Tempo fa, in queste pagine, abbiamo affrontato un tema che ogni acquirente di immobili dovrebbe conoscere a memoria: i vizi nella compravendita immobiliare (vedi la nostra news, "I Vizi nella Compravendita Immobiliare")
Lì abbiamo ricostruito la differenza fra vizi apparenti, occulti, della volontà e di mente, e abbiamo visto cosa il Codice civile riconosce all'acquirente che si accorge, magari mesi dopo il rogito, di un problema che il venditore conosceva e non aveva dichiarato. Abbiamo anche affrontato la riforma epocale delle donazioni (Legge 2 dicembre 2025, n. 182), che ha eliminato il rischio di azione di riduzione per i terzi acquirenti a titolo oneroso (vedi "Donazioni Immobiliari: Finalmente Libere!").
Quei due temi non sono isolati.
Sono tessere di un mosaico più ampio, che si chiama "garanzie sul bene": tutto ciò che il sistema giuridico italiano mette in mano all'acquirente (e in mano al venditore che non vuole esporsi a contenziosi successivi) per essere sicuri di stare scambiando quel bene, nelle condizioni promesse, libero da pesi, regolare sotto il profilo edilizio e catastale, conforme a quanto dichiarato.
USEC, l'Ufficio Studi e Analisi Immobiliari di cui CasainTV Market HUB è partner, ha dedicato a questo tema un Quaderno di circa 40 pagine: il Quaderno USEC N. 21 - Le Garanzie sul Bene nella Compravendita Immobiliare.
È una guida professionale che ricostruisce in modo unitario le sei dimensioni delle garanzie, con sentenze, norme aggiornate e nove esempi territoriali distribuiti su tutta Italia. Qui in pillole il messaggio chiave e gli spunti principali.
Una compravendita immobiliare non è un evento istantaneo: tra la firma della proposta irrevocabile di acquisto e la firma del rogito notarile passano in media dai due ai sei mesi.
La sicurezza vera del trasferimento si costruisce nelle settimane che precedono la firma della proposta, non in quelle che la seguono.
C'è una ragione giuridica precisa.
Quando il venditore accetta la proposta di acquisto si forma, ai sensi dell'art. 1326 del Codice civile, un incontro di volontà che fa nascere immediatamente un contratto preliminare di compravendita ai sensi dell'art. 1351 c.c.
Da quel momento le parti sono giuridicamente vincolate: la caparra confirmatoria (di solito già consegnata con la proposta) acquista pienamente i suoi effetti, le condizioni sospensive eventualmente inserite iniziano a operare, scattano le regole di buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c. Prima di quel momento si negozia in libertà; dopo quel momento si paga per uscirne.
Da qui la regola d'oro: chi vende deve consegnare al promissario acquirente il dossier documentale completo prima che la proposta venga firmata; chi compra deve pretendere quel dossier prima di firmare.
Una domanda che gli acquirenti pongono spesso, e su cui il mercato è attraversato da una convinzione largamente diffusa: "ho diritto di vedere tutto, prima di firmare".
A essere precisi, non esiste, nel nostro ordinamento, una norma che codifichi un simile diritto in capo all'acquirente né un corrispondente dovere positivo in capo al venditore.
La legge protegge l'acquirente con strumenti diversi:
Tutto questo non equivale però a un diritto positivo dell'acquirente di pretendere la consegna integrale del dossier prima di formulare la proposta. La sua leva vera è una sola, fattuale: non firmare finché non ha quello che vuole.
Per questo USEC raccomanda — quando il dossier non sia stato già integralmente consegnato e validato pre-firma — di inserire nella proposta una clausola sospensiva specifica ai sensi dell'art. 1353 c.c., che subordini l'efficacia vincolante della proposta a due eventi:
C'è un'eccezione importante: quando l'operazione è seguita da un'agenzia o un professionista immobiliare regolarmente iscritti al Registro Imprese / REA della Camera di Commercio che abbiano già completato a monte la due diligence documentale e consegnato all'acquirente il dossier integrale prima della firma, la clausola sospensiva di presa visione può non essere necessaria.
È anzi il modo corretto in cui un'agenzia diligente assolve agli obblighi ex art. 1759 c.c., evitando perdita della provvigione e responsabilità solidale.
L'art. 1490 c.c. obbliga il venditore a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano il valore. L'art. 1497 distingue separatamente la mancanza di qualità promesse (l'immobile è sano, ma non ha le caratteristiche dichiarate: esposizione, classe energetica, metratura, vista).
L'acquirente ha tre azioni possibili:
I termini sono brevissimi e tassativi (art. 1495 c.c.): 8 giorni dalla scoperta per denunciare il vizio al venditore; 1 anno dalla consegna per agire in giudizio.
La perdita anche di uno solo dei due termini estingue la garanzia. Per questo, nei casi sospetti, conviene far redigere perizia tecnica subito dopo la consegna delle chiavi e formalizzare la denuncia per iscritto (PEC o raccomandata) anche se trattative bonarie sono in corso.
C'è poi l'eccezione dell'aliud pro alio: quando il bene consegnato è radicalmente diverso da quello pattuito (es. "appartamento" privo di requisiti igienico-sanitari minimi non rimediabili, o "terreno edificabile" risultato non edificabile), non si applicano i termini brevi e l'acquirente dispone della prescrizione decennale ordinaria.
L'art. 1490, comma 2, del Codice civile dichiara nulla la clausola di esonero o limitazione della garanzia se il venditore ha taciuto in mala fede al compratore i vizi della cosa, principio confermato fra le altre dalla Cass. civ. n. 9651/2016.
La formula «vista e piaciuta» protegge il venditore dai vizi che il compratore poteva ragionevolmente vedere a una normale visita, ma non lo libera dai vizi occulti che il venditore conosceva e ha taciuto.
L'art. 46 del Testo Unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001) prevede una sanzione severa: gli atti fra vivi che hanno per oggetto immobili nei quali sono state realizzate opere edilizie sono nulli se non contengono, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La disciplina opera così:
• per gli immobili la cui costruzione è iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, è sufficiente la dichiarazione sostitutiva di atto notorio ex art. 40 c. 2 della L. 47/1985 attestante l'edificazione anteriore;
• per gli immobili la cui costruzione è dal 2 settembre 1967, devono essere indicati gli estremi del titolo edilizio (licenza, concessione, permesso di costruire — secondo l'epoca) o del provvedimento di sanatoria.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno chiarito che si tratta di una nullità testuale: scaturisce dall'omissione formale della dichiarazione, non dall'esistenza in sé di un abuso non dichiarato.
Quando la dichiarazione c'è e il titolo edilizio esiste realmente, l'atto è valido anche se il bene presenta in concreto difformità rispetto al titolo (le difformità sostanziali apriranno semmai la diversa azione per vizi o aliud pro alio).
In parallelo, l'atto è nullo se non contiene la dichiarazione del venditore della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Sono due controlli diversi e distinti: la conformità urbanistica riguarda il rapporto fra ciò che esiste e ciò che il Comune ha autorizzato; la conformità catastale riguarda il rapporto fra ciò che esiste e la planimetria depositata in Catasto.
Entrambe vanno verificate.
La normativa stessa prevede che la dichiarazione del venditore possa essere sostituita o supportata da un'attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato: è una facoltà alternativa, non un obbligo di legge.
Nella prassi viene di norma suggerita sia dal professionista immobiliare sia dal notaio nei casi di dubbio.
Prima di acquistare occorre verificare che sull'immobile non gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli: ipoteche (volontarie, legali, giudiziali), pignoramenti, sequestri, domande giudiziali trascritte ex art. 2652 c.c., domande di revocatoria ex art. 2901 c.c., atti di dominio in conflitto.
Lo strumento è la visura ipocatastale ventennale, che fotografa per gli ultimi venti anni l'intera vicenda dell'immobile.
Sulle ipoteche volontarie a garanzia di mutui del venditore (caso più frequente: il venditore sta ancora pagando il proprio mutuo) la prassi è ormai standardizzata: al rogito, una parte del prezzo viene destinata all'estinzione del mutuo residuo, la banca rilascia quietanza e atto di assenso alla cancellazione (o, per i mutui Bersani ex art. 13 c. 8-decies D.L. 7/2007, cancellazione automatica), il notaio cura la trascrizione della cancellazione.
La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (in vigore dal 18 dicembre 2025), con l'art. 44, ha modificato gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile, escludendo che l'azione di riduzione dei legittimari possa colpire i terzi acquirenti a titolo oneroso: il legittimario leso può chiedere solo un indennizzo in denaro al donatario, e l'immobile resta saldamente nelle mani dell'acquirente.
Le polizze "Donazione Sicura" sono diventate sostanzialmente superflue per le donazioni future.
Restano alcune cautele residuali: verifica della solvibilità del donatario, visure aggiornate, attenzione al regime transitorio fino al 18 giugno 2026 per le successioni aperte prima della riforma.
Ma il rischio sistemico, che per anni aveva reso quasi invendibili gli immobili donati, è ormai superato (per il dettaglio rinviamo nuovamente alla nostra news n. 252).
Il D.Lgs. 192/2005 prescrive che ogni immobile in vendita disponga di un Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità (massimo dieci anni dall'emissione, sempre che non siano intervenuti interventi che ne alterino la pre‐ stazione), che l'APE sia richiamato in atto, allegato al rogito e consegnato all'acquirente.
L'omissione fa scattare una sanzione amministrativa (artt. 6 e 15 del D.Lgs.); la giurisprudenza ha tendenzialmente escluso la nullità del rogito ma fonda richieste risarcitorie.
Sul piano europeo, è in corso il recepimento del recast della Direttiva (UE) 2024/1275 (pubblicata in GUUE l'8 maggio 2024, in vigore dal 28 maggio 2024, recepimento entro il 29 maggio 2026), che introdurrà standard minimi e classi energetiche minime per il patrimonio residenziale.
Se l'APE allegato all'atto risulta non veritiero (ad esempio, classe dichiarata C su immobile reale in classe F), l'acquirente dispone di tre piani di tutela:
Le nuove costruzioni rappresentano il segmento in cui le garanzie sono più articolate, perché l'acquirente paga un bene che ancora non esiste o non è completo. Il D.Lgs. 122/2005, che si applica all'acquirente persona fisica di immobili ancora da costruire o da completare, prevede tre tutele principali:
• Fideiussione obbligatoria sull'acconto e sulle somme corrisposte prima del rogito (art. 2): a pena di nullità relativa, attivabile dall'acquirente. La fideiussione opera in caso di crisi del costruttore (fallimento, liquidazione, esecuzioni concorsuali);
• Polizza decennale postuma (art. 4): assicurazione indennitaria a copertura dei danni materiali da rovina o gravi difetti costruttivi, con efficacia dalla data di ultimazione dei lavori e durata decennale. Anche questa è prevista a pena di nullità relativa;
• Contenuti obbligatori del preliminare (art. 6): descrizione catastale, capitolato tecnico, tempi di esecuzione, prezzo, modalità di pagamento, estremi della fideiussione, allegazione del titolo abilitativo.
Indipendentemente dal D.Lgs. 122/2005, l'art. 1669 del Codice civile detta una garanzia decennale autonoma a carico dell'appaltatore-costruttore in caso di rovina dell'opera o di "gravi difetti" che incidano sulla funzionalità o godimento dell'immobile.
I termini:
1 anno dalla scoperta del difetto per la denuncia,
1 anno dalla denuncia per l'azione,
entro un limite massimo di 10 anni dal compimento dell'opera.
Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 7756 del 27 marzo 2017) hanno chiarito che l'art. 1669 si applica anche alle opere di ristrutturazione significativa, non solo alle nuove edificazioni.
Un punto che genera spesso confusione, soprattutto sui centri storici e sui palazzi ottocenteschi è l'obbligo di disporre di un certificato di agibilità (oggi Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA, ex D.Lgs. 222/2016) varia con l'epoca di costruzione:
L'edificio si considera agibile di fatto se è stato sempre destinato all'uso abitativo, salvo regolamenti locali specifici e salvo interventi successivi che abbiano fatto sorgere l'obbligo.
In sede di rogito si ricorre, di norma, alla dichiarazione sostitutiva ex art. 40 c. 2 L. 47/1985 sull'edificazione anteriore al 1967.
Per gli immobili post-1967, l'agibilità è invece obbligatoria; la sua mancanza non comporta automaticamente la nullità del rogito, ma può legittimare riduzione di prezzo, risoluzione o azione per aliud pro alio.
La sola consapevolezza dell'acquirente, anche se dichiarata genericamente con clausole tipo "vista e piaciuta", non è sufficiente a esonerare il venditore: serve una rinuncia espressa e specifica, articolata nei contenuti concreti del problema (Cass. consolidata).
Un attore spesso trascurato: il mediatore immobiliare
Il Quaderno N. 21 dedica un capitolo specifico alla figura del mediatore (agente d'affari in mediazione), perché la sua diligenza incide indirettamente sulla sicurezza di tutta l'operazione.
Ai sensi dell'art. 1759 del Codice civile, il mediatore deve comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza qualificata della sua professione: includendo, secondo il recente orientamento della Cassazione (Cass. ord. n. 9395 del 10 aprile 2025), le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli emergenti dalle visure ipocatastali.
L'omissione informativa fonda sia il risarcimento del danno sia la perdita del diritto alla provvigione.
Sul versante dell'esercizio abusivo: chi esercita la mediazione senza essere iscritto al Registro delle Imprese / REA della Camera di Commercio (con SCIA e requisiti previsti dalla Legge 39/1989) incorre in sanzione amministrativa da 7.500 a 15.000 euro con obbligo di restituzione delle provvigioni percepite (art. 8 c. 1 L. 39/1989); nei casi di reiterazione si applica l'art. 348 del Codice penale (esercizio abusivo di una professione), come confermato dalla Cass. pen. n. 23196/2025.
Per il cliente che si affida a un mediatore non iscritto, il compenso non è dovuto (art. 2231 c.c.) ed è ripetibile se versato.
Verificare l'iscrizione del mediatore è semplice e gratuito: si fa sul portale registroimprese.it o presso la Camera di Commercio territorialmente competente.
A questa news e al relativo Quaderno seguirà, l'8 maggio 2026, il Quaderno USEC N. 22: Le Garanzie sull'Adempimento nella Compravendita Immobiliare, dedicato all'altra metà del problema: come si protegge la compravendita perché il contratto vada effettivamente a buon fine.
Lì parleremo di proposta irrevocabile e contratto preliminare (e dell'errore frequentissimo di chiamare "preliminare" solo la scrittura integrativa firmata in agenzia, quando in realtà il preliminare è già nato con l'accettazione della proposta), di caparra confirmatoria e penitenziale, riprendendo e approfondendo i temi della nostra news n. 39, di clausola penale, di trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c., di deposito del prezzo presso il notaio (L. 124/2017), di fideiussioni e di mediazione professionale.
Le due garanzie, sul bene e sull'adempimento, funzionano necessariamente insieme.
Conoscerle entrambe è fondamentale per affrontare una compravendita immobiliare con la tranquillità di chi sa cosa sta facendo.
I Consulenti EffettoCasa sono sempre disponibili per informazioni e appuntamenti:
Sito Web: www.effettocasa.it
E-mail: info@effettocasaroma.it
Infoline: 366.22.78.458
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