Ne abbiamo parlato in diverse occasioni, ma il tema dell’Agibilità negli edifici è sempre uno dei più scottanti quando si effettua una compravendita.
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) è stato da noi approfondito non più tardi della scorsa settimana in merito ai Cambi di Destinazione, ma oggi vediamo come ha anche modificato le regole per semplificare le cose anche per il tema odierno.
Resta essenziale capire come funziona.
E' stato pubblicato lo scorso 10 luglio 2025 e consente di approfondire in dettaglio proprio le innovazioni e le applicazioni pratiche conseguenti all'applicazione del Decreto.
In questo articolo spiegheremo quindi i punti chiave in modo pratico, senza pretesa di esaustività ovviamente, cercando di risolvere i tanti dubbi e le fantasiose informazioni che spesso circolano sui social.
L'agibilità non è solo il classico "pezzo di carta" burocratico: certifica che un immobile sia sicuro, igienico e idoneo ad essere usato secondo la sua destinazione.
Prima del Decreto Salva Casa ottenere l'agibilità era spesso un percorso a ostacoli, con ritardi e complicazioni. Ora si punta a snellire i processi, favorendo il recupero di vecchi edifici e la loro commercializzazione.
Lo studio del Notariato è un'analisi approfondita, che aiuta professionisti e privati a navigare in queste novità.
Immagina di comprare un appartamento. Senza agibilità, potresti avere problemi a rivenderlo o affittarlo, anche se è in perfette condizioni strutturali.
Ma andiamo diritti ai dettagli.
L'agibilità verifica che un immobile rispetti standard minimi di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e ora anche la connessione a banda ultra-larga.
Non è più un permesso rilasciato dal Comune, ma una certificazione che il privato (tramite un tecnico) presenta allo Sportello Unico per l'Edilizia.
Evoluzione storica: Un tempo si parlava di "abitabilità" per case residenziali e "agibilità" per altri usi, con un provvedimento comunale.
Dal 2001 (Testo Unico Edilizia) e soprattutto dal 2016, è diventata una segnalazione certificata, semplificata ulteriormente dal succitato Decreto Salva Casa.
Esempio pratico: Se hai ristrutturato il bagno di casa tua (un intervento che tocca impianti igienici), oggi non devi aspettare un ok dal Comune. Un tecnico abilitato certifica tutto e lo segnala: se non ci sono obiezioni in 30 giorni l'immobile è agibile.
• Quando serve: Per nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni o interventi che influenzano sicurezza/igiene (es. rifacimento impianti).
• Documenti richiesti: Attestazione del direttore lavori, collaudo statico, dichiarazioni di conformità impianti, aggiornamento catastale, certificazione banda ultra-larga (in attesa del decreto attuativo del MIT).
• Agibilità parziale: Possibile per singole unità o porzioni autonome, se completate le parti comuni.
La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è di fatto un elemento centrale nel nuovo sistema di agibilità edilizia introdotto dal Decreto Salva Casa.
Ecco le sue caratteristiche principali, evidenziate per aiutare a capirne l'importanza:
• Strumento di Semplificazione: La SCA trasferisce la responsabilità al privato, tramite un tecnico abilitato, di certificare che l'immobile rispetti i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e banda ultra-larga. Non serve più un atto espresso del Comune, rendendo il processo più rapido.
• Tempistiche Precise: Deve essere presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori allo Sportello Unico per l'Edilizia. I ritardi comportano sanzioni da 77 a 464 euro.
• Documentazione Richiesta: Include attestazioni del direttore dei lavori, collaudo statico, dichiarazioni di conformità degli impianti, certificazioni sull’accessibilità e prova della banda ultra-larga, garantendo un controllo completo.
• Agibilità Parziale: Può essere applicata a singole unità o porzioni funzionalmente autonome, se completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione.
• Controlli Pubblici Limitati: Il Comune ha 30 giorni per verificare e vietare l’uso se mancano requisiti, altrimenti l’immobile è utilizzabile, con poteri di vigilanza successivi.
• Impatto Contrattuale: L'assenza dell'Agibilità non blocca la commerciabilità giuridica, ma influisce su quella economica, potendo giustificare risoluzione o risarcimenti se non comunicata la sua assenza.
Esempio pratico: Hai finito di ristrutturare un monolocale? Il tuo architetto compila la SCA con tutti i documenti e la invia al Comune. Da quel momento, puoi usare l'immobile. Se il Comune trova difetti entro 30 giorni, ti chiede di correggerli, altrimenti via libera.
Una grande novità del Decreto Salva Casa: fino a un nuovo decreto ministeriale, ci sono flessibilità per recuperare edifici esistenti, purché migliorino le condizioni igieniche.
• Altezze minime: Da 2,70 m a 2,40 m per locali non residenziali o ristrutturazioni. queste deroghe sono valide solo fino all’emanazione del nuovo decreto ministeriale attuativo (entro 12 mesi dal D.L. 69/2024).
• Superfici minime: Monolocali da 28 m² (per due persone) a 20 m² (per una); da 38 m² a 28 m² per due.
• Limiti: Solo per interventi di recupero, con progetto che garantisce vivibilità proporzionata agli occupanti.
Esempio pratico: Hai ereditato un vecchio sottotetto alto 2,50 m? Prima era inagibile; ora, con una ristrutturazione che aggiunge ventilazione naturale, puoi certificarlo agibile.
E' di conseguenza ideale per trasformare spazi inutilizzati in immobili atti, ad esempio, ad affitti brevi o studi professionali.
Il Comune non ha più potere illimitato: la SCA sposta la responsabilità sul privato, ma la P.A. vigila.
• Tempistiche: Entro 30 giorni dalla SCA può vietare l'uso o ordinare adeguamenti (con almeno 30 giorni per farli).
• Dopo 30 giorni: L'immobile è utilizzabile, salvo poteri generali di vigilanza (es. inagibilità per pericoli pubblici).
• Inagibilità: Può essere dichiarata in qualsiasi momento per motivi sostanziali (es. rischio strutturale) o formali (mancanza documenti o vincoli inalienabili).
Esempio pratico: Presenti la SCA per un garage convertito in ufficio. Il Comune controlla e trova un impianto elettrico non conforme: ti dà 45 giorni per sistemarlo. Se ignori l'avviso, scatta il divieto d'uso, ma non invalida la vendita già fatta.
L'assenza di agibilità non invalida l'atto notarile (commerciabilità giuridica), ma rende l'immobile meno appetibile sul mercato (commerciabilità economica ridotta).
Può tuttavia portare alla risoluzione del contratto o al risarcimento totale o parziale se il venditore non informa l’acquirente della sua assenza.
• Obblighi del venditore: Consegnare la documentazione, inclusa agibilità (art. 1477 c.c.).
• Rimedi per l'acquirente: Se manca, può rifiutare il rogito o chiedere danni, a meno di clausole specifiche che esonerino il venditore.
• Contratti: Preliminari, locazioni o divisioni devono prevedere clausole ad hoc per gestire rischi.
Esempio pratico: Compri un appartamento senza agibilità e non ne eri stato preventivamente informato. Dopo l'atto scopri che non puoi affittarlo. Puoi chiedere al venditore di risarcirti la perdita di reddito (es. 500€/mese per 6 mesi) o risolvere il contratto se il mancato utilizzo previsto è particolarmente grave.
• Formale: Mancano documenti, ma l'immobile è tecnicamente idoneo. Non sempre giustifica risoluzione; basta ottenere la SCA.
• Sostanziale: L'immobile ha difetti reali (es. altezze troppo basse senza deroga o vincoli inalienabili). Qui si può agire per aliud pro alio (bene diverso da quanto pattuito) per il risarcimento o la risoluzione.
Esempio pratico: Un loft è agibile di fatto (tutti i requisiti ok), ma senza SCA formale. Puoi risolvere? Solo se provi che il difetto provoca un danno economico molto grave. Se invece ha impianti pericolosi (sostanziale), il contratto è a rischio.
• Per i venditori: Verificare la presenza del certificato di Agibilità o la possibilità di far presentare una SCA da un tecnico prima di mettere in vendita l'immobile e inserire clausole molto chiare nei contratti per limitare responsabilità.
• Per gli acquirenti: Chiedere sempre la SCA (se non già presente il certificato di Agibilità) e un sopralluogo. Se manca, negozia uno sconto o fai inserire una garanzia.
• Ruolo del Professionista Immobiliare: Verifica lo stato di fatto e i documenti e informa le parti sugli eventuali rischi e le possibili attiivtà da intraprendere, in modo che la compravendita sia sicura e consapevole e che l'atto sia valido e regolare.
• Bonus fiscali: Senza agibilità, spesso si perdono le agevolazioni su ristrutturazioni o vendite.
In pratica: Stai vendendo una casa vecchia senza Agibilità? Usa la SCA per certificarla come agibile, altrimenti rischierai di perdere tra il 10 e il 20% di valore sul mercato.
Lo studio del Notariato evidenzia quindi come il Decreto Salva Casa renda l'agibilità più accessibile, favorendo il mercato immobiliare.
Tuttavia, non è un "liberi tutti". Responsabilità e controlli restano.
Questo articolo, per quanto esatto, è necessariamente una sintesi dello studio citato in premessa, ma prima di mettere in vendita un immobile o firmare per un acquisto, consulta un professionista immobiliare esperto per evitare sorprese e ricorda: una casa agibile non è solo formalmente legale, ma serenamente rivendibile in futuro!
I Consulenti EffettoCasa sono sempre disponibili per informazioni e appuntamenti:
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Infoline: 366.22.78.458
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