Proseguendo con il tema introdotto nel precedente articolo riguardo agli effetti della sentenza della Corte di Cassazione n. 22046 dell'11 settembre 2018, che definisce il Contratto sottoposto a Condizione Potestativa Mista come soggetto alla disciplina di cui agli artt. 1358 e 1359 del c.c., molti Clienti ci hanno chiesto di approfondire l’argomento dei Contratti sottoposti a Condizione.

Contratti di uso frequente come, tra l’altro, la Proposta di Acquisto, il Preliminare di Compravendita o lo stesso Rogito Notarile.

Ma cos’è quindi, cosa comporta e come è disciplinata dal codice civile la Condizione in un contratto?

Cominciamo con il dire che la Condizione, come previsto all’art. 1353 c.c., è l'avvenimento futuro e incerto al verificarsi del quale le parti decidono di subordinare l'efficacia o la risoluzione (quindi la cessazione) del contratto o di un singolo patto che lo compone.

Esistono diversi tipi di Condizione.

Posto che, data la complessità del tema, è evidente come sia opportuno in caso di volontà di utilizzo di questa soluzione, rivolgersi al vostro Consulente immobiliare o Legale di fiducia, analizzeremo qui brevemente quelli che maggiormente possono interessare la gestione immobiliare.

Tipi di Condizione: Sospensiva, Risolutiva, Potestativa o Meramente Potestativa

Condizione Sospensiva

La Condizione Sospensiva, è quella dal cui verificarsi viene fatta discendere l'efficacia del contratto o di un patto. Ad esempio, Paolo s’impegna ad acquistare un terreno da Mario, solo se il Comune gli rilascerà il permesso per costruirvi un immobile, entro una determinata scadenza. Se e fino a quando il permesso non verrà rilasciato, il contratto di acquisto non avrà efficacia.

Condizione Risolutiva

La Condizione Risolutiva invece, è quella al verificarsi della quale viene subordinata la cessazione degli effetti del negozio giuridico. Per tornare all'esempio precedente, si consideri il caso in cui Paolo acquisti da Mario un terreno, con la condizione che se entro un anno il Comune non dovesse rilasciare il permesso per costruirvi un immobile, il contratto cesserà la sua efficacia. In pratica si risolverà.

Condizione Potestativa

La Condizione Potestativa è quella che dipende dalla volontà di una delle parti, che ha comunque un interesse al realizzarsi della condizione o che ne subisce un sacrificio ma che è influenzata esclusivamente da fattori esterni soggettivi od oggettivi e non dall’arbitraria volontà di una delle stesse parti.

Condizione Meramente Potestativa

La Condizione Potestativa va tenuta ben distinta dalla Condizione Meramente Potestativa.

Mentre la prima (Potestativa) è perfettamente valida, altrettanto non può dirsi della seconda che, se apposta, rende nullo l'intero negozio giuridico, in quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte (da qui Meramente Potestativa), svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, così da manifestare l’assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto.

Tale invalidità è sancita espressamente dall'articolo 1355 del c.c., che afferma che "è nulla l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che la faccia dipendere dalla mera volontà dell'alienante o, rispettivamente, da quella del debitore".

In buona sostanza, la condizione è meramente potestativa "se è stata rimessa al mero arbitrio del contraente, nel senso che il suo avveramento sia svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto " (Cass. n. 18239/2014).

Coma abbiamo quindi letto, l’argomento è estremamente variegato e le sottili (a volte sottilissime) differenze nell’utilizzo di una Condizione piuttosto che di un’altra, possono essere determinanti nella “sana” riuscita di un contratto o nel suo assoluto fallimento con conseguenze che possono essere anche molto gravi.

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