello di due mensilità del canone.
Tale criterio trova applicazione diretta per le sole locazioni ad uso abitativo, mentre non è valido per le locazioni ad uso diverso (ad es. commerciali o terziario), per le quali rimane valido il criterio dell’inadempimento di “non scarsa importanza” di cui all’art. 1455 c.c., secondo il quale “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra” e dovrà essere il giudice a valutarne in concreto la rilevanza secondo il proprio giudizio.
Per quanto concerne il procedimento di sfratto per morosità, generalmente il primo passo consiste nell’invio di una lettera di diffida da parte del locatore una volta valutato il superamento dei termini di legge per il pagamento dei canoni o degli oneri, come abbiamo precedentemente indicato.
L’invio di questa comunicazione è di norma effettuato per raccomandata A/R o Pec, nella quale si sollecita il pagamento dei debiti oggetto di morosità, ponendo un termine perentorio decorso il quale il locatario è invitato a lasciare libero l’immobile, pena il ricorso alle vie legali.
Nel caso in cui la diffida non sortisca gli effetti sperati dal locatore, costui potrà agire per il tramite del proprio legale di fiducia, con un atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida (il tribunale competente è sempre quello dove si trova la cosa locata) e con ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Ricevuta la citazione, il conduttore può presentarsi all’udienza e fare opposizione, presentarsi e saldare la morosità, presentarsi e domandare al giudice il termine di grazia o, invece, non presentarsi affatto.
Cosa accade in ognuna di queste ipotesi?
• se il conduttore si presenta all’udienza e fa opposizione alla convalida, il giudice, valutate le motivazioni, rinvia l’esame delle cause di opposizione al giudizio ordinario. Sceglie dunque se concedere o meno al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile;
• se invece il conduttore si presenta e salda la morosità, il procedimento si conclude con la soddisfazione da parte del locatore delle somme a credito e con la chiusura della stessa procedura, riprendendo efficacia il contratto in essere;
• se il conduttore si presenta e domanda al giudice il termine di grazia (cioè un periodo entro il quale saldare il proprio debito), il giudice valuta se assegnare un termine non superiore a 90 giorni. L’udienza viene quindi rinviata ad altra data non superiore ai 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato (termine peraltro valido solo per le locazioni abitative). Vi è inoltre l’opportunità che il locatore possa ricorrere all’apposito fondo per le morosità incolpevoli;
• se il conduttore non si presenta o si presenta all’udienza ma sceglie di non fare opposizione, il giudice prende atto della sussistenza dei presupposti ed emette un’ordinanza di convalida di sfratto. Sarà in tal sede stabilita la data entro la quale si dovrà ottenere il rilascio forzato dell’immobile.
Una volta che è stata emessa l’ordinanza, questa costituisce titolo esecutivo per il rilascio e se il conduttore moroso non adempie entro la data che è stata stabilita dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non inferiore a 10 giorni, potrà procedere con lo sgombero forzato.
Si tratta di un intervento di esecuzione da parte dell’ufficiale giudiziario.
Questi, nel termine indicato al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per poter eseguire lo sfratto e immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene mediante l’intervento eventuale della forza pubblica, accompagnata dai mezzi ritenuti necessari per l’esecuzione come fabbro, medico, canile/gattile, comunicazione agli assistenti sociali del Comune, mezzo per i traslochi, ecc.
Il tema è particolarmente delicato, perché quasi sempre quando un conduttore decide di non pagare è perché non è in grado farlo.
D’altro canto, il locatore fa affidamento su quei canoni che costituiscono spesso parte essenziale delle entrate di una famiglia.
Non entreremo come sempre in questioni politiche che non sono proprie di questi articoli, sta di fatto che le attuali norme (in vigore in pratica dal lontanissimo 1978) tutelano veramente poco tutte le parti in causa.
Va da sé che una maggiore facilità di sfratto consentirebbe ai locatori di affittare con più serenità e di conseguenza ai conduttori di avere molti più immobili disponibili e a miglior prezzo.
Sembra tutto piuttosto logico ma evidentemente non lo è e per evitare spiacevolissimi errori è sempre bene rivolgersi a chi è in grado di offrire le migliori tutele.
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